page1地产服务·投资管理·资产及商业管理——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page2德思勤·深圳2009年3月20日谨呈：烟台亚泰置业有限公司烟台亚泰项目市场调研报告——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page3Thisarticleisforinternaluseonly.TaskinholdsthecopyrightofthisArticle.Withoutpriorwrittenauthorizationofthecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurposes.本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——Copyright;AllrightsReserved版权声明page4营销推广战略◇营销总策略◇阶段营销策略◇媒体活动配合。。。。。物业发展建议◇建筑风格◇产品创新◇物业管理。。。。。定位及规划建议◇项目地块分析◇项目总体定位◇项目开发模式◇项目总体规划。。。。。本阶段工作市场环境调研◇研究项目面临的经济环境◇项目面临的房地产市场环境◇寻找项目发展空间。。。。。——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——顾问工作：本项目顾问工作分四阶段完成，本报告是第一阶段，关于项目所面临的房地产市场研究主要工作工作内容市场环境调研page5专题研究专题研究烟台经济现状研究经济发展和产业现状研究城市规划研究人口特征及消费水平研究城市发展潜力研究……烟台房地产现状研究房地产发展阶段房地产供需状况房地产价格走势房地产发展趋势……项目区域环境研究区域经济环境研究区域竞争研究区域配套研究区域潜在供应……问卷调研问卷调研500发放问卷份，涉及佳世客片区烟台大学片区鹿鸣小区片区沃尔玛片区百盛片区振华片区……针对问题主要有消费偏好消费能力消费潜力消费者属性……500发放问卷份，涉及佳世客片区烟台大学片区鹿鸣小区片区沃尔玛片区百盛片区振华片区……针对问题主要有消费偏好消费能力消费潜力消费者属性……烟台经济现状研究经济发展和产业现状研究城市规划研究人口特征及消费水平研究城市发展潜力研究……烟台房地产现状研究房地产发展阶段房地产供需状况房地产价格走势房地产发展趋势……项目区域环境研究区域经济环境研究区域竞争研究区域配套研究区域潜在供应……深度访谈深度访谈政府官员：莱山市规划局莱山市房管局莱山市统计局莱山市国土资源局专业人士与消费者：烟台搜房网总经理烟台市规划设计院专家烟台知名开发商烟台大学教授项目所在地居委会领导……政府官员：莱山市规划局莱山市房管局莱山市统计局莱山市国土资源局专业人士与消费者：烟台搜房网总经理烟台市规划设计院专家烟台知名开发商烟台大学教授项目所在地居委会领导……实地调研与踏勘实地调研与踏勘调研内容：城市经济发展现状城市房地产发展现状项目面临的市场竞争项目客户需求研究……调研区域：烟台市区莱山区芝罘区开发区福山区牟平区……调研内容：城市经济发展现状城市房地产发展现状项目面临的市场竞争项目客户需求研究……调研区域：烟台市区莱山区芝罘区开发区福山区牟平区……——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——在市场调研中，我们从城市发展的高度解读项目的背景，对城市及区域的经济、房地产进行专门研究，并进行了广泛的调查和有针对性的研究page6客户需求分析宏观房地产背景分析区域房地产背景分析报告技术路线竞争市场分析市场结论及启示区域经济背景分析宏观经济背景分析区域市场宏观市场微观市场——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page7八、市场启示八、市场启示三、区域经济背景报告目录一、项目基本情况五、区域房地产市场六、竞争市场分析七、需求市场分析七、需求市场分析二、宏观经济背景四、宏观房地产市场三、区域经济背景一、项目基本情况四、宏观房地产市场六、竞争市场分析五、区域房地产市场二、宏观经济背景——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page8Part1Part1项目基本情况项目基本情况——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page9双河东路迎轸大路春大街1.