滇池紫钻项目2009年10月营销策略思路汇报思路导图项目本地块及本项目市项目产品项目SWOT分界定周边分析场定位规划建议析交通营销大环境推广实施小环境初步初步思路思路交通广福路滇池路红塔西路红塔东路滇池路兴体路环湖高速路大环境颐庆园湖畔之梦广福西贡码头橱柜广福商极少市场业中心墅大商汇本案卫城商业街民族滇卫村滇高小环境EGG本案FCBDAIH商业住宅办公学校A云大滇池学院B建设厅C云大对面自发商业D金沙滩水电办公E13栋别墅F滇池卫城商业街G威哥银杏酒楼H滇池高尔夫I滇池卫城本地块规划路规划路红塔东路兴体路本项目临街约124.2米，进深约60米。规划用地面积10067平方米，总建筑面积11971平方米。地上面积8573平方米。周边调查红塔路车流量威哥银杏酒楼由于红塔路连接广福路处正在施工立交桥，目前车流星期一星期一量较少。PM3：0010辆/分PM7：00威哥酒楼周一七点停车15辆，预计全天约30辆车，钟停车15辆由于是周一低谷期，周末将是周一的三倍，每周平均PM5：0030辆/分钟车价格15万至50万约为2倍，既平均60辆车。PM70050/：辆分每辆车预估平均3人，每人预计出单200，则每天营钟业额预计3*200*60=36000元云大对面商业街商铺以自发型小型商铺为主，面积集中在20至50平方米高峰期人流量居多，商业主要以餐饮、水吧、精品店、网吧为主。约30、50人/分钟商铺租金一层：60至由于是自发型物业，基于烂尾楼及周边城中村形成，品质低300元/平方米端，但由于云大学生消费群体支撑，租金昂贵，一铺难求。租金总价：3000至6000元/月由于地基沉降问题，及目前要整合旁边的小球场重做商业街，目前暂不对外招租。滇池卫城商业街暂不对外招租，以前租目前业态有社区超市，美发店。其余业态暂时撤场。据调查早金50元/平方，小区上及晚上人流量多一些，其他时间非常冷清内成熟位置部分租到滇池卫城目前入住约2000户，交房未入驻2000户，未交房100元/平方，未销售2000户。周边直接辐射消费人群群体来源群体细分户数常驻人口云南大学学生　9000云南大学老师　600广福小区普通住宅客户300010500广福公寓小户型客户400600金盾花园普通住宅客户20007000滇池印象别墅及小高层16005600湖畔之梦普通住宅客户20007000滇池卫城别墅客户600021000极少墅别墅3601260滇池高尔夫别墅4001400小计　　63960直接辐射消费群体不完全统计，约6万余人。不完全统计，很多小的小区暂未统计。周边直接辐射消费人群距离滇池卫城小区主入口311米，距离云南大学滇池学院大门421米，距离滇池高尔夫主入口992米。三个核心消费群体总人数约：32000人。消费什么商业定位一、项目定位：体验式休闲情景商业街1、以休闲、品味、时尚、价值的核心理念创造一个满足生活品味追求为目的的休闲场所。2、差异化的商业定位，体验式休闲情景街区，商业、商务、商住全功能集成，构筑一个都市生活的体验空间，填补区域市场空白。3、项目位于连接广福路与滇池路、环湖高速路黄金交汇点的红塔东路，交通便利，周边社区成熟，有比较庞大的居住人群，但商业氛围不成熟，也没有较为完整的体验式休闲商业街。二、业态规划：休闲餐饮、休闲水吧、茶坊、咖啡吧等休闲饮品，精品购物、娱乐、休闲体验馆、体育用品、美容美发、银行、网吧、商务办公。商业定位三、业态细分：1、南排定位为纯商业物业，可实现：商+住功能组合，一层铺面做双开门营业，连通内街。适宜业态：银行、中型休闲酒吧、茗茶棋牌、美容足浴、体育用品、体验展示中心等。。2、北排定位为商业、办公、居住，并且需在最北面（靠仓库面）安装外挂式楼梯，易利于灵活分割物业，满足使用功能。适宜业态：休闲餐饮、休闲水吧、咖啡吧、茶坊、美容美发、精品购物、娱乐为主。也可以整栋用于办公或一楼以上用于满足居住功能。谁来消费消费群体定位游离客户?市区消费客户3?次要客户群民族村旅游客户2?周边企事业单位人群核心客?红塔路路过客户户群?商务接待客户1?周边住户?滇池卫城入住人群?滇池高尔夫入住人群?云大滇池学院师生其中：核心客户群预计约占60%，次要客户群约占30%，游离客户群约占10%。核心客户群约3万人，次要客户群约20万人，游离客户群不可预估。消费档次定位为：中高端、差异化市场本项目产品规划建议整体规划可在绿化用地上，建设主入口休闲小广场，用于聚集人气，同时可以满足部分停车功能使用。车行动向规划地下停车场入口车行主入口上图可见，车行主入口与地下停车场入口距离较远，停车进入地下需要经过后排所有的建筑，既不方便，也会对后排的商业及居住造成一定影响，建议将地下停车场入口设置在车行主入口旁，以方便停车及减少对业态的影响。地下停车场规划可将部分设备用房与停车位对调，实现面积最有效利用。