[2010]-ZZTZH-01谨呈：升龙集团洛阳房地产开发有限公司升龙·洛阳西小屯项目2010年年度营销执行报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目区域及市场状况竞争格局——洛阳已形成以涧西区南昌路、西工区王城大道为主的高端住宅居住板块，南昌路沿线开发规模相对成熟，已奠定在洛阳市场的江湖地位，王城大道沿线未开发土地较多，升龙项目的开发建设，将提升王城大道整体板块的价值，与南昌路板块“并驾齐驱”?升龙项目处于西工片区核心位焦?住定鼎路目总项?恒大柳·绿洲铁寺置，南临王城公园，北接纱厂??白马路??路邙路路机北海路铁西路，距离西工商业中心王府岭场盟?陇?陇海铁路路井仅500米，项目客户圈层范??路围广泛。目前，项目区域内在洛阳西?香榭里·黎明人?启明路站民城北?曼哈顿广场售大型高端楼盘较少，为本项?香港城?春都?环路路州东路?路??洛阳站?项目地块?中目的开发提供了很好的发展契??道南东衡?·棉路路山智杰亚秀丽都纺解路?机；但区域内王城大道沿线未?路建设放定东路路???九都?芳华路路鼎来2年内将有大型项目投放市中华唐宫州西??路路路山?路解?隆安·上阳华府场，给本项目未来的开发带来放?市政武?市委?洛河汉??·府景华建业世纪华阳?王中了直接的竞争压力。路路?中州?城?路西?牡?建业天·世纪华阳凯旋?西工体育场苑路?路?丹津路?公路??都建业·高尔夫花园联?太园?九区盟路?公牡路原延安丹?览??苗利渠?园?建业·一号城邦2路?胜瀛洲?广游洛圃?中泰·世纪路花城五期龙场期景?路风江路南?顺驰城3期?长昌龙路?孙洛??辛洛宜公路?阳光·双溪布洛?洛阳南洛渠路??古站?泉舜?·财富中心3期?东方今典河洛路?焦?古城路柳洛铁河路夏路??中奥体花城地块开发条件与价值区位交通——项目位于洛阳西工区核心地段，是洛阳西工区首席大型城市综合体项目，有机会为洛阳未来城市文明发展做形象代言，是洛阳未来城市主干道物业、休闲生态居住物业洛阳机场纱厂路王城路大宫本案道唐王府井商圈路第二人民医院州王城公园中?项目四至：项目东临王城大道，西靠涧河，南依王城公园，北接纱厂路，雄踞城市中央繁华领地；?项目区位：项目位于洛阳西工区核心板块，毗邻连霍高速、王城大道、中州路等主要道路直通洛阳九县六区；王城大道和中州路。中州路是贯穿洛阳东西的交通王城大道既是洛阳的几何中轴，也是城市发展中轴；主干道，连接老城区和涧西区；王城大道是洛阳南洛河以北西工区域稀有的土地资源、成熟的生活配套设施提升了项北的交通主干道，连接洛阳新老城区；项目区位的路网通达，交通便利，区位先天优越性明显。目的开发价值；?项目交通：项目距离洛阳长途客运中心站、洛阳汽车站及洛阳火车站仅需5分钟车程，距离飞机场仅需10分钟车程，距离洛南郑西铁路火车站仅需15分钟车程，交通极其便利。地块开发条件与价值资源环境——拥有洛阳市最大的综合性公园——王城公园，是洛阳名符其实的城市中心公园辐射物业，自身也是俯瞰洛阳城市景观的绝版物业；周边生活配套成熟，优越的居住条件不言而喻?王城公园：王城公园位于洛阳市中心，坐华润万家落在洛阳市中州路北侧，洛阳博物馆西的东周王城遗址上。地跨涧河两岸，中间仿玉拱桥相连，占地一千零八十亩，是全国唯一的遗址公园，也是洛阳市最大的综合性公园，为河南省最大的综合性公园。是洛阳观光、文化交流、休闲娱乐十九中的最佳去处。新都汇?市政配套：学校：十九中、十八中、十六中、白马小学遍布周边；王府井商场：王府井、新都汇、新银泰应有尽有；王城公园超市：王府井、家乐福、华润新银泰万家；金融：中国银行、建行、工行、农行等；医院：洛阳市第二人民医院；启示——启示——项目属于洛阳核心地段稀缺的高端大盘物业、城市中心公园辐射物业、项目属于洛阳核心地段稀缺的高端大盘物业、城市中心公园辐射物业、城市交通主干道物业，周边休闲资源、景观资源、配套资源无以伦比，未来区域城市交通主干道物业，周边休闲资源、景观资源、配套资源无以伦比，未来区域发展前景优越，升值潜力无限。发展前景优越，升值潜力无限。综合来看，项目优越的先天性优势将承担区域及综合来看，项目优越的先天性优势将承担区域及城市未来文明发展居住的标杆，提升区域综合居住价值的功能。城市未来文明发展居住的标杆，提升区域综合居住价值的功能。地块开发条件与价值用地战略——品牌扛鼎，资源造势，创建一流，打造唯一以项目“整合区域资源、提升区域价值”的功能发展为诱因，借助品牌力量，最大化整合发挥项目优势，通过多元化地产运作模式，创建唯一性，同时以一流产品影响中原及洛阳市场?品牌开发的实力与服务创建?一流的物业开发理念品牌?通过地产运营城市版块?一流的项目运营水准扛鼎?品牌旗下的高端客户网络一流?