呈：安徽省德城投资发展有限公司深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010年10月26日商业物业目标沟通深深蓝华蓝华庭商庭商业业物物业业住宅商业对项目发展的作用运运作目作目标标：：①利润的重要来源①利润的重要来源；②项目整体增值：形成对深蓝华庭整体项目运作的价值支撑；②成为项目增值举措③展示价值；③具有展示价值概况?深蓝华庭商铺主要位于董庄路主入口处（南门）及技校南（北门)，总面积约4072㎡；?由北门两层铺位12个及南门一层商铺40个组成；?一楼层高4.2米，二楼层高3.6米；?店面进深在10-12米/间，面宽在3.8-5.1米/间，柱距呈不规则分布，单位面积集中在40－120平方米/间；周边商业分析华松时代四环路现代花园?周边半公里之内居百合公寓住人口不足万人;华松时代翠?尚未形成成熟的生峰活圈；深蓝华庭南路?没有成熟的商业；董庄路神火开发新项目在建入住待建汇报思路淮北商东莞商业业物物业业市市场场分析分析商业物业价值判断深蓝华庭商业街价值分析深蓝华庭商业街营销策略分析和实施方案深蓝华庭商业街核心均价的探讨淮北商业物业市场分析商业物业的两种类型：大型集中商业：如中泰国际、相王国际等；临街商铺：如万马商业街、华松时代商铺等；大型商业物业比较表名称规模(M2)商业主力店(主题商业)售价返租情况销售率中泰国际总40万,商业15大型百货、超市、品牌专营店1F:25000，2F:16000，3F:800五年8%;商业60%；万;、精品专卖店、主题乐园0，最高42000。、风情美食广场;华松时代总22万,商业可复合商业，集百货、超市、饮近期推出1F:1.5万——销售90%售5万食、社区配套于一体；万马尚街14万，商业2万复合商业，集百货、超市、饮近期推出1F约:1.3万————食、社区配套于一体；相王国际约8万;商业面积卖场商业，集主力百货店、专1F:2.5万，2F:1.5万，3F:8000——销售60%5万卖店、娱乐场、风情美食万;广场、于一体金方星河湾总建约8万方，商写字楼，社区沿街商铺，集办1F约1.7万元/㎡，2F约1万——销售30%业面积约7000公、休闲为一体元/㎡，3F约5000元/㎡模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形式销售是大多数商家的运作手法；商铺调查表主力商圈租赁价格体系150元/㎡/300-400元/㎡/280-360元/㎡/月月月淮海路孟相250元/㎡/月200-450元/㎡/月50-200元/㎡/月50-130元/㎡/90-150元/㎡/75-140元/㎡/月月月山山古城路150-300元/㎡/月45-170元/㎡/月35-110元/㎡/80-130元/㎡/80-150元/㎡/月路月路月惠黎路?老城区商铺的租金回报率一般处于4%-7%之间的较低水平；商铺经营状况新城区核心路段业态分类统计：餐饮20%人流量是影响商业街价值的关键因服装19%素：——步行街由于人流量大，小家电7%服务范围广，业态丰富，经营状况好于服务住宅的社区商业烟酒7%；美容美发6%电脑5.5%（未包括大华电脑城）宾馆2%婚纱影楼2%KTV2%其他29.5%淮北商铺调查小结?购买商铺的客户主要?商铺租金及租金以步行街为中心向南部呈递减趋势，但市民居目标是保值和增值；住氛围比较好；?“一铺养三代，”主要?淮北商铺的投资回报率在4.2％～5％左右，南城区的商铺回体现了商铺的价值，报率略低（在4.0％～4.5%之间）；而被集中商业推广所?投资客户与商铺使用客户分离，用于自己经营的买家极少；套用，误导消费者；汇报思路淮北商业物业市场分析商商业业物物业业价价值值判判断断深蓝华庭商业街价值分析深蓝华庭商业街营销策略分析和实施方案深蓝华庭商业街核心均价的探讨商业物业价值判断周边人流量多少商业物业商圈内的消费能力优惠政策是否有足够的吸引力投资价值非短期的租金回报，而在于长期的升值空间。街铺：自我调节能力强。是适合大众投资的传统的商业物业投资一铺养三代的品种。“铺”北门的内街：不适合整体销售，适合小客户的长期投资经营。关于两种商业类型的价值对比研究商铺商铺集中商业集中商业周边商圈的经营环境；周边商圈的经营环境；价值依托的基础价值依托的基础很强的自我调节能力；受经营状况好坏的制约；价值的保障（风价值的保障（风保值增值，低风险；取决于经营状况，风险高；险）险）关于淮北目前商业物业投资价值的思考淮北城区需要多少商业物业？大型集中商业的集中面世，?城区大型集中商业的面积已经超过50万平方米（包括在建）；给淮北商业物?城区大大小小的商业物业面积之和超过80万平方米；业的长期竞争和发展带来极?最近几年全淮北集中面世的商业物业面积总量100万平方米；大的压力。