项目基本情况----技术指标及属性界定——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——用地位置:烟台市莱山区迎春大道东用地四至:北至规划路,南至轸大路,东至长宁路,西至用地边界用地面积:规划总用地面积70.55公顷,扣除相关用地可建设用地面积：34.8公顷容积率《1.72建筑面积:总建筑面积约60万平米交通配套：交通配套正在改善，人口逐渐增加，片区完全成熟还需要时间项目规模较大,位于城市未来商业商务新中心,属于城市新区半熟地大盘page101.亚泰地产2008年11月成立，由新亚电子和正泰电器两大股东出资组成目，前在烟台储备土地3000亩，希望通过本项目的开发进入房地产市场。2.根据开发商要求，本报告户型定位根据市场实际情况来定。3.涉及村民返迁18万平米，实际商品房开发面积约42万平米。4.前期成本折合地价约110万/亩。5.项目安全性是首要考虑因素，要保证开发过程中的现金流畅。6.开发节奏合理控制，启动资金为1.5亿，另有1亿资金备用。7.工程计划2010年动工，2010年5-6月入市销售。1.项目基本情况----项目背景及限制条件——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page11Part2Part2宏观经济背景宏观经济背景——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page12GDP增速跌至个位数;救经济刻不容缓随着国际金融风暴的蔓延,并逐步向实体经济渗透,中国GDP增长速度明显下降.第四季度下降更为明显,增幅为6.8%10.411.26.8四季度9.010.611.5三季度11.511.910.1二季度10.411.110.6一季度2006年2007年2008年1.全国经济形势分析----GDP——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——一、全国经济背景page132.全国经济形势分析----“三驾马车”出口:继去年出口持续走底，1月份出口继续下降，2009年1月出口下降17.5％，降幅比上月分别加深14.7百分点;１至２月我国出口总值同比下降21.1％.外贸形势依然严峻。消费:2月居民消费价格总水平(CPI)同下降1.6%，6年来首度出现负增长，PPI同比下降4.5%。1至2月，社会消费品零售总额同比增长15.2%，自2007年12月起13个月超过20%的高增长后，首次回落至20%以下。投资:2月份城镇固定资产投资增长26.5%，投资增速加快凸显调控成效，增速高于预期。目前整体就业形势趋紧，居民收入增长幅度下降，甚至出现负增长，但支出却基本不变，这些导致消费者信心、满意度和预期指数下降。——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page14:,:,:,:,:20081015,;:200810,;:200810,2.5;:,:,:,:,13;:20081030,;:10%,2000;:,;.钢铁业冰天雪地艰难调整汽车业减速行驶适者生存纺织业成本高企出口受阻房地产泡沫消退行业洗牌合俊集团年月日：第一例中国实体企业在金融风暴中倒闭中信泰富年月中信泰富亏损超百亿元祸起金融危机碧桂园年月一般而言，企业效益下滑，一方面会造成国家税收的减少，财政收入下降；另一面也会令企业职工的工资水平下降。在收入预期下降的影响下，居民的消费和投资的意欲可能会进一步降低，存款回流银行成为了其首要的选择.碧桂园衍生品预亏亿美元工商银行工商银行业绩放缓次级债等资产拔备超制造业倒闭潮涌亟待升级零售业消费减缩资金吃紧金融业躲过一劫警钟长鸣亿美元神龙汽车年月日神龙千名员工歇工南京钢铁南钢紧急减产每月亏损万保大客户东方航空东航压缩成本过冬全员减薪减航班……………IT业:裁员缩支,依靠内需3.全国经济形势分析----行业表现——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page152009200803月两会提出随时可以提出新的刺激经济的政策02月25日：物流产业调整振兴规划通过02月25日：有色金属产业规划通过02月19日：轻工业振兴规划通过02月19日：石化产业振兴规划通过02月18日：电子信息产业振兴规划通过02月11日：船舶工业调整振兴规划通过02月04日：纺织装备制造业振兴规划通过02月01日起：纺织出口退税提高直15%02月01日：2009年农业工作意见公布01月14日：汽柴油价格小幅下调01月14日：汽车车辆购置税下调01月14日：钢铁汽车振兴规