谨呈：成都市中航地产发展有限公司中航城市广场针对性市场调查报告一、宏观经济环境分析提二、成都市写字楼市场分析案三、区域写字楼市场分析思四、竞争个案分析路五、营销建议六、深度访谈要点第一部分宏观经济环境分析政策因素分析经济因素分析市场因素分析1、西部大开发战略?1999年，中国政府做出西部大开发这一重大战略决策，加快西部地区发展。?2009年8月20日，国务院通过《关于应对国际金融危机保持西部地区经济帄稳较快发展的意见》。?第十届西博会，温家宝指出：中国政府实施西部大开发战略的决心不会动摇，政策不会改变，力度不会减弱。2、成都市政府于2009年上半年发布《关于进一步加快金融业发展的若干意见》?着力打造南部新区金融总部商务区（北起高新区繁雄大道，南至民丰大道，东起天府大道，西至站华路）。繁雄大道站天华府路大道民丰大道?政府优惠政策进入南部新区的金融和地区总部购买自用办公用租赁自用办公用房给予连续3年房给予一次性购租房补贴，补贴标准为每月20元/房补贴，补贴标帄方米。准为1000元/帄方米。购租观点整体政策利好，利于项目开发。?西部大开发战略，对成都市各行各业都将造成巨大的利好影响，而作为先导产业的房地产业（尤其是商务地产）将得到优先发展。?该《意见》的实施，将对东大街及南部新区金融总部商务区的写字楼发展产生重大影响。必将强力助推区域写字楼的开发。政策因素分析经济因素分析市场因素分析成都市历年总体经济情况500020.00%400015.00%300010.00%200010005.00%单位：亿元00.00%成都市总体经济状况05年06年07年08年09前3季度GDP2370.762750.483324.439013164.6第三产业1181.051343.741584.91814.21445.1GDP涨幅13.50%13.80%15.30%12.10%14.20%第三产业涨幅9.60%11.20%13.60%9.90%13.00%数据来源：成都市统计局?05年至08年，成都市GDP增长幅度不断上涨。08年由于地震影响，GDP涨幅下降，但仍然维持增长势态。至09年前三季度，GDP增长幅度开始回升，达到14.20%。?成都市第三产业产值也是在08年由于地震原因，增幅下降，其余几年涨势稳定。成都市历年引进外资情况单位：亿美元2522.521.4120.00%2097.37%100.00%80.00%1511.465.80%7.660.00%成都市引进外资状况1050.00%5.538.18%40.00%520.00%9.20%00.00%05年06年07年08年09前3季度外商直接投资额外商投资涨幅数据来源：成都市统计局?近几年成都市引进外资额度不断增长，至09年前3季度，受金融危机的影响，增长幅度有较大下降，但仍然达到9.2%。?截至2009年第三季度，世界500强企业已经有134家入驻成都。?外商的入驻会带动商务地产的需求。观点总体来说，除了08年的特殊时期，成都市宏观经济运行良好，为房地产行业的发展提供了有利条件。政策因素分析经济因素分析市场因素分析成都市历年房地产市场概况单位：亿元单位：万平米1000909.9912.525002243.32346.38002000619.2619.28450.546001532.915001273.54001213.61000成都市房地产整体状况2005000005年06年07年08年09前3季度房产投资额商品房销售面积注：含预售面积数据来源：成都市统计局?近几年成都市房地产投资额和销售面积都在快速增长，08年由于地震原因，造成投资额微量增长，销售面积大幅度下降的局面。2009年前10月成都市区商品房成交面积单位：万平方米140129124.21120115120108.9106.65108.7194.2810085.458059.8260成都市房地产成交状况402001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月数据来源：成都市统计局?09年前10个月成都市楼市呈以5月和10月为波峰的波浪形发展。?由于房交会原因，成都市商品房成交量5月与10月两个月最大，在房交会结束后，需求得到释放，成交量降至低点，然后逐步攀升。观点数据表明，成都市房地产市场已经迅速复苏，目前处上升趋势。小结一年内成都市房地产市场整体呈现帄稳或略微上升趋势政策因素经济因素市场因素第二部分成都市写字楼市场分析?成都写字楼发展阶段?成都市写字楼的供应情况?成都写字楼的需求分析?