按照淮北三区的总人口50万计算，人均商业服务面积2M2/人参考值：中型城市人均商业服务面积常规指标0.7-0.91M2/人，上海市1.2M2/人；汇报思路淮北商业物业市场分析商业物业价值判断世深纪蓝华城国际庭商业公馆街价商值业分析物业价值分析深蓝华庭商业街营销策略分析和实施方案深蓝华庭商业街核心均价的探讨深蓝华庭商业物业价值分析华松时代深蓝华庭商业街——最大的四环路商业价值在于未来升值潜力：现代花园位于淮北南区最有发展潜力的城市生活圈内，生活圈内的总百合公寓人口将可望突破10万人；华松时代翠?将形成淮北一定规模、档次的峰深蓝华庭南区域；路?根据城区人均消费水平逐年提董庄路高，将拥有含金量较高的客户群体；神火开发新项目在建入住待建本项目商业物业的可能性SHOPING沃尔玛等大物业类型社区商业街专业市场?以风情商业街为主的MALL超市运作模式最为可行；动辄数万平如无特色，无法提供足对住宅品方米的大开所在位置难问题够数量的停质造成影间，建筑形以吸引足够车位响式无法满足人流可行性不可行不可行不可行可以参照汇报思路淮北商业物业市场分析商业物业价值判断深蓝华庭商业街价值分析世深纪蓝华城国际庭商业公馆街营销商业街策略分析和营销策略分析和实施方案实施方案深蓝华庭商业街核心均价的探讨商业街的SWOT分析营销策略SS（优势）：（优势）：WW（劣势）：（劣势）：1.全街铺；1.目前基本无商业氛围，无2.品质社区品质和客户群的法立即持续经营；?让客户回归于关注商业含金量；；价值的本源；3.高起点的商业街规划和品?通过设计全新的形象，质；4.泛现代商圈的逐步形成；形成差异化；?降低置业门槛，有效扩OO（机会）：（机会）：TT（威胁）：（威胁）：大客户层面；1.街铺是最受淮北投资者关1.淮北投资类型商业的总体?打造南区重点商圈蓝图注的投资型物业；供应量巨大；；2.一期集中商业即将交付，2.大型集中商业的推广力度部分餐饮、休闲业态有望和声势占据先机；进驻；推广形象的确定?推广名建议：经营组合：优优客客壹壹号号街街区区?中档餐饮；?书店、药房、电器?通讯营业点；形象确立：；保留延续前期商业美?宾馆；?美容化妆品、服饰；食街的案名，保持推广?私房菜；?鲜花店、24小时统一性，规避美食街单?银行社区服务点便利店；一定位，以1号街区拉升在南区商业中的档次和地位；营销举措1：产品发布会（客户会）目标：举措：邀请各家媒体和专业人士参与；主题：?引发对深蓝华庭商业1、城区生活圈商业价值分析；街面世的广泛关注：?引发业内和专业人士2、集中商业和商铺的投资价值对社区商铺的投资价论；值分析和争论；营销举措2：产品包装方式一：卖商业街物业；——“优优客客壹壹号号”商业街，“地块升值潜力”……。方式二：复合型金融投资产品——“优优客客壹壹号号”商业街，“地块升值潜力”，?1——淮北2010年最有吸引力的金融投资产品——最低投入，最高投资回报率的淮北商业物业投资品种操作方式操作方式拉高未来价值，降低现有的置业门槛；拉高未来价值，降低现有的置业门槛；?帐面定价=实收均价/79%；?购房时发展商一次性按照7%的年租金回报率支付三年租金；?客户购买商业物业后由发展商统一招商经营，三年后可收回经营权自用；案例分析假设某铺位面积：40平方米，实收均价10000元/平方米，总价40万。普通销售方式：首期5成，20万，卖金融产品：售价=10000/79%=12658元/平方米，总价506320万；（首期5成应付，253160万）；一次性返租三年抵扣首期年回报率7%，返还款106327万；客户实际缴纳首期款146832万，相当于29%；降低首付；住宅首付钱买商临街铺口号：年回报率高出市场一般水平的80%；营销举措3：挖掘老客户老客户投资计划:1、老业主购买商铺的的额外回馈措施；——2%额外购房优惠措施；2、购买商铺和住宅的客户特别优惠措施；——3%额外购房优惠措施；营销举措4：业态招商规划——“点”对“点”有效控制经营风险的模式?锁定目标招商（如肥西老母鸡、豆浆大王）?同一品牌，招商时承诺在商业借不出现第二家；?进行清晰的分区，如精品区，餐饮区，书吧特区、金融快捷区等等，并增加临街面集中排烟的设施，保证临二楼有做餐饮的可行性；营销举措5：一本商铺投资价值报告《城市重点生活圈商业投资价值报告》报告的结构设定：?城市发展形成各个商业点辐射区；?专业的招商规划；?街铺投资技术分析1)全街铺，零风险投资产品；2)最适合淮北人的投资物业品种；3)财富的贮存地；营销举措6：1-2层商铺组合操作计划?二层和一层打通捆绑销售，联动解决传统方式二二层经营和销售的难方式一题；一、二楼打通捆绑销售，提升二层的价值，并利于销售；方式：下铺+上铺营销实施方案优优客客壹壹号号商业街展示攻略——以“都市化”，“时尚”为核心的展示要求；——最大限度利用学区资源；优优客客壹壹号号营销组织攻略——以新闻发布会为推广