“金色城市”裙楼业态定位及租售方案2009.12.09在前两轮方案中，我们对产品进行了详细的，行之有据的分析，提出了项目定位及价格体系；此次提案在前两轮的基础上，结合对市场的不断监控、来访客户需求的综合分析加上我方招商专员对定向大客户的持续拜访及深度洽谈；对于本项目的业态定位、价格策略及推盘节奏等，提出以下可操作性建议。近期经济及房地产市场政策解读2009年12.5—7日召开的中央经济工作会议，对房地产行业提出“稳定楼市”的定调。关键词：货币政策加息或明年年中到来政策表述：要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，把握好政策实施的力度、节奏、重点。货币政策要保持连续性和稳定性，增强针对性和灵活性。专家解读：花旗银行大中华区首席经济学家沈明高预计，今年全年信贷增速实现10万亿元，同比增长33%。明年新增信贷规模仍维持在8万亿至10万亿元。从澳大利亚开始，大多数发达国家和发展中国家将逐渐进入加息的行列。预计到明年一季度，一些亚洲国家可能加息。明年二季度美联储有可能出手终结零利率政策，那时中国也可能启动第一次加息。——摘自2009.12.08华商报关键词：房地产楼市政策不会大调整政策表述：增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。专家解读：据国家统计局公布数据显示，截至10月，70个大中城市的房价自4月以来环比连涨7个月。对楼市优惠政策年底到期的担忧，更加助长了今年年底楼市的虚火上升。西南证券房地产分析师肖剑表示，在出口贸易，消费等其他产业没有出现较大恢复之前，目前楼市政策应该不会出现太明显的调整。明年的房地产会进行温和调整。此前，国务院总理温家宝在上海考察保障性住房工程时也指出，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房促进房地产业健康发展。——摘自2009.12.08华商报——2009.12.08\21世纪经济报道关键词：保障房力度继续加大，调控稳中求变虽然中央经济工作会议提出继续稳定扩大内需的策略，但是关于高房价问题，却可能是“调结构”的工作范围。中央经济工作会议除了提出继续支持加大廉租房建设和棚户区改造建设之外，提出了支持居民自住性和改善性住房需求。国务院发展研究中心任兴洲指出，国外一些国家已经开始在退出一些各个领域的优惠政策。中国以政府大投资为主的整体救市策略也面临调整，否则将会给复苏的经济带来挤出效应。而对于房地产领域来说，为了稳定市场和抑制投资、投机性购房需求，一些优惠税收政策到期后必然面临退出问题。除此以外，对投资性需求具有限制作用的二套房贷政策要进一步收紧，以发挥抑制投资、投机性购买需求的作用。——摘自2009.12.08\21世纪经济报道结论：2009年楼市的异常火爆拉动了内需，对中国经济复苏起到一定的作用，伴随着明年中国经济的全面复苏，国家必然会把稳定楼市作为重点工作，前提是促进保障性住房的发展，同时也会适时通过金融手段来抑制房地产过热的局面。这必然会给明年的房地产投资市场带来一定影响。对我们的启示：抓紧时机，在条件允许的情况下，速战速决。本方案拟沟通以下问题1、商业业态定位2、经营区域划分3、商铺租售价格体系4、商业街案名建议5、商铺推盘节奏及招商思路6、美城商业运营中心资源整合第一部分商业业态定位本案形式上为社区商业，然而在内涵上已远远超出社区商业范畴。一般的社区商业很大一部分是为社区配套而产生，往往扮演着服务于社区业主需求的角色；然而对于金色城市来说，处在文艺路这样的成熟区域，周边生活配套完善，其社区商业基本上不需要承担为业主提供生活配套的职责。故针对金色城市商业定位，我们需要将其作为一个独立的商业体，放在整个区域中去考虑。决定一个商业体的业态构成，来源于对区域整体城市规划、区域消费人群及消费习惯等依据。分析金色城市业态构成，我们遵循这样的思路：消费者来自哪里→他们的基本情况是什么→他们需要什么样的商品及服务。在项目的实际操作过程中，我们将通过大量而细致的市场调查和数据，确定最佳的、回报率最高的业态规划。文艺路的消费者来自哪里？消费者来自西安市甚至陕西省。他们的基本情况是什么？他们的消费目的是专业市场而非一般需求，是目的性极强的消费群体他们需要什么样的产品？他们需要的产品是独有的，其他区域无法满足的。由以上分析可初步得出结论：金色城市的商业业态必须是符合区域受众需求的、面向全陕西省的、具有契合片区气质的独特商业。未来的文艺路片区“短短3个月的时间内，省上领导两度莅临文艺路调研，其中深意颇值玩味。同时也给了文艺路“文艺复兴”的契机。昨日，省长袁纯清作的政府工作报告更是给文艺路注入了一针“兴奋剂”，不久的将来，文艺路文化街区将会是一个市民娱乐基地、文化艺术培训基地以及乐器集散地，形成以文化文艺演出为符号的文艺路演艺基地。”