一流的运作团队组合?……?……?景观优势的最强发力?创新化的产品设置资源?外部资源的功能嫁接打造?现代化的风情与品质造势?产品组合的功能互补唯一?洛阳城心首席国际人居建?……筑作品?……项目SWOT分析项；目优势(Strength)——区位、交通、配套、景观、地势平坦、临路面开阔、规模庞大、业态丰富等多种资源的整合?地理区位：项目地块东临王城大道，西靠涧河，南接纱厂路，北依中州路，中州路横穿洛阳东西，王城大道纵贯洛阳南北，雄踞城市中央繁华领地，地段区位优势不言而喻；?交通路网：中州路、王城大道、唐宫路、纱厂路四条道路环绕，几十条公交线路在此穿梭，距离高速公路、飞机场、火车站均在15分钟车程，交通便利，路网通达，使得本项目具备先天性的交通优势；?配套完善：项目周边银行金融系统遍布、高端写字楼、酒店林立，为项目片区增添了商业氛围；?景观资源：项目地块西南侧直面王城公园和涧河，开阔的景观视野，先天的休闲资源，有利于提升项目的品质；?地势平坦、临街面广：项目地块地势平坦，东侧沿王城大道将近1公里，临路面开阔，后期开发建设易于展示项目的形象；?规模庞大、业态丰富：项目建面百万平方米，集合住宅、商业、写字楼、酒店式公寓等多元业态于一体，后期各种物业形态可以形成互补关系，共享客户资源。项目SWOT分析项；目劣势(Weakness)——地块狭长、容积率大、商业体量大、周边商业氛围不成熟、企业品牌需要重塑?地块狭长，容积率大：项目地块呈窄长状，整体方位偏向于西南方，按照目前的建筑布局后期沿街的楼体采光可能会受影响；项目的整体容积率为5.3，居住舒适度较之周边项目相对较低；?噪音因素：地块东侧临街面大，马路噪音可能会对后期的销售造成一定的影响；?项目周边商业氛围较差：项目目前为城中村，东侧王城大道车流较大，人气不聚集；南侧王城公园和西侧的涧河隔断了商业人气，北侧纱厂路商气不聚集，整体来讲，项目商业氛围差，后期需要长期的运营“培育”；?商业体量大，后期运作风险大：项目商业建筑面积约35万平方米，投入运营后需要众多品牌商家来支持项目的“成长”，新建商业项目培育成熟需要时间，品牌商家短期的利益与商圈氛围培养的周期存在一定的差距，对于项目日后的运营存在一定的风险；?企业品牌需要塑造：升龙集团在郑州拥有较高的知名度，由于首次进入洛阳市场，企业品牌需要重新塑造。项目SWOT分析项；目机会(Opportunity)——市场空白、政策扶持、旅游带动、品牌运营?市场供需：洛阳楼市在经历了09年新一轮“抢房潮”的冲击下，09年下半年市场出现供不应求的现象，西工版块一直是房地产开发热点，对于升龙项目的推出是一个良好的时机；?政策扶持：根据洛阳市政府的商业“一核两翼”的商业规划，“一核”：指西工区商业中心，有利的政策支撑为项目未来商业的发展提供了保障；?旅游带动：洛阳作为“九朝古都”，洛阳市政府也提出了“旅游强市”的口号，旅游业也是拉动洛阳经济发展的重要支柱产业之一。王城公园作为洛阳一大特色景点，每年数以万计的客群到此旅游，也给本项目的开发创造了有力的条件；?区域竞争：西工区土地资源稀缺，超百万平米的大型城市综合体更是绝无仅有，目前，西工区尚未有超10万平方米在售高端住宅项目，市场的空白对于升龙项目领航市场打下了基础；?品牌运营：升龙企业在河南拥有较高的知名度，业内对升龙企业的认同也是市场良好的口碑基础；良好的企业品牌将对未来项目产品的形象和物业服务提供有力的支撑。项目SWOT分析项；目威胁(Threat)——政策调控、版块竞争、开发风险?政策调控：09年全国楼市一路“高歌猛进”，再度成为政策调控的重点行业。09年底楼市调控政策频频发力，12月份政府出台的“国四条”、二手房营业税的新规以及二套房的信贷政策，对升龙项目日后的发展将造成一定的冲击；?版块竞争：涧西区南昌路版块2010年大规模、高端住宅项目推出数量多、且相对较为集中，市场供应量的增加、消费者可选择性增加可能会造成“供大于求”的现象，对升龙项目也带来了较大的竞争压力；?开发风险：本项目规模庞大、开发周期长、投入资金量大，对于后期的开发风险较大。项目整体发展方向发展价值思考——基于项目自身的发展方向，结合未来区域的变化特征、市场竞争特征等诸多因素，项目整体在开发定位方面将突出5大价值体系价价值值①①占有城市最优越休闲、景观资源的价值价价值值②②提前入主城市高端生活区的生活价值价价值值③③高品质生活带来的社会认可价值价价值值④④城市成熟配套发展拥有的升值价值价价值值⑤⑤综合功能带动下的物业投资价值项目整体发展方向项目整体发展方向——中央生活圈国际人居复合地产住宅——高端物业下的市场细分，强调品质与改善街区商业——配套式商业与外向型商业兼容集中式商业——以配套式、