大源大源国际国际中心中心项项目目公寓整体公寓整体营销营销方案方案超越超越极极限、使命必限、使命必达达2011年8月报报告体系告体系AnalyzeSystem目标目标下新政解读市场分析项目解读市场定位及客群分析总体策略投资回报方案测算塑造项目“稀缺价值影响力”的市场形象形象目形象目标标目目标标营销营销目目标标十八个月总共完成住宅公寓：完成3.4万㎡的销售任务目标下新政解读宏观政策——成都房地产调控细则核心政策解读（一）限购即日起，在本市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区等主城区暂时实行住房限购措施：本市居民家庭可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房；外地籍居民家庭能提供证明者可在主城区购买1套住房?宏观大势预期的逆转，，不能提供证明者暂停在主城区购房。（二）限贷住宅市场严控继续，市首付提高，利率上调，银行信贷紧缩，后续放贷更为紧场观望氛围浓厚；张，购房者贷款艰难。（三）限价——《关于进一步强商品住房价格监管的通?非住宅物业投资走俏，知》：申请办理商品房预售许可证的预售方案中申报价格应按套明码标价、“一房一价”；申报的平均价格不得供需两旺；高于同时期同地段同品质楼盘成交均价；售房价格优惠幅度应在预售方案中明确。政策市场影响政策影响限贷限购开发商交贷款额度的保证金1.5%，不退放款周期延长，以前20天左右，现在1-3个月很多公司直接派2个人专办放款事宜，人力成本增加贷款人收入证明细化，要求半年收入清单，2.5倍收入保障1年以上社保……未来政策走势的研判?政策是长期的：目前房价尚未实质性下跌，政府已经明确指出，一旦政策放松，价格有可能会出现报复性上涨。?政策以巩固和加强执行为主：今年中国经济出现硬着陆可能性不大，因而未来仍以现有政策的巩固和加强执行为主。?房价是决定政策是否加码的关键因素：如果未来房价继续坚挺或走高，不排除政策范围继续扩大和新的行政政策出台。市场总结?受限购、限贷“双限”的影响，市场观望情绪浓厚，开始出现量价齐跌的市场走势；?目前公寓不受限购、限贷“双限”的影响，公寓市场刚需两旺，市场机会优势较大；?公寓虽然不受“双限”的影响，但当前银行资金压力紧张，公寓会受到限贷的影响；区域市场分析目前目前区区域市域市场场上共有上共有””雍湖雍湖会会、蜀都中心、香年广、蜀都中心、香年广场场、福年广、福年广场场、海洋中心”、海洋中心”共共55个项个项目有公寓在售，均目有公寓在售，均为为精装，以下精装，以下为为具体分析具体分析竞争环境——公寓量价关系成交均价精装标准（元项目清水成交价政后月均去化速率（套）（元/㎡）/㎡）雍湖会95002500700032蜀都中心115002500900031香年广场106003000760028福年广场11500250090008海洋中心160005000110001卡斯摩广场83001500680012平均7000-9000备注：1、以上数据来源于中成市场研究中心；2、数据截取各项目2011年1-6月销售情况；目前在售目前在售项项目公寓均价在目公寓均价在8300-115008300-11500之之间间，精装，精装标标准在准在1500-30001500-3000之之间间，，清清水价格水价格区间为区间为7000-90007000-9000元元//㎡，㎡，月均月均销销量量约约2222套，套，与与住宅和公寓的月均住宅和公寓的月均销销量量相差相差较较大，大，存存量大，量大，竞争竞争激烈激烈。。