扬州市施沙路地块研究报告上海新联康/201006研研究框架究框架客户研究分析?宗地位置?宗地现状1土地属性研究?宗地周边及道路?宗地指标分析?地段和交通分析?地块价值分析2房地产开发环境?区域认知?区域竞品?代表项目3项目定位?整体定位建议?客户锁定及面积配比?价格建议土地属性研究宗地位置扬子津生江海学院施桥镇态园大宝学扬港南村城顺子路江南路施沙路裕本临元案工港业划新园）城区（裕元路进出口加工区规扬州海关土地属性研究宗地现状地块内现状土地属性研究宗地周边及道路地块北侧施沙路地块北西侧扬子江南路地块北侧施沙路沿线公交地块北侧港南村地块东侧宝亿厂区站台土地属性研究地块指标?项目地块位于扬州市邗江区施沙路与扬子江南路的交汇处，东至规划路，北至施港路，南至规划路，西至杨子江南路。?项目为商住社区，总占地202334平方米，总建筑面积325757平方米，容积率为1.61，商业用地约54242平方米，住宅用地约273483平方米。土地属性研究地段位置分析主主导导向向南南南部南部新城新城本案本案?地块位于港口分区中部，是扬州城市发展战略“主导向南”的前沿区域，但区域为工业园区及区域房地产开发程度低、市政配套不完善等导致客户认可度不高。?但区域未来规划向好，是扬州城市副中心之一。土地属性研究地块交通分析区间交通系统：地块西侧现有快速景观路扬子江南路、南侧有扬扬子江南路子江南路规划道路，北侧有施沙路，区间交通便捷施沙路施沙路区域交通系统：南侧有规划中道路及分布的公交线路，预期项目交通便捷双向公交线土地属性研究地块价值分析?区位价值：地块位于扬州市(南部)港口分区，城市发展趋势向南?潜力片区：光伏、LED技术产业发展潜力大?稀缺价值：两湖一公园一河（九龙湖、燕栖湖、扬子津生态园、古运河）?交通价值：区间、区域交通系统发达?人文价值：古运河与高旻寺等古文化与工业文明交相辉映?增值价值：临港新城规划中的教育配套、医院等土地属性研究地块价值分析?本地块最大的优势：区域资源价值优势，但需进行整合塑造?最大的劣势：区域认可度不高地块是临港新城区域开发启动区域，在区域成熟度不高的状况下，地块开发要站在整个临港新城的规划下进行营造开发，借势于区域开发蓝图，以全新形象引领市场。研研究框架究框架客户研究分析?宗地位置?宗地现状1土地属性研究?宗地周边及道路?宗地指标分析?地段和交通分析?地块价值分析2房地产开发环境?区域认知?区域竞品?代表项目3项目定位?整体定位建议?客户锁定及面积配比?价格建议区域认知城市发展定位从土地利用规划演进来看，城市首先向东西扩展，再南向扩展的趋势十分明朗。区域认知区域地位沿江现代经济走廊+现代化城市走廊+工业产业密集区+高效、规范现代化服务区沿江地区规划形成以扬州市区为核心、仪征、江都为两翼的功能强大、产业先进的高度城市化地区。扬州经济开发区成为构筑沿江产业带的中间环节市区产业向南仪征经济开发区江都临港新城区域作为扬州经济开发区带动区域，将成为扬州走上长江的节点。区域认知区域发展扬州城市空间战略：“主导向南，西进东联”在《扬州城市总体规划》中，已明确未来一段时间内主要发展经济开发区，跳跃开发港口分区，做为第二产业的载体。项目区域作为中心城市第二产业功能的承接地，将需要相关居住配套设施。区域认知区域规划扬州经济开发区战略规划提出“四步走”的空间发展战略，在完善北部片区的基础上，在临港新城区域建设综合性的生活配套中心，并预留开发区未来的行政中心用地，迅速提升临港新城的土地价值和综合配套水平。区域认知南部临港新城规划配合沿江开发战略实施形成现代服务要素集聚，为沿江开发提供服务支撑落实城市空间发展框架构筑南部战略性空间节点，牵引城市发展重心南移实现城区融合共生发展完善开发区服务配套功能，实现园区向城区的转变完善城市旅游空间布局整合自然人文资源，打造城市文化休闲旅游新亮点建设生态宜居示范区营造最佳人居环境，树立扬州宜居城市建设典范区域认知临港新城本案临港新城本案位于临港新城东侧（与临港新城仅一路之隔），临港新城主要由生态网络、生态板块、生态轴线三大部分组成，定位为“绿杨南城”，该区域由11.8平方公里的扬子津风景区、古运河商住板块等组成。目前，该区域已经集聚了一批科教和休闲会所项目。按照规划远景，该区域瞄准20平方公里、30万人口的规模要求，目标锁定为现代中等城市。区域认知结论通过政府新一轮的规划导向下，城市向南发展的整体框架已经展开，南部临港新城实质是一个集办公、居住、酒店、购物、休闲等多功能为一体的城市副中心。但从目前来看，南部区域发展尚不成熟，规划中的临港新城尚在建设过程中。