【锦泰国际】项目市场研究报告2008年6月一.“四地”因素下的项目研判之路…………………………………………………………………3二．商业地产之认知……………………………………………………………………………………6三．江苏商业地产发展之轨迹…………………………………………………………………………10（一）城市与商业地产的发展之关联…………………………………………………………………10（二）城市变革推力之原理……………………………………………………………………………11（三）江苏商业地产发展轨迹与启示…………………………………………………………………17（四）江苏写字楼发展轨迹与启示……………………………………………………………………25（五）一环及环线内同质楼盘分析……………………………………………………………………30（六）市场高价高去化代表楼盘空间特征……………………………………………………………43四．本项目开发体系之构建……………………………………………………………………………53（一）SWOT平衡分析……………………………………………………………………………………53（二）项目价值高地之审视……………………………………………………………………………56（三）开发向度…………………………………………………………………………………………57（四）产品定位研究……………………………………………………………………………………591．项目商业定位2.高层产品定位3.空间定位4.价格定位5.建设周期及节奏定位6.物业管理定位一．“四地”因素下的项目研判之路地段因素，即项目所处的位置、与城市中心区之间的梳密关联度。项目紧邻一环屯溪路，占据泰州南路板块的周谷堆商圈之中心位置，与传统四牌楼商业中心车程8分钟距离，数以万计的人流、车流途径地块。显然，地段的优势使得项目商业开发价值的潜力突显无疑。地价因素，即购买项目土地价格，也是开发项目所必须面对的直接成本。项目地块的总价格已经接近3000万，高成本之不可抗性，使得项目未来的物业类型不可能拘泥于低层物业，必须通过拔高楼层来平摊成本。地形因素，即土地的形状特点、地貌特征。从整个地块的形状上看，呈现出一种不规则的W型，也对未来物业的规划提出了难题，同时也意味着普通形体住宅不适用于本项目。地幅因素，即土地的幅度，也就是地块的规模。整个地块的基地可用面积为3446㎡，同时加上路网规划、消防要求、管道设计等，实际可利用的基地面积则更为局促。最大化满足用地条件、在有限的土地上创造出无限的空间感的基本要求，也将本项目推向了非普通住宅的“华山之路”。基于对以上四个因素的理解与思考，我们需要对本项目未来开发之路向作一次推导与归纳：地段因素→→→商业价值潜力大地价因素→→→必须是高层物业非普通形体的高层建筑＋商业地形因素→→→非普通形体建筑物（商业地产）地幅因素→→→非普通住宅小结：通过在否定因素与肯定因素间的一种排除法则，得到了上述的推导思想，项目最终路向不是简单物业的叠加，而是商业地产的整体运作。结合江苏城市中现有可比鉴的高层物业，主要呈现为三大类：写字楼、住宅、小户型公寓，沿着这样的一种思路，我们开始对这个城市的高层物业进行选样研究，通过对高价高去化空间的辨析与归纳，最终得以明确本项目物业的开发导向。从项目所处的地段及位置来看，不论是哪种类型物业，都无法割裂商业物业对本项目的引擎推动作用。换句话说，商业是本项目的发动机，若把项目比作一部待定生产的名牌车的话，商业则决定着未来这部车整体之性能，它的高速稳定运行，将决定本项目的成败。因而，本项目商业空间规划的定位，是重中之重。二．商业地产之认知应该说，2003年是中国房地产开发的分水岭，自2003年起，商业地产作为一种独特的投资类型正式出现在历史舞台上成为政府和发展商的焦点话题，然而国内涉足商业地产开发领域并取得骄人战绩的发展商寥寥无几。因而，当我们满怀财富热情想要开始商业地产的冒险之旅时候，需要了解一些基本问题：什么是商业地产、商业地产的内涵与外延、商业地产两个基本点又是什么等，这些都对发展商正确进行商业地产开发起着正本清源的作用。1．什么是商业地产我们经常提到或者媒体上看到，有关商业地产的概念所指多为“商铺”。但实际商“商铺”其实只是一个狭义的商业地产概念。从广义层面来看，通过卓越经营可以获取可持续增长的回报或者可以持续升值的物业，比如商铺物业、产权式酒店、写字楼、服务式公寓都可以称之为商业地产。2．商业地产的内涵在中国，商业地产是一种新兴的复合的行业形态，其内涵是指开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行的商业活动，而绝对不是商业和地产的简单叠加。从功能上说，商业地产就是经营活动所需要的不动产，包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作，如策划、招商和日常营运管理。