阳光诺卡公寓产品建议框架国家宏观政策分析公寓市场宏观分析一线城市经典公寓案例分析小户型住宅个案分析项目地块SWOT分析产品定位分析市场分析[把握本土市场脉搏]政策分析宏观政策看数据根据社科院的绿皮书，全国35个大中城市平均房价泡沫达29.5%，其中，二、三线城市的泡沫开始高于一线城市。泡沫指数最高的前七个城市分别是福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄，这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上;而泡沫成分占实际价格比例在30%-50%之间的城市有北京、深圳、武汉、长春、宁波、哈尔滨、大连、贵阳、上海、郑州、成都。北京中原地产提供给时代周报记者的报告指出：在宏观调控政策较为紧张的一线城市，房价出现了明显的涨跌不一，但二、三线城市价格上涨的速度依然很大，包括大连、厦门、南昌等二线城市的新建住宅价格环比上涨甚至超过了1%，远高于全国环比上涨0.4%的平均水平。尚达信认为在一线城市宏观调控政策紧张的情况下，国内大牌开发商如恒大、万科等加紧布局二三线城市。大牌开发商大量进驻将导致二三线城市房价大幅上扬，在国家宏观调控的大背景下，预计未来将加大对二三线城市的宏观调控力度。政策分析保障性住房呼和浩特2010年首府廉租房建设任务为4370套，棚户区改造任务为3813套，公共租赁住房建设任务为400套，经济适用住房建设任务为7600套，农村危旧房改造任务为4000套，国有林区棚户区改造任务为476套，其中经济适用房仅占商品房销售面积的不到1%，2010超额完成自治区下达的任务。2011年，自治区下达呼和浩特市各类保障性住房任务为29441套，近198万平方米，总投资约55亿元。呼和浩特市在自治区任务目标的基础上加大了建设任务，2011年力争建设各类保障性住房约4万套，近270万平方米，总投资约为70亿元，建设规模占到全市房地产当年新开工规模的50%以上。目前呼市保障性住房尽管数量多，但市场化程度还不高，对市场产生大的影响预计在3-5年后。政策分析保障性住房呼和浩特保障性住房区域分布保障性住房建设量的大幅增加对整个城市政策影的房屋均价起拉低作用响力，但底线不应该低于成愈来本价。愈大新城区、赛罕区及如意开发区、回民区东部土地价值新城、赛罕、如意巨大，地方政府会选择出售土地换得财政收入，因此此区域内不会建设保障性住房，政策对其影响最小。而随着这些地区可建设用地的减少，商品房价值将会越来越高。金川、西二环金川、回民区临近西二环、玉泉区临近南二环及金桥、南二环西段,开发区南端产品与保障性住房类似，保障性住房对该金桥开发区南区域房地产市场带来较大冲击。端远郊区县旗县土地价值最低，并且远离市区，产品与保障性住房类似，保障性住房对当地房地产市场带来较大冲击，政策对其影响大，房价预计一定幅度的下降。政策分析保障性住房保障房影响下，呼市未来地产项目产品走势市场供市场需首付款贷款政策优政策影响产品分类包含项面积区间应量求量比例惠力别墅、洋房高档产品200㎡以上小小高少小等地洋房、高层中档产品100-200㎡中中中一般一般产等项目普通产品多层、高层50-120㎡大大低多大产品走势保障性住房多层、高层90以下大大低多大住宅类产权（70年）的公寓因受到限购的影响，前景不乐观。非限购类的公寓依然存在市场需求。保障性住房套型面积大多在90㎡以下，未来可减小90㎡以下住宅类产权（70年）的公寓投放或做出特色。对商业产品影响不大。政策分析总结1、悲观预计二三线城市未来住宅市场调控政策从紧，政策调控成就商业地产。2、非限购类的公寓政策利好，依然存在市场需求。低品质保障性住房对小套型市场产生较大冲击，因此住宅类产权（70年）的公寓等小套型产品设计应重点增加产品附加值，如做精装；增加滨水绿地、中心广场等园林绿化的设计，提升附加值，提高楼盘档次。公寓市场宏观分析公寓发展历程水岸小镇海亮广场华门世家奈伦如意国际呼和浩特万达广场2007年以前2008-至今未来发展产权年限：70年产权产权年限：70、50、40年产权年限：70、50、40年产品类型：普通公寓产品类型：普通公寓为主、部分商务公寓及酒店产品类型：商务、酒店式公寓经营模式：全部售卖式公寓，与其他业态构成城市综合体价格区间：5500-6100经营模式：部分持有，引进专经营模式：全部售卖业管理公司提供酒店式服务价格区间：6300-8800公寓市场宏观分析总体区域分布16D18区城区F开发新如意E新华东街次商2C15131217中山路商业业中心片14区3B中心片区G1区4民区回A赛罕11H5昭乌910达路学府N片区M区开发8金O桥泉区玉76123456ABC奈林尚苑云鼎海亮广场海亮国贸广场铂金时代玉泉南郡浩鑫机电商业广场蓝砖首府丰泰金裴广场789101112DEF在售御景101公待售天御尚局利佰家国际公寓恩和家园书香门第尚座尚东枫景琦琳北辰万达广场东经111馆GHM131415161718亿科公园名都中央广场雅都金汉御园兴安丽景兴泰御都思罕国