——典藏上海中梁宝山路804号地块项目定位策划报告同策2010.03?源起：虹口〃海派文化的发源地文脉上海文化看虹口，此话虽有些夸张，但就上海的文化历史走向脉络而言确实如此。这里从上世纪30年代起，就是中国近代文学的活跃地。著名文学巨匠鲁迅、瞿秋白、丁玲、茅盾、郭沫若、夏衍、叶圣陶等多位文化名人，都曾聚居在虹口，进行文化交流和进步思想传播。发展曾几何时，四川北路是与南京路、淮海路齐名的商业街，是上海东北部最繁荣的商业中心。然而，随着南京路、淮海路的地位日益提升，四川北路还陶醉在昔日的旧梦里，隔着静静的苏州河观望着对岸的灯火，但虹口血脉中流淌的海派风情依然被上海人铭记。?初识：清水环绕、交通便利、周边居住氛围浓郁俞泾浦实景3号线东宝兴路站地块四至范围：横浜路以南，俞泾浦以东，规划海伦西路以北，宝山路以西?疑问：小规模、高容积、办公性质地块综合技术经济指标总用地面积4252.5总建筑面积15309容积率3.60建筑密度50%绿地率21%限高100米Question：如何利用本案资源，实现项目价值最大化?纲要：市场启示价值挖掘项目定位产品打造价值预判?纲要：市场启示价值挖掘项目定位产品打造价值预判?市场启示：宏观市场分析近年上海商品房供求价走势分析图08年春节月份成交量09年春节月份成交量10年春节月份成交量96.36万平方米108.85万平方米84.53万平方米启示1：宏观市场调控，观望气氛浓郁，市场回归理性产品“安全”性更为重要3500030000250002000015000?市场启示：宏观市场分析1000008年至09年上海办公、住宅均价走势比较单位（元/㎡）500009年10月0办公均价住宅均价2月3月4月5月6月7月8月9月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月10月11月12月08年1月09年1月启示2：办公与住宅出现“倒挂”的市场行情，住宅产品的市场优势明显?09年10月份以前上海市场办公均价基本在住宅均价之上，但10月份以后住宅成交均价开始超过办公成交均价，并且价格差距呈现放大的趋势。特别是今年1月份，住宅价格高于办公价格更为明显。?上海全市住宅均价两年涨幅达到75%，而办公产品目前成交均价较08年1月只有18%的涨幅。?市场启示：宏观市场分析分析结论：价格“倒挂”，住宅比办公更具优势?国家宏观调控，市场观望气氛，购买需求回复理性，产品“安全”性更为重要。贴近市场需求的产品，才能够在市场竞争中占领先机；?办公与住宅出现“价格倒挂”的市场行情，住宅产品的市场优势明显。在市场回归理性的环境下，住宅产品更加安全；?市场启示：区域市场分析虹口区目前物业存量表物业类型面积（万平方米）套数（套）住宅8.49620办公26.651546商业13.3424其他20.184074宝华城市花园启示1：区域住宅存量少，办公市场存量大?目前住宅产品的存量只有8.49万平方米，而办公产品存量达到住宅本案馥敦坊中信和平家园产品的3倍。?目前区域的存量较为明显的项目只有三个“馥敦坊”、“中信和平家园”和“宝华城市花园”，1?市场启示：区域市场分析启示2：未来1-2年市场供应体量将达到18.64万平方米，项目周边没有竞争新盘?未来市场有6个新盘项目入市，预计入市总量将达到18.64万平方米，主要集中在北外滩板块和靠近杨浦区域的四川北路板块；?从新盘的分布来看，本案项目周边并没有出现即将入市的楼盘，因此项目未来周边不会有新盘竞争；建筑形绿化未来推出体项目名称面积段主力户型态率量两房瑞虹新城三期高层32%83.78-177.284.36万㎡三房中信虹港名庭高层/60-270/1万㎡多层、小宏惠花苑33%61-157/2万㎡高层瑞虹新城4期三房140㎡信通浦皓园小高层35%70-1403.28万㎡本案二房90-101㎡信通浦皓园2期二房104㎡宝地东花园高层50%/4万㎡虹港名庭三房136-141㎡宝地东花园4期二房76-91㎡宏惠花园2期圣骊河滨苑高层35%53-1274万㎡圣骊河滨苑3期三房98㎡豪景苑合计18.64万㎡?市场启示：区域市场分析09年至今虹口区住宅产品成交走势09年至今虹口区办公产品成交走势启示3：区域内住宅办公价格倒挂现象更为显著，价格差距在逐步拉大?区域住宅最近一个月成交均价突破3万元/平方米，而办公成交均价已经接近09年来最低点只有14488元/平方米，价格差将近1倍。?在成交量持续下滑的行情下，住宅与办公价格差距呈现放大的趋势?市场启示：区域市场分析分析结论：区域价格“倒挂”更加明显，住宅竞争少?区域目前存量市场，住宅存量少，办公市场大，办公产品市场竞争激烈，住宅产品存在较大的市场空间；?区域未来市场供应量，供应量大主要集中在北外滩区域和靠近杨浦板块区域。本案周边区域没有新盘竞争，给我们提供有力的市场环境；?