佘山四季市场定位及营销策略报告——————————目录定——————向下，寻找根基位理——————向上，塑造灵魂念产——————向内，丰满血肉品形——————向外，沟通、引导、共鸣象营——————向前，运动中推进销——定——————向下，寻找根基位理念产品形象营销——定位——————向下，寻找根基产品定位土地?规模大人?非城市主流生活区?自然山水，佘山概念——定位——————向下，寻找根基南北差异规划建筑产品户型景观配套定位——————向下，寻找根基产品?高级住宅?产品形态丰富?缺乏个性，无明显特征定位土地?规模大?非主流城市生活区人?自然山水，佘山概念——定位——————向下，寻找根基从产品出发找客源北地块从土地出发找客源谁是主力客源人从产品出发找客源南地块从土地出发找客源谁是主力客源————定位——————向下，寻找根基从产品出发找客源北地块?主打产品——————经济型别墅?地处市郊的Townhouse，在国内称为人别墅，实为中产阶级的典型居所。?是符合国际潮流的，比市区内高档公寓更舒适、更健康、更人性、更自然的先进居住形式。南地块?是中国日益壮大的中产阶层未来住宅消费的趋势，将会是身为这一阶层的特征之一。————定位——————向下，寻找根基从产品出发找客源北地块?主打产品——————经济型别墅?交通成本(时间/金钱)尚在有车中产人阶层的承受范围之内，可以支持第一居所的居住要求。?别墅称谓和产品的经济性使得名声价格比高，与中产阶层的消费心理南地块相符。——定位——————向下，寻找根基从土地出发找客源北地块?佘山泗泾板块?佘山是声名远播的高档别墅区，上人海的富人区，在地域上归属这一区域是身份和地位的象征，是标签，是品牌，是渴望被认同被尊重的中产阶层向往的居住地。南地块?泗泾的现实地域属性在置业成本上为中产阶层搭了一个体贴的台阶，既有了面子，也保住了袋子。——定位——————向下，寻找根基从土地出发找客源北地块?佘山泗泾板块?佘山泗泾板块自然条件在上海首屈人一指，是难得的有山有水的风水宝地，崇尚自然的中产阶层当然心向往之。?生态环境好，空气质量好，健康、南地块环保、绿色，完全符合中产阶层对新城市节点生活的期望。——定位——————向下，寻找根基谁是主力客源北地块?新中产(上中层)?上海新生代中产阶层人?30—45岁之间?事业有一定成就，处于成长当中?二次或多次置业?渴望阶层的认同和接纳南地块?消费注重符号化与品质的并重?崇尚以西方生活标准为特征的生活?经济所限，寻求价值与价格的平衡——定位——————向下，寻找根基谁是主力客源北地块?新中产(上中层)购买理由?住在佘山,离城不远—用上海顶级高尚住宅区为背景，拉高社会地位/阶人层属性,又可安然城市生活。?泗泾置业成本在别墅类市场中处于中下游水平，该项目经济型别墅性价比高，名价比更高。南地块?项目环境自然条件优厚，有山有水，空气清新，是健康生态生活的理想居所。——定位——————向下，寻找根基从产品出发找客源北地块?综合性高档大社区?一期(北片)的中产聚居形象树立了榜样，成为社会新生力量——未来人的中产们行动的标杆。?新城市,大社区，4000多户家庭带来欣欣向荣生活气息，是多层次中产们理想的家园。南地块?高层现代建筑具有时代精神，是中产乐于接受的新鲜居住形态。?自然环保的社区环境顺应他们健康生态的生活方式。——定位——————向下，寻找根基从土地出发找客源北地块?轻轨泗泾站?如果没有轻轨的话，泗泾板块公寓产品的现实消费群很难突破泗泾及人周边。但轻轨的建设使项目消费群豁然开朗，向上海西区范围内工作的准中产们敞开怀抱。?同等价位、距离条件的项目还有其南地块它数条轨道交通沿线，但相比之下，既有可以接受的价位和轨道交通，更有一套准则的新中产生活粞息地，几乎仅此一处。定位——————向下，寻找根基产品?高级住宅?产品形态丰富?缺乏个性，无明显特征定位土地人?规模大?中产文化?非主流城市生活区??5000多户小社会自然山水，佘山概念?