成都写字楼的售价及其变化趋势成都优质写字楼市场市场发展阶段1999年到1998年，成都第一个乙级写字楼建行大厦投入使用，乙级写字楼市2002年场保持帄稳发展；成都的甲级写字楼市场在1999年后开始逐步发展起来.2003年到2003年，位于人民南路区域的城市之心及威斯顿联邦大厦开始投入2004年使用，这两座大厦在品质上胜过了川信大厦及冠城广场，也是通过销售方式进行处置的.2005年到甲级写字楼的发展逐渐开始加速，3座甲级写字楼在这期间开始投入2006年使用，中环广场是成都第一座由开发商持有并仅用于租赁的甲级写字楼产品。2007年及优质写字楼进入飞速发展时期，供应量逐年递增，预计供应量在以后2010-2011年保持上涨态势。?2005年以后成都外商投资额快速攀升，成都日趋增加观点的外资企业大大推动了写字楼市场的发展。?预计到2010年，随着成都越来越多的国际甲级写字楼产品的出现，将带动写字楼市场的租户品质、租金水帄等将日益提升。05-09年成都甲级办公楼供应图（平米）700000600000500000400000300000200000成都优质写字楼市场成都写字楼市场供应100000成都近年的甲级写字楼供应量统计?2007年，成都第一家0国际标准写字楼供应市场（香格里拉办公05年06年07年08年09年楼），新增供应4.5万帄米，标志着甲级写新增供应字楼市场的逐步成熟。543756609444700158222188950累计供应206840272934317634475856664806注：06年累计供应为05年累计供应加05年新增供应，以后依此类推?2008年供应量集中，新增供应15.8万帄米，分别为力宝大厦、中环广场2期和国航世纪中心，由于两栋物业均由烂尾楼改造而成，硬件上存在一些不足，因此被认为是本地甲级写字楼。注：国际甲级写字楼和本地甲级写字楼的判定标准见附件成都甲级写字楼供应旺盛，随着国际标准甲级写字楼的观点出现，市场逐渐成熟。成都优质写字楼市场成都写字楼市场供应成都甲级写字楼现状注：现有供应统计是11月中旬为节点成都优质写字楼市场成都写字楼市场供应成都甲级写字楼现状结论：根据写字楼的地理位置特点，我们将当前的写字楼区域划分为两个板块：?一个版块是顺城街-东大街沿线：包括顺城街、东大街、蜀都大道沿线（一环以内）。?另一个板块是人民南路沿线：天府广场至三环路以内的人民南路沿线。成都优质写字楼市场成都写字楼市场供应成都甲级写字楼未来供应的预测近期入市或将入市项目成都优质写字楼市场成都写字楼市场供应成都甲级写字楼未来供应2010到2011年的期间可能入市的项目536,567注释：以上数据来自世邦魏理仕未来1-2年成都甲级办公楼供应量预测图（平米）15000001000000成都优质写字楼市场成都写字楼市场供应500000成都甲级写字楼未来供应分析?预计2010年至2011年间，甲0级写字楼新增供应量将达到53.66万帄米，届时甲级写字09年10年11年楼总开发量将达到120万帄米新增甲级写字楼供应左右，是现有供应量的近2倍。188950286635249932?从2009年开始年供应量保持在20万㎡以上的水帄，成都甲级写字楼存量2010年，甲级写字楼投入量6648069514411201373相对较多，物业发展需考虑到同期供应压力。注：2010年存量为09年存量加09年新增供应，以后依此类推?成都甲级写字楼市场将进入一个飞速发展的阶段。观点?未来甲级写字楼新增供应量较大，从图看出在2010年可能是个供应小高峰期。建议：如果条件允许的话最好避开2010年的供应高峰期入市。成都甲级办公楼市场历年年消化量（平米）200000150000100000成都优质写字楼市场成都写字楼市场需求成都甲级写字楼历史需求50000?2005-2006年的供应量逐渐加大，如中环广场塔1、汇日央扩大厦。?2007年，仅香格里拉投入市0场。05年06年07年08年09年?2008年新增供应，力宝大厦、中环广场塔2、国航世纪中心，新增甲级写字楼供应供应量集中，但是成都的当年吸纳量也有大的提升达到10.8543756609444700158222188950万帄米。年吸纳面积?整体来看，从2001年至2007323904899945028107807109000年期间，甲级写字楼年均供应量和吸纳量都在一个较高的水注：帄，08、09年的供应量有了显1、现有数据统计是11月中旬为节点。著的提高，这两年的年吸纳量、年的吸纳面积以在售甲级写字楼项目的已销售销售量来判断的。209也有明显提高。观点?目前成都市甲级写字楼市场供应和需求稳步提高，09年吸纳面积就目前统计数据显示已经高过去年。元/平米成都甲级写字楼历年售价情况160001400012000100008000成都优质写字楼市场成都写字楼市场售价6000成都甲级写字楼历史售价40002000001年02年03年04年05年06年07年08年09年销售价格8250840086539100960010400122001260013500?2001-2008年间甲