区域的住宅价格持续快速增长，区域办公产品成交量价齐跌，区域性的办公住宅“价格倒挂”更为明显，住宅产品有更有优势的价格空间；?市场启示：四川北路板块分析启示1：住宅市场供求旺盛，09年住宅市场供不应求，累计销售存量0.55万方09年至今四川北路板块住宅市场供求表09年5月在市场回暖复苏行情下，板块住宅需求旺盛，同时带动住宅供应的跟进09年至今板块住宅市场成交30.36万平方米09年至今板块住宅市场供应量为29.81万平方米09年至今板块住宅市场累计消化08年板块住宅存量0.55万平方米?市场启示：四川北路板块分析启示2：板块办公新增供应量少，办公成交量比较稳定，办公市场总量小09年至今四川北路板块办公市场供求表板块办公月度成交量1000-6000平方米之间，板块办公市场总量小；成交量波动不大，09年市场行情对板块办公市场影响不大09年板块办公市场没有供应量，只有在今年1月份出现2.08万平方米办公供应09年至今板块办公市场累计成交5.22万平方米，办公需求比较稳定，但需求量有限09年至今板块住宅市场累计消化08年板块办公存量3.14万平方米?市场启示：四川北路板块分析启示3：住宅和办公价格走势，板块住宅价格比较稳定，价格高于办公板块住宅产品具有巨大的市场价格空间09年板块内住宅均价虽然在年初有一定的价格波动，但从4月份以来价格持续快速上涨，月度成交均价涨幅达到53%，全年四川北路板块成交均价涨幅达到32%。目前住宅成交均价达到30083元/平方米，远远高于办公成交均价22645元/平方米。办公产品价格涨幅明显，但成交量涨幅不大09年至板块内办公成交均价涨幅达到53%，价格涨幅比较客观，但我们也看到在整体市场快速回暖行情下，办公市场成交量并没出现价格同步的涨幅，期间办公成交量稳定2000-5000平方米/月。?市场启示：四川北路板块分析启示4：去化速度，板块住宅产品去化速度要远远超过办公产品09年至四川北路板块办公与住宅月成交量2009年20102月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2月1月年1月供应00.04003.89067.7601.274.871.924.060住量宅成交0.120.220.270.212.41.92.635.873.82.675.112.652.050.46量供应0000000000002.080办量公成交0.190.240.30.660.410.260.380.580.370.490.220.50.550.07量板块住宅月均去化量为2.16万平方米，而办公产品只有0.37万平方米?板块住宅成交速度快，每月平均成交量为2.16万平方米，住宅产品受整体市场环境影响较大，市场回暖成交量最高月成交量达到5.87万平方米，是月均成交量的2倍多。?办公成交成月均成交量只有3700平方米，办公办公产品成交量相对稳定，市场变化对板块办公市场的影响不大。?市场启示：四川北路板块分析启示5：板块住宅成交面积段，投资性和改善性产品最为热销09年下半年至今四川北路板块住宅成交面积统计表供应成交套数面积套数面积套数成交率70平米以下8248221207984146%70-80平米1761336771543840%80-90平米968853558757740490%90-110平米6476139667063363104%110-130平米1491788020925468140%130-150平米5237316652873694101%150-170平米262415972193482884%200平米以上11426315841551974%70㎡以下小户型产品成交率最高，其次是110-130㎡改善型户型产品?成交量最大的产品时80-110㎡和130-150㎡大户产品，这两个面积段产品占总成交量的7成多，主要由于这部分面积段产品时目前板块内主力供应量产品，供应量大。?成交率来看，成交率最高的是70㎡以下小户型产品，成交率达到146%，其次是110-130㎡改善型户型产品，这两种产品成交率都超过140%09年下半年办公成交总价段分布09年下半年住宅成交总价分布12%5%13%2%0%2%4%17%?市场启示：四川北路板块分析28%启示6：板块住宅成交面积段，投资性和改善性产品最为热销38%22%32%25%140-200万200-250万250-300万300-350万350-400万170-200万400-450万200-250万450-500万250-300万500万以上300-350万450万以上板块住宅成交均价集中在300-400万，占总住宅成交总量的53%办公市场成交均价主要落在250-350万，这一价格段办公占总成交量的70%?市场启示：四川北路板块分析华昌公寓海润新苑二手房价项目名称房龄格金象大厦嘉杰国际广场235