满足多元生活——定位——————向下，寻找根基土地特性对策产品特性对策定位人的特性对策——定位——————向下，寻找根基土地特性对策定位?规模大?以规模优势，完善高、大各种机能，化解非?非城市主流生城市主流生活区域活区在生活便利度和完?自然山水，佘整上的劣势。山概念?借佘山高贵,造新城市/新阶层的概念和标签拔升区域形象和档次——定位——————向下，寻找根基产品特性对策定位?高级住宅?合理分步分区开丰富发，理顺不同形态?产品形态丰富产品间的上市关系?缺乏个性，无形成层次丰富，又明显特征有共同特点和文化的大型住宅集群。?从生活中寻找产品特色，使产品各有特色又有其区域共性。——定位——————向下，寻找根基人的特性对策定位?中产文化?是生活的集群，也多元，文化是文化的集群，根?5000多户小世据这群人的生活理界／大社会想，生活文化来塑?满足多元生活造项目。?这是一个有共同特质又层次多元的小社会，生活也是多元的，要给他们多元的舞台。——定位——————向下，寻找根基定位大、高丰富多元，文化上海／一座自然都市节点/新中产阶层标签化生活的新城关键词：新城/两个世界/四季精彩未来城市／佘山泗泾/人文/第一/大盘————理念——————向上，塑造灵魂定位理——————向上，塑造灵魂念产品形象营销——理念——————向上，塑造灵魂理念精神社交城市节点不光是个空间上的区域，而要满足主力客生活群（新中产阶层）在其中安居、生活、社交并承载安居他们的文化。它必需是一个可以运行的生活体系，城市节点一个社会性的复合领域。——理念——————向上，塑造灵魂关于城市节点运作启示：与城市规划有机结合,未来城市理念升级发展方向精神安全问题是核心，物管要求高完善基础生活配套，商业先行社交便捷出行方式，外界沟通便利生活教育医疗俱全，无后顾之忧挖掘地脉价值，提升区域认知安居树立核心理念，彰显生活方式城市节点社交型商业及小区景观塑造增大推广宣传，引起市场关注——理念——————向上，塑造灵魂理念?安全?应用先进的高科技安保精神系统，确保非城市主流生活区如此大盘的生活社交和社会安全。?以天然河道做为社区屏生活障，如同护城河一样，给人皇家级的安全感。安居?发挥开发商资源，由先得坊物业管理公司提供城市节点优质服务。——理念——————向上，塑造灵魂理念精神?交通?能保证顺利到达工作社交地，并良好的保持与城市主流区的通达，消除生活晚间出入的不便，是安居的重要条件。安居?建立三通交通方案，即：现有公共交通+公交专线城市节点+社区班车。——理念——————向上，塑造灵魂?基础商业理念?满足业主基本生活需要的商业形态必需先期启精神动，创造新安居先决条件，让客户用体验感受社交标签生活。生活?建议北片设置集约式综合商业区。用阶层化的商业品牌和多元化的商安居业束集力量构建阶层新城镇势力，成为大区域内商业平台的彪炳。——理念——————向上，塑造灵魂?生活商业理念?尽量周全的采集与主力客群日常生活息息相关精神的商业形态，如药店、餐厅、西饼店、美容美社交发店、熟食店、音像店等。生活?建议以新加坡都市邻里安居中心的形式。城镇——理念——————向上，塑造灵魂?教育理念?孩子是新中产家庭的未来核心，无法解决孩子精神教育问题的地方是没有延续性的阶层生活，就社交是不适合生活的地方。生活?建议发挥新加坡资源，引进新加坡知名品牌幼稚园和沪上知名双语小安居学。不仅完全解决业主教育问题，更成为项目城镇一大特色，增加项目领导盘气质，提升附加值。——理念——————向上，塑造灵魂?会所?城市必然拥有社会交往的场所。对本项目而言，不仅仅理念是主力客群社交的场所，更是展示阶层标签的舞台（时精神尚聚会/文化交流/结盟）。?会所是最主要的形式，会所社交可与都市邻里中心结合，发挥复合的空间优势。设置茶生活社、咖啡馆、书店、酒吧、棋牌室、台球室、美容院、安居健身房等。?建议引进一些阶层标签式知城镇名连锁店，如ｓｔａｒｂｕｃｋｓ咖啡、虎牌啤酒屋、克丽缇娜美容等。