3．商业地产的外延——不同类型商业地产业态界定从商业地产的功能特点来看，有零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等，不同类型的商业地产具有不同的操作模式。理论界一般按照行业类型、消费行为、建筑形式、市场范围及规模等对商业地产的类型进行划分。?按照行业类别划分的商业地产类型：零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产、商品批发商业地产、居住及办公用商业地产?按照消费行为划分的商业地产类型：物品业态房地产、服务业态房地产、体验业态房地产?按照建筑形式划分的商业地产类型：单体建筑、综合建筑?按照市场范围划分的商业地产类型：近邻型、社区型、区域型、超区域型、超级型?按照规模划分的商业地产类型：大型商业地产（建筑规模7万平米以上）、中型商业地产（2－7万平米）、小型商业地产（2万平米以下）分析：依据商业地产外延的原理，我们再次探讨一下未来项目所需呈现某种独特的方式：按照行业类别划分可能是集零售、休闲娱乐、餐饮、居住办公等多功能于一身；按照消费行为划分可能是从服务形态房地产向体验业态房地产的逐渐过渡；按照建筑形式划分可能会是单体建筑；按照市场范围划分可能是社区型与区域型的结合体；按照规模划分则可能是中型商业地产。依据每一种划分的方法，在推导本项目商业类型时，我们用的更多是“可能”这样的字眼，基于项目自身地段与地形的特殊性、地价与地幅的现实性，限定某一类或几类形态都是一种静态的思维，无法明确定义，更是一种内心潜台词的自然表露因为地段意味着可能，空间同样也创造着可能。也正基于这样的心声，结合项目区位因素，在“一切皆有可能”之地，首先是进行场所的规划营造，接着才是场所空间之下的精神需求，即场所精神。但真正能为人所颂扬的必定是一种全新的生活方式，是“城市价值”与“民众价值”的循环共生。4．商业地产的两大基本点第一基本点：五种最具前景的商业地产业态?中等规模的购物中心将是国内地产的开发重点?室内外相结合的购物空间：商业步行街?社区商业地产?流通型商业地产：专业市场、批发市场?资源型商业地产新业态：旅游地产第二基本点：主题和特色商业地产将是未来发展趋势分析：商业地产的两大基本点，明确这个行业“前景”与“趋势”的双重价值，也是从更大的方向上，告知了我们未来之路真正意义。或许本项目地块的规模、土地的气质、城市的节奏与进程、时间与资金成本等，都不可能成为五种最具前景商业地产中的某一类，但不可否认在主题与特色的发展趋势下，项目空间必将存在着多变性与可塑性，还是因为“一切皆有可能”。“可能性”的下一阶段就是审视“可行性”，“上路”和“上正确的路”，是需要首先抉择的。三．江苏商业地产发展之轨迹研究商业地产，就是研究城市。城市与商业地产的发展究竟存在何种联系，城市变革的原理又是如何验证这种必然性的，在本段落中，都将有进行分析。在理论支持与引导下，我们企望展现一幅相对完整的江苏城市的商业版图，并且针对其中的现象、发展轨迹提出我们的见解，希望能够更了解我们的城市商业，形成鸟瞰全局的整体思维。（一）城市与商业地产的发展之关联在展开商业地产的研究之前，我们首先要面对的就是城市。事实上，研究商业地产，就是研究城市。商业地产永远是城市经济、城市人居、城市商业发展状况的晴雨表。从人类历史的第一座城市，到今日全球最繁荣的城市，我们可以看到城市商业从集市到街道、从百货公司到购物中心的发展轨迹。在经济发达的城市，它的商业现代化程度必定是最先进的，这不仅因为城市是商业地产项目最直接的载体，还在于城市本身的历史、文化和经济发展状况是商业地产项目最根本的动力源泉。江苏市商业地产的发展不是偶然的，它是城市经济发展到一定程度，现代城市建设和城市商业发展到一定阶段，整座城市对现代商业和流通变革产生的一种强烈需求的结果。（二）城市变革推力之原理1．城市聚集理论城市为何聚集城市经济发展的实践说明，当城市规模经济发展到一定的阶段，必然会产生大量的聚集。这种聚集现象不仅体现在人才、信息和资金的聚集，更体现在商品交易和信息交易的聚集。城市的聚集是现在城市大规模扩张的第一驱动力。城市聚集的优势促进社会分工的细化，加强程度提高劳动生产率，减少各费用和交易成本建立高效率运行的基础设施和公共服务网络形成巨大的外部经济效益产生巨大的现实市场和潜在市场经济要素在这个大市场中合理流动，达到最佳配置，并产生内生效益推动优秀人才的集中实现各种先进思想的碰撞和创新能力的提高所谓城市空间聚集，主要体现在三个方面：?促进城市和城郊居民点在一定地域空间的紧密组合，构建一个复杂活跃的社会系统?空间聚集在城市内部形成一个网络型的高城市化地区，实现各个分散的局部统一和融合?通过聚集和融合，在社会和经济关系中会注入新的、更为复杂和有效的活力，使城市经济具有