据了解，未来的文艺路文化街区将会是一个大众娱乐基地、文化艺术培训基地以及乐器集散地。?摘自2009年01月14日06:16??三秦都市报商业的发展与城市整体规划休戚相关，搭乘政府城市规划的东风，对于项目未来的发展大有裨益；在此思路的指引下，金色城市商业的定位及前景不言而喻。金色城市商业裙楼及独立商业业态构成：乐器销售及文化艺术培训、布艺、餐饮休闲为一体。三种主要业态所占比重暨层级关系如下：餐饮器乐销售及培训布艺广场第二部分经营区位划分A区：乐器城+餐饮B区布艺批发城+金融、电信等通讯运营商首层乐器行售二层艺术类、乐器培训售A区三层餐饮租四层餐饮租地下一层布艺批发租售并举首层金融机构、电信等通讯运营商售B区二层布艺批发售三层布艺批发租售并举说明：A区：以目前文艺北路的现状，结合政府的规划，A区作为文化艺术培训基地及乐器销售较为适合，我方招商专员在与部分乐器行经营商沟通洽谈中，此类客户亦比较认同并有购买意愿；但考虑到专业市场经营户有限，在项目尚未成型之前，单纯的乐器经营及文化艺术培训或无法支撑A区现有体量；文艺路片区中档餐饮业集中，且项目配套能满足餐饮客户营业的需求，故将3、4层定位为中高档餐饮，开发商持有物业，出租给此部分商户实现较高租金收益；待本区域政府规划实施之后，文化培训及乐器销售必将得到快速发展，此时可将3、4层全部转化为文化培训及演艺基地，高价出售。B区：专业布艺旗舰店为主，辅以其他配套业态。文艺路现有的商圈氛围非常成熟，以布艺为主导产业发展兴盛，且部分经营商家有拓展意向，来自销售一线的反馈及招商专员的跟进结果显示，打造布艺市场有一定的客户基础，专业市场的优势之一在于能在短期内将市场做旺。租售形式：首层、二层价值较高的商铺以售为主，以回笼资金，-1层、三层租售结合，根据客户需求灵活调整。建议在A区一层两侧加独立门厅，并各加装一部电梯，以方便三、四楼大餐饮客户上，并满足其对一楼拥有门脸的需求。第三部分商铺租售价格体系业态售价（元）租价（元/m2/月）A首层乐器行20000二层艺术类、乐器培训12000区三层餐饮900060四层餐饮800060B地下一层布艺批发、服饰鞋帽16000120布艺、金融机构、通讯、品牌服饰等26000200首层区补缺业态二层布艺批发1300080三层布艺批发900060租售优惠方案：付款方式优惠（限认购阶段）针对大客户优惠条件一次性付款享受96%1000m2以上95折优惠分期付款享受97%500m2以上97折优惠按揭付款享受98%300m2以上99折优惠带租约出售方案租赁政策(主要针对A区3、4层)带一年租约出售一律为报价的92一年起租，10年封顶折带2年租约出售一律为报价的85折租金递增率为5%—8%，每2年变更一次带3年租约出售一律为报价的8折或按照目前周边同类商铺租价的7租金优惠方面散客和大客户区别对待折一次扣抵以上优惠方案可同时享有。实收资金预算：单价租价实收资金(万面积(m2）(元/m2(元/m2租售方式元）））首层128020000售2560二层150012000售1800A区三层1307900060租94（年租金）四层1307800060租94（年租金）租售并举售：3562地下一层222616000120以售为主租：320（年租金）首层142226000200售3697B区二层22001300080售2860租售并举售：1980三层2200900060以售为主租：158（年租金）A区租售结合（一年租金计），B区全部出售，共计回收资金：16647万实收资金元总面积13442m2A区租售结合，B区租售结合（一年租金计），共计回收资金：11583万元第四部分商业街案名建议命名原则：1、充分表现商业物业特性2、不局限于业态类别3、拥有深刻内涵和美好寓意4、顺口、易记，独特性主推案名““金金银岛银岛”商”商业业广广场场案名由来：源自英国著名作家罗伯特·路易斯·斯蒂文森（RobertLouisStevenson）的探险小说，是其一生最畅销的小说之一。小说讲述了一个寻宝的故事，带有浓厚的传奇浪漫色彩。这部小说对后世的影响非常大，在好莱坞已经被数次改拍成电影电视，依旧十分受欢迎。可以这么说：如果说中国的孩子是看着《西游记》长大的，那么美国的孩子就是看着《金银岛》长大的。小说的名字是《金银岛》（或译为《宝岛》），但是它告诉读者最宝贵的不是金银，而是人性的爱和正义感。具有积极向上的意义。案名释义：“金银岛”代表了财富，同时其浪漫主义色调又契合了本项目业态定位的文化艺术气息。与金色城市案名颇为契合。第五部分推盘节奏及招商策略招商策略：1、项目三大业态（乐器培训、餐饮、布艺）招商活动同时进行，可分客户类别召开座谈会，分析政策及市场前景，帮客户组成团购，并借助口