公寓区域内潜在竞争分析项目预计成交价（元/㎡）面积区间（㎡）剩余体量（套）面世时间高新铜牌项目7000-750040-603152011年9月复地复城国际10000-1100040-6012002011年8月雍湖会950040-58200在售蜀都中心1150050-85220在售香年广场1060027-68300在售海洋中心1530050-100448在售福年广场1150037-66532在售合计3215潜潜在放量大，同在放量大，同质质化化产产品品面面临临直接直接竞争竞争竞争项目主力户型对比分析3.62雍湖会：40蜀都中心：50㎡香年广场:47㎡㎡5卡斯摩广场：51㎡海洋中心：51㎡户型对比：公寓主力户型对比分析主力面积赠送空间项目户型赠送方式核心卖点（㎡）（㎡）雍湖会40㎡标间3.6阳台阳台宽足，观景度高蜀都中心50㎡标间无无卧房宽足香年广场47㎡标间无无生活阳台海洋中心51㎡标间无无空间可随意分隔福年广场42㎡标间2阳台户型方正一卧室半卡斯摩广场59㎡套一5多功能分区赠送本项目60㎡套一、二——阳台采光佳、阳台户户型型设计设计有一定有一定优势优势，通，通风风采光效采光效果果佳佳，，部部分分设计观设计观景景阳阳台和台和生活生活阳阳台，有一定的台，有一定的竞争竞争力；力；区区域市域市场场分析分析结论结论：：区域在售公寓全精装，精装标准1500-3000，清水价格7000-9000；月均销售22套左右，较住宅和LOFT相差较大；潜在供应量大，竞争激烈；目前市场在售的房源主要为40-60㎡的套一房源，产品同质化严重；项目解读项目区位规划本案城市新中心以金融、总部为代表的成都中央商务区；大力发展现代商贸、科技创新、软件外包、文化会展等高端产业的现代化新城本案处于天府新城核心区、首开区区位规划6500万㎡规划，再造一座城天府新城—成都浦东新区—上海规划总建筑面积6500万㎡，已经建成1600万㎡，在建面积1000万㎡。建成后总就业人口60万；总居住人口60万。区位交通6纵3横交通体系6纵地铁1号线、天府大道、红星路南延线、站华路、元华路、机场高速3横三环路、府城大道、外环线区位小结本本项项目位于目位于65006500万㎡万㎡规划规划的城市新中心——天府新城，的城市新中心——天府新城，紧邻国际紧邻国际商商务务核心核心区区，未，未来来的成都“的成都“陆陆家家嘴嘴”。”。区区位的位的优优越性和越性和重重要性要性无庸置疑无庸置疑项目总评21万方综合体4#项目为由两栋高档写字楼、三栋高3#端商业楼、两栋高端公寓和一栋公寓式酒店组成的大型综合体，总建筑面积约21万平米。产品分布及套型梳理套内建筑面积楼栋户型编号户型建筑面积（㎡）套数比例（㎡）A1一室一厅一位31385020%A239465020%3号楼两室一厅一位　　B1两室一厅一位50595020%　公寓产品：　B1'一室一厅一位50595020%B2一室一厅一位57685020%主力户型集中于合计　　　250100%60-70平方米，占A2一室一厅一位40.5545825%比80%B2一室一厅一位56.7755825%4号楼C1两室一厅一位53.1705825%C1'两室一厅一位53.1705825%合计　　　232100%户型板块户型设计方正适用，功能齐全，双阳台设计；户型板块书房卧室卧室户型设计方正适用，功能齐全；3.15米层高，空间感更强；通风采光效果好；在公寓中设计套二套型，产品可选择面较；公寓产品对比分析主力面积赠送空间项目户型赠送方式核心卖点（㎡）（㎡）雍湖会40㎡标间3.6阳台阳台宽足，观景度高蜀都中心50㎡标间无无卧房宽足香年广场47㎡标间2阳台生活阳台海洋中心51㎡标间无无空间可随意分隔福年广场42㎡标间无无户型方正一卧室半赠卡斯摩广场59㎡套一5多功能分区送景观阳台分区合理，生活阳台，景观阳本案50—70套一、套二5+生活阳台台3.15米层高，双阳台、采光效果佳，为区域稀缺资源户型价值50-70㎡适应市场，双卧套型设计，高附加值创新利用配套价值精品店、主题餐厅、咖啡厅、酒店式公寓、休闲娱乐等功能于一体的生活广场投资价值不限购，不限贷，总价低，出租、自住、投资对号入座产品小结?产品设计为双阳台，采光效果佳，商住均实用；?3.15米层高，资源较稀缺；?公寓设计套二，户型可选择性较大；?4梯8户的梯户比，区域内有一定的竞争力；期待与您的深度交流Thankyou!