际复式公寓奈伦如意国际上东领海2010公寓市场宏观分析在售公寓分布图1618区城区开发新如意21317中山路商业151412中3心片区新华东街次商1区4业中心片区民区回赛罕119105区开发8金桥泉区玉76123456奈林尚苑云鼎海亮广场海亮国贸广场铂金时代玉泉南郡在售公寓放量目前主要789101112在售御景101公集中在新老商业中心天御尚局利佰家国际公寓恩和家园书香门第尚座尚东枫景馆131415161718片区金汉御园兴安丽景兴泰御都思罕国际复式公寓奈伦如意国际上东领海公寓市场宏观分析总体区域分布D区城区F开发新如意ECBG区民区回A赛罕HNM区开发金桥区O玉泉ABC浩鑫机电商业广场蓝砖首府丰泰金裴广场未来公寓放量地域较为分散DEF待售琦琳北辰万达广场东经111GHM亿科公园名都中央广场雅都2010目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：70年在售兴泰御都产品产权年限70年外檐风格现代简约面积区间50-8039.63、41.52、46主力户型（户型图计算的面积）总建面/套数5000平米/180套是否精装/报价是生活配套功能带家具梯户数4梯30户公摊23%特殊材料/中央空调/大堂无/无/无价格　历史价格12000现均价12000销售情况地段描述：兴泰御都位于首府核心位置，内蒙古党校总去化率20%原址（满都海公园对面）。兴泰御都与市区最大公园年均去化量约150套　满都海公园隔路相望。600米直达鼓楼商圈，维多利畅销户型41.52、46商场，中山路商圈，社区5万平米商业不夜城。销售周期1年　物业公司：兴泰物业公司客群年龄25-30园林景观：北京市建筑设计研究院置业目的投资占70%，自住30%销售情况：目前剩余40多套目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：70年在售兴泰御都户型配比及去化率兴泰御都户型配比及去化率套型结构（均为厅室合一）面积(㎡）套数（套）套数比面积（㎡）面积比去化率一室一厅一厨一卫39.633016.67%1188.97.67%100.00%一室一厅一厨一卫41.5263.33%249.124.61%100.00%一室一厅一厨一卫46235.56%1164.955.12%100.00%一室一厅一厨一卫4625361.11%12966.2556.94%100.00%一室一厅一厨一卫53.274611.11%3733.8216.40%95.65%一室一厅一厨一卫（厅室分离）61.48164.44%1189.449.27%87.5%总体均值55.00180100.00%22771.15100.00%99.52%★根据户型图计算出的面积?总体套型均值55.00㎡；均为客厅卧室合一?46平户型面积占比接近6成；去化率高目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：70年在售兴泰御都各功能区间开间尺度兴泰御都各功能区间开间尺度套型结构（均为厅室合一）面积(㎡）卧室(m）客厅(m)厨房(m)卫生间(m)一室一厅一厨一卫39.634.254.252.172.62一室一厅一厨一卫41.524.454.452.262.69一室一厅一厨一卫46.004.254.252.562.69一室一厅一厨一卫46.004.254.252.562.69一室一厅一厨一卫53.274.454.452.542.97一室一厅一厨一卫61.484.154.153.352.59（厅室分离）总体均值55.004.304.302.572.70★根据户型图计算出的面积?因厅室合一，卧室、客厅开间均值均为4.30米；?厨房开间均值2.57米，比卫生间开间短0.13米；目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：70年在售兴泰御都各功能区间面积兴泰御都各功能区间面积套型结构面积(㎡厨房(㎡（均为厅室合一））卧室(㎡）客厅(㎡))卫生间(㎡)一室一厅一厨一卫39.6322.319.225.48一室一厅一厨一卫41.5221.7610.065.63一室一厅一厨一卫46.0025.4210.885.98一室一厅一厨一卫46.0025.4210.885.98一室一厅一厨一卫53.2733.9511.307.39一室一厅一厨一卫（厅室分离）61.4816.620.8713.96.00总体均值55.0018.8823.296.164.92★根据户型图计算出的面积?客厅卧室合一面积众数区间21-25㎡，均值25.77㎡；?厅室合一套型，厨房餐厅面积比卫生间面积大5㎡左右；目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：70年在售利佰佳国际公寓产品产权年限70年外檐风格现代简约面积区间59-14759.67、61.1、78.56、147主力户型（户型图计算的面积）总建面/套数34633平米/400套