商业气氛规划在临红塔路的显著位置，设置商业街形象标识。以提升市场的认知度及品质。商业气氛规划为每一套商铺预留独立的门头及竖招安装位，并在公共位置设置休闲小品及桌椅，并可将休闲桌椅配送予北排商家，增加北排后街商业的附加值。夜晚景观规划灯光系统建议：灯光系统将由品牌LED的路灯、地灯、射灯、店铺灯箱组成一个有机的系统，流金溢彩，渲染一个财富不夜城的绚烂景象与生意活力项目SWOT分析Strengths优势1、项目位于红塔路，是连接南市区核心道路滇池路与广福路的核心纽带。2、项目周边集结了昆明众多的高端楼盘，等于拥有了众多的高端消费者。3、项目临街面广，进深短，商业价值高。4、项目附加价值大，购买者等于花三层的钱买到了五层。（一楼隔层和地下车库）５、项目东侧可规划小型休闲入口，有利于提升项目品质。６、项目车位配比充足，有利于商业的可持续发展。Ｗeaknesses劣势1、目前与广福路连接处暂未通车，且由于修路污染较大。2、周边楼盘入住率不高。3、周边未形成成熟的商业氛围，依旧以零散的餐饮、会所为主。4、项目体量小，做大众推广性价比不高。解决方案：充分挖掘项目的优势卖点，目前滇池卫城刚交房２０００套，等本项目交房开业时，入住率、修路等劣势将不复存在。项目体量虽小，但位于交通主干道显著位置，临街面广，可整合小众传媒及运用客户推荐销售，避免推广费用比过高。Ｏpportunities机会1、项目周边入住率越来越高，将给本项目形成强力支撑。2、随着红塔路、广福路、环湖高速的通车，将进一步增加本项目的消费群体。3、距离项目４００米处有云南大学滇池学院，庞大的学生消费人群，将进一步给本项目奠定消费人群基础。4、项目附近已经没有大规模临街土地可用于兴建商业。Threats威胁1、广富商业中心大规模的商业放量将消耗本项目目标客户群。2、滇池卫城位于本项目对面，将把原来的商业街整合球场重做商业，将对本项目销售形成威胁。3、项目周边同样性质的地块，目前暂不清楚其规划，可能对本项目形成潜在威胁解决方案：用时间抢占市场，本项目与广福商业中心业态有本质区别，以及辐射的消费群体也有着一定区别，抢在滇池卫城及附近项目开盘前实现销售将有效的规避威胁。商业定位上与周边商业形成差异化，避免同质化竞争。滇池紫钻销售对应表（实际情况）B计算模式：（销售）　　　　　单位：元/平米户型售价均价目前租金均价回报率%回报年限（年）南排1500053.330.04266423.44北排10000400.04820.83以目前周边市场参考，对于投资客户的投资回报收回年限过长。势必将对本项目快速销售造成压力。滇池紫钻销售对应表（对客户）A计算模式：（客户）　　　　　　　　　　　　　　单位：元/平米第3-14第15平均租回报年限户型售价均价对应租金均价第1年第2年回报率%年年金(年)按10%每年递0.06778南排150004044...151.9084.7314.75增1按10%每年递0.07625北排100003033...113.9263.5413.11增4针对客户可客观的以租金递增模式计算，缩短投资回报周期，增加客户的投资信心，从而促成成交。营销推广初步思路推广定位滇池紫钻：广告语：我们不是皇冠，仅是皇冠上一颗璀璨的钻石而已。定位语：雄居滇池路富人版块，坐拥20万高端消费人群。推广定位优势提炼城市板块价值奠定无限升值潜力！项目地处滇池路片区中心位置、坐拥别墅区、政府办公区、大学三大核心商圈——项目周边集结了昆优势一：地段优势明最高端的多个别墅项目。城市商业、富人区中心绝版地段，财富不显自鸣！四通八达的立体交通优势确保在滇池紫钻财富通道的无限畅通！优势二：交通优势广福路、滇池路，见证了昆明南市区的崛起，广福路已经成为连接昆明南市区各个重要楼盘及新行政中心的核心纽带。而项目位于连接滇池路及广福路的唯一通道“红塔东路”，随着环湖高速的通畅，将进一步强化本项目的交通优势。推广定位优势提炼别墅商业、商业别墅！项目可自由分割组合，可用于商业、办公及居住。用买住宅的价格购买商业，并且一层5.6米超高层优势三：业态优势高，赠送地下车库，超高性价比。在滇池路消费的人群绝大多数都是驱车前往，超高的车位配比将奠定本项目长远发展的核心竞争力。150米超宽临街面，铸就滇池核心商业宝地。把握优质人群，掌舵财富先机。“你要分析客户心态，舍得花2000吃饭的人，绝优势四：消费群体对不在乎多花2000”.滇池紫钻将填补富人区消费空白，丰富滇池路商业配套指数。推广定位优势提炼商业项目的成功取决于——对区对区域未域未来来生活的生生活的生动动展展现现对对目目标标消消费费客客户户的的准确把握准确把握对于滇池紫钻，我们首先必须了解滇池版块、休闲化紫钻，才能真正掌握生活化滇池紫钻的文化和内涵包装和营销别墅型商业