红谷滩万达广场阶段策略执行方案青铜骑士（华中区）2011.7第一部分：市场分析南昌商业地产快马扬鞭上半年，南昌商业地产在调控政策下成交量和成交均价稳中有升，显示出目前南昌商业地产市场发展已经步入成熟期，一路艳阳高照。就商业各类产品而言，上半年南昌商业地产各类产品显发展本色。综合商业打包收购、商铺热销、商住公寓遭抢购、近郊专业市场受宠，这些都标志着南昌商业地产已经蓬勃发展，调控下南昌商业地产正迎来跳跃式发展的黄金时期。上半年非住宅月度成交稳中有升据南昌房地产信息网数据显示，南昌非住宅市场3--6月成交成稳步递增的趋势。3月份非住宅产品超过500套之后，一直保持较好的成交态势，6月，非住宅成交量达724套，达到一个新的高峰。进入5月份后，唐宁街、青云汇、智通广场、赣江之星等商住公寓开盘，万达广场、联发广场等综合体的商业被大型购买，以及博能佰瑞琪、时间广场等写字楼的入市，以及昌北钢材大市场、龙鼎茶都等专业市场的放量，使得5--6月份，南昌商业地产成交量大增，蓬勃发展。特别是以万达广场、联发广场和绿地中央广场为代表的城市综合体的商业部分的销售，带动了整个南昌商业地产的氛围，也让商业地产价值出现重估。红谷滩商业价值无可估量从上半年3月开始，南昌各区商业地产价格全面上涨，迎来历史新高潮，其中红谷滩商业地产价格上升最为明显。而在区域成交量方面，值得注意的是1~6月份，红谷滩新区非住宅成交量始终位居全市成交套数前三，红谷滩扛起了上半年商业地产销售大旗。上半年，红谷滩新区以唐宁街为代表的商住公寓、以时间广场为代表的写字楼、以名门世家为代表的街铺以及以万达广场为代表的综合体商业都大量放量，这些商业地处商业中心、地段好，其商业价值无法估量，其成交均价也摇摇领先其他区域的相同地段价格。红谷滩作为南昌新崛起的CBD，其商业价值与江西经济发展紧紧联系在一起，它的商业价值也见证者江西经济的发展。总体来看，2011年上半年在持续严厉的调控组合拳下，住宅唱主角的局面将逐渐改变，商业地产已经步入最佳发展时期。2011年下半年，南昌将有大批大型商业综合体项目面市，将为投资客带来新的投资渠道。万达广场、联发广场、铜锣湾广场、绿地中央广场等综合体项目或继续推出整体商业、或推出写字楼、或推出商住公寓。可以预测，随着商业项目的不断推出和国家政策的持续调控，下半年南昌商业地产或将迎来量价齐升的黄金发展时期。第二部分：竞争分析近期红谷滩新区在售戒即将推售SOHO、LOFT、写字楼产品体量庞大。本案同类型产品同期推向市场，竞争压力相当大。名门世家项目简介：名门世家位于红谷滩中心区，销售动态：名门世家预计7月底、8月初推名门8号南接怡园路，北临世贸路，占地面积210财富SOHO，共25层，其中1-3层为大卖场，4-25层亩，总建筑面积26万平米，容积率仅为为SOHO公寓，面积40-80㎡不等，现工程进度为地1.5、建筑密度27.4％、绿化率40％以上，面16层。现商铺在售，125㎡-230㎡世贸路地铁豪低密度花园公馆。多层、小高层、高层合铺，均价25000元/㎡；85㎡-130㎡商业街沿街商铺，理排列，3大组团围合式布局。均价20000元/㎡。名门8号财富SOHO:1.总层数为25层，1-3层为大卖场，4-25层为SOHO公寓;2.4-20层为5梯28户，21-25层为5梯24户，面积40-80㎡不等;3.配有卫生间及烟道，停车位约300个，宜商宜住;4.此批房源均为毛坯房，标准层高为3.3米;5.40年产权且不限购不限贷。产品定位:CBD价值中央·全能商住SOHO诉求点：1.总部商圈；2.双核地铁；3.投资回报。评述：该项目除了地段优势外与项目自身大社区的品质外，SOHO产品没有任何特色，属于十分平庸之作。其产品价值相当单一，投资价值将打折扣。竞争力：**（五星制）联发广场项目简介：联发广场总占地面积为47.27销售动态：[克拉]mini精装公寓仅剩少量在售，均亩，总建筑面积为21.16万平方米，总投价13000元/㎡,面积40-75㎡；现预交1万总房款减2资近8亿元人民币。项目位于南昌市红谷万，另可享全款98折、按揭99折优惠。该批公寓产滩新区的中央商务区CBD核心区域。由时权70年，预计2011年9月30日交付。今年下半年推尚购物广场、国际精装酒店式公寓、5A甲写字楼（48层）房源，精装修，可自由分割，面积级写字楼共同组成。200-1850㎡不等。【兊拉】精装公寓:1.公寓产权70年；2.面积从40㎡至110㎡不等（其中包含一些两房户型），主要集中在40㎡至60㎡之间；3.精装修，另外附赠部分家电设备；4.除去精装修的赠送，公寓内部还配备了闭路电视监控系统、巡更管理系统、门禁管理系统、可视对讲及家居报警系统、新风排气系统、计算机网络系统、综合布线系统、公共广播及背景音乐系统等多种现代科技手段。