区域竞争板块划分特征：北区价格：4000-6500左右客户：以周边客户为主，主要客户是公务员、白领特征：老城区价格：暂无住宅项目客户：全市客户特征：西区价格：6500-8000左右客户：主要客户是公务员、白领、投资客、私营业主特征：东区价格：5500-7000左右特征：南区客户：以周边客户为主价格：5200-7000左右客户：以周边客户为主，公务员,白领,出口加工区区域竞争区域板块竞争分析南区北区东区西区老城区企业数量多，人民富城市景观最好，老城区生活配发展时间较长，相区域成熟、土竞争力裕，产业升级中靠近瘦西湖套一般对成熟地紧缺周边小业主、产业园私营业主、企事以周边客户为公务员、外企白领全市范围主力客户区白领、教职工等业单位高管、返主、私营业主乡客户白领及乡镇小业主居注重生活品质，注重产品性价户型选择空间大，公务员收入高多，购买力较强，渴提升居住环境，比，购房需求产品满足白领需求且稳定，大量客户特征望生活品质提升，渴以自住为主以多层住宅为而受青睐，投资者小业主选择在望城市化主较多，升值空间大老城区置业大片待开发土地，未以景观别墅产品目前新盘开发处于开发旺盛期，产品比较成熟来竞争激烈为主不多，广陵新配套基本完善，是，中心区开发开发状态城有大片待开现在扬州房地产市基本完毕发土地场的最活跃地区产业支持出口加工区原有产业原有产业及产行政及生活区生活区邗江工业园业园老城区、西区、南区明显竞争优势，但西区与老城区土地资源日渐减少，南区是未来开发热点区。区域竞争商品住宅年度量价走势06-09年扬州市商品住宅成交量价走势300600050002004000300010020001000002006年2007年2008年2009年供应量160.48179.07138.9182.8成交量146.81195.84107.36253.17成交均价3512416547915327供应量成交量成交均价从扬州商品住宅年度成交发现，07年与09年随市场大势成交放量，成交均价持续走高，年均价格涨幅在13%左右。区域竞争2010年1-6（截至19日）商品住宅月度供求走势从扬州10年1-6月的商品住宅月度成交发现，3月开始的扬州市场出现供不应求的情况，说明刚需依然存在，而在新政出台以后，供应量开始大于成交量，3-5月刚性需求得到集中释放，且投资性需求逐步得到遏制。由于政策的滞后性，预计6月供求比将进一步扩大，而供应量与成交量同步缩水，客户观望情绪愈发明显。区域竞争南区板块在售项目分布开发西路宁通公路蓝山庄园扬古润邗富川瑞园银扬江子运柏南中江河路路路南依云城邦尚城路吴洲西路施沙路九龙湾润园宗地裕元路区域竞争楼盘概况均价建筑面项目名称位置容积率户型配比元/推出时间积（㎡)㎡九龙湾润二房77-82平米占比15%开发区扬子江南路西侧1422871.03520010年4月园三房99-120平米占比85%扬州市经济开发二房84-92平米占比47%尚城2044961.315500三期10年1月区扬子津科教园三房113-138平米占比53%扬子江南路与40-70平米比重9%、71-90平米比重3%、91-130富川瑞园南绕城高速公2490052.1570009年11月平米比重56%、131㎡路交界处以上比重32%二房91平米占比35%，三依云城邦开发区扬子江南路东侧39万1.65620010年5月房117-133平米65%78-87平米占比29%、91-蓝山庄园广陵学院北侧约12万1.5130㎡占比64%、131470009年2月平米以上占比7%竞争楼盘中三房比例占绝对比重，同时其中一些项目在售小户型比例有所提高。区域竞争09年-10年价格走势项目名称位置09年5月均价元/㎡10年5月均价元/㎡年价格涨幅开发区扬子江九龙湾润园/5200/南路西侧扬州市经济开发尚城4300550027%区扬子津科教园扬子江南路与富川瑞园南绕城高速公4400570029%路交界处开发区扬子江依云城邦3900620058%南路东侧蓝山庄园广陵学院北侧3500470034%从竞争楼盘中09年5月至今的价格年涨幅可以发现，年涨幅均达到了30%左右，而依云城邦项目由于以低价入市，在入市一段时间受市场认可的情况下，同时受市场大环境影响，加上项目本身产品规划有有一定特色，年涨幅达到了58%。区域竞争去化分析项目名称开盘时间推出套数去化套数月均去化套数九龙湾润园10年4月476394/尚城07年4月1063100227富川瑞园06年9月1905188042依云城邦08年10月1671134367蓝山庄园07年11月99198932从竞争楼盘中开盘至今的去化表现我们发现，09年之前由于区域及项目本身成熟度较低，月均去化基本在15套以下，09年整体市场回暖迅速带动了南区楼盘量价的上涨速度。区域竞争未来竞争项目名称总建面积（万方）已推出面积（万方）未来待推面积（万方）九龙湾润园14.234.829.41尚城20.4514.495.96富川瑞园24.924.90依云城邦3919.08