5.1010户【兊拉】推广:1.该产品偏向于住宅属性；2.定位在高端产品，强调其奢侈品的地位；3.在市场调控之际，其住宅属性明显影响了其后期销售。写字楼:近期活动：联发广场摩天写字楼新品推介会、1.甲级写字楼面积约8万㎡；天虹百货签约仪式隆重丼行2.主体高度达到206米；6月28日，天虹百货进驻联发广场超甲级摩天写字楼签约仪式3.5A级智能化标准单元分割合理实用；在南昌前湖迎宾馆酒店隆重举行。南昌市政府副秘书长、红谷滩新区工委副书记、管委会主任宋铀，联发集团南昌联发置业有限公司总经理谢永志、天虹商场股份有限公司华中区总经理姜勇出席此次活动，江西省内各金融企业领导，联发广场特邀嘉宾，各主流媒体也应邀莅临现场参加仪式。评述：该项目的营销手法非常老道，总能在市场上不断制造热点。其活动线和推广线联系很为紧密。招商的实际进展也让市场给予充分的肯定，极强的增加了客户置业信心。但其公寓从销售节奏上和本项目不会产生直接冲突，相反写字楼产品在将来会存在直接竞争。竞争力：***（五星制）唐宁街项目简介：唐宁街位于红谷中大道与会展销售动态：精装公寓仅剩14-15层在售，折后均价路的交汇处，位于南昌市政府西侧。南面13500元/㎡；户型为40-60㎡loft酒店式奢装公馆，与南昌市顶级城市综合体隔路相望，处于现购房享全款97折、按揭98折。红谷滩政经核心，CBD中心地段。项目占地面积20063平米，总建筑面积11.5万平米，容积率为5，绿地率为42%，建筑密度28.3%，由一栋双子座精装高层豪邸及一栋197米的超高层组成。一期双子座建筑为商住楼，总面积约7万平米，共1152户。1.A座26层，为3.9米挑高的稀缺产品40-60平米的LOFT产品，每个户型都会有10多平米以上的赠送面积，客户的实用率可达100%；2.B座共30层，为40-60平米的普通酒店式公寓产品。3.3.9米挑高；4.精装修。评述：该项目主攻财富阶层；在公寓和loft上皆和本项目产品重叠；其可拓展面积极具吸引力。竞争力：****（五星制）时间广场项目简介：时间广场是由写字楼、裙楼商销售动态：预计2011年7月下旬开盘，具体时间待业组成的综合性建筑。地上建筑为3层裙定。项目售楼处已对外开放，现可接受咨询登记。楼商业加2座办公写字楼，A座写字楼位于项目整体均为写字楼产品，面积100-1200㎡不等，西侧，22层，层高3.5米；B座写字楼位于共237套，项目现已封顶，在做外立面阶段，预计东侧，13层，层高3.2米。A座塔楼共有独2012年8月交房；A座（22层）毛坯交房，B座（13立办公室209间，塔楼B座位于东侧，4层）精装修交房。层～8层为标准层，每层布置有19间酒店式办公房间。B座塔楼共有酒店式办公房间190间写字楼:1.时间广场拥有“地王”的价值；2.同时更可尊享礼步湖、马兰圩规划区一线生态资源；3.地铁一二号线交汇、红湾公路的开通。推广点:1.强调地段，总部经济2.强化CEPA概念3.塑造高端形象评述：该项目对本项目SOHO/LOFT的直接冲击不大，写字楼产品的推出时候和本项目推出时间没有重叠，但值得关注的是其对写字楼客户的提前吸纳，是否会对未来我们推出写字楼产品造成一定程度的影响。竞争力：*（五星制）第三部分：客群分析根据南昌市场SOHO等类产品癿客群研究我们将购买癿群体界定在下面4类客户：1、都市单身白领。这部分消费阶层为中、青年龄段，收入比较高比较稳定，崇尚自由，接受新生事物能力较强。都市单身白领购买小户型的需求，一部分来自都市年轻人参加工作后想独立，想脱离原有家庭束缚而产生的需求，一部分是来自于异地工作者，想省去租房的麻烦而产生的需求。在南昌，这部分消费市场中，以后者占大多数，异地来南昌工作者。2、SOHO一族。SOHO的全称是“smallofficehomeoffice”，指在家办公的意思，SOHO一族可以视为都市单身白领的一个分支，但是因工作性质及需求上的特殊性，特单列出来分析。SOHO一族，一般是指自由撰稿人、作家、翻译、漫画工作者，这部分从业者工作比较自由，生活品味较高，对小户型产品要求既要有办公性质，又要有居住性质。从调查显示的结果来看，南昌限于经济的发展，SOHO一族明显偏少，不成气候。3、以办公为目癿置业者。这类消费群体大多数是私营业主，与其它消费群体不同，他们将项目作为办公之用。从调查显示的结果来看，南昌市相当部分的小户型（soho、loft）产品作为办公之用而被售出，备受市场青睐。4、以投资为目癿癿投资客。这部分投资客将本类产品作为投资性产品，或转售或者租赁以赚取投资利润。随着南昌市近年经济的发展，流动人口的大幅增多，大多数此类项目的投资收益都还极为可观，甚至可以做到“以租还贷”，投资此类产品在消费市场上的比重越来越大！参照市场分析