谨呈：兆信恒基商业广场项目开发公司兆信恒基商业广场项目市场定位报告融翔营销2010年8月目录CONTENTSPART3：项目市场定位PART1：区域市场分析PART4：项目价格定位PART2：项目本体描述PART5：项目客户群定位附：销售现场管理2目录CONTENTS1市场调研说明2消费者调研分析3经营者调研分析4投资者调研分析3市场调研说明?本次调研共分为三个调研目标客群，分别为：消费者、经营者、投资者；?本次调研采用街坊、店访及电话访问的调研方式分别针对王庆坨区域、西青区杨柳青镇及天津市其他区域的客户进行访问；?本次调研共回收有效调研问卷（受访者回答调研问题超过调研总问题的85%）831份，其中：消费者调研问卷446份、经营者调研问卷285份、投资者调研问卷100份；4王庆坨区域介绍蓬勃发展中的国家级小城镇建设试点镇?王庆坨镇属天津市武清区，位于天津市西郊，辖9个街、13个村，全镇固定人口3.6万人，流动人口近2万人，家庭可支配收入达到3000元/月；?王庆坨镇经济基础雄厚。主要行业有自行车、注塑、造王庆坨纸、电子等。其中自行车行业年生产成车达870万辆，镇经济收入占全镇GDP的75%,达到亿元，占全国自行车产销量的十分之一；?王庆坨镇交通便利，津保高速及津霸公路等多条交通干线穿境而过，距市区20公里，距天津港80公里?距天津机场40公里。5目录CONTENTS1市场调研说明2消费者调研分析3经营者调研分析4投资者调研分析6消费者调研分析区域消费者消费习惯分析通过对区域消费者调研发现：?购物及用餐和无目的逛逛的消费习惯占主导地位，分别达到38%、34%；?专程购物及约会用餐均不足15%，而娱乐活动不足5%；?通过上述分析我们认为：上述消费习惯对于项目的业态选择及选址有较大影响。7消费者调研分析陪伴消费人群分析通过对区域消费者调研发现：?与配偶及恋人同时消费的习惯占主导地位，达到39%；?其次为与朋友及孩子同时消费，比重均为20%左右；?通过上述分析我们认为：在业态选择上应偏重于二口或三口之家可同时达成消费目的的商业业态。8消费者调研分析日常消费内容分析通过对区域消费者调研发现：?餐饮及对日用品及食品的需求占主导地位；?大宗消费品及教育类消费所占比重较少；?通过上述分析我们认为：再一次印证了区域内消费需求对业态定位的指导意义。9消费者调研分析消费平均费用分析通过对区域消费者调研发现：?平均消费水平在100-300元/次的消费者占主导地位，达到71%；?而500元/次以上的大额消费仅占10%；?通过上述分析我们认为：消费者的消费水平决定了经营者的经营收入进而影响其经营成本（租金水平），对项目的投资收益有指导作用。10消费者调研分析区域商业与消费需求分析通过对区域消费者调研发现：?虽然区域内消费者认为基本满足消费需求的比例最高（40%）；?但区域消费者认为目前区域内商业不太满足消费需求及非常不足的比例却超过了55%；?通过上述分析我们认为：消费者对区域商业现状不满，需要新的综合性商业业态的出现。11消费者调研分析区域内缺乏的商业业态分析通过对区域消费者调研发现：?此项调研内容是对上题的补充调研，再次印证了区域内稀缺综合购物商业体，达到62%；?通过上述分析我们认为：消费者需要新的综合性商业业态的出现。12消费者调研分析消费需求对应消费场所分析通过对区域消费者调研发现：?日用品、食品及服装类的消费场所为目前区域内需求集中的商业业态；?通过上述分析我们认为：在项目业态规划中应重点考虑以上业态的比重及对应的商业的主题定位。13消费者调研分析日常消费的娱乐场所分析通过对区域消费者调研发现：?传统的娱乐休闲方式（洗浴、卡拉ok等）与年轻人的集中需求是区域内休闲娱乐的主要目标；?通过上述分析我们认为：在项目业态规划中应考虑以上业态的比重及产品特殊的设计要求。14消费者调研分析日常消费的餐饮场所分析通过对区域消费者调研发现：?中式快餐及中餐馆、酒楼仍然是区域内餐饮方面的主要场所，达到45%；?而快捷的西式快餐及特色小吃也占有一定的比重，达到29%；?通过上述分析我们认为：在项目业态规划中应考虑以上业态的比重及产品特殊的设计要求。15消费者调研分析选择消费场所的考虑因素分析通过对区域消费者调研发现：?交通的便捷、价格合理、商业规模及各种各样的促销活动是区域内消费者考虑消费场所的主要因素；?通过上述分析我们认为：在项目业态规划及后期运营建议中应加以关注。16消费者调研分析针对本项目的消费目标分析通过对区域消费者调研发现：?通过对区域内消费者进行项目的基本介绍后（区域优势），85%的消费者表示可能会去项目消费；?通过上述分析我们认为：区域优势在项目开发及销售过程中将占据相当重要的地位，也为投资者及经营者提供了坚定的支撑。17消费者调研分析认可本项目的业态类型分析通过对区域消费者调研发现：?超过70%的消费者认为项目应规划为集餐饮、娱乐、购物为一体的综合购物中心；?通过上述分析我们认为：项目整体定位中要重点考虑消费者所需要的商业业态要求。18消费者调研分析认可本项目的业态档次分析通过对区域消费者调研发现：?中档类型的业态是消费者集中的消费需求，达到70%，主要与平均消费金额及区域整体认知程度相关联的；?通过上述分析我们认为：在项目规划及后期运营中应综合考虑区域整体消费能力及消费需求，提升项目的价值价格比。19消费者调研分析日常购物地点分析通过对区域消费者调研发现：?西青区杨柳青镇及天津市区是区域内消费者主要的消费地点，达到73%，而王庆坨镇仅为22%；?这主要是受上述重点区域自身商业发达、氛围浓厚且距离较近及区域内的消费场所无法满足消费者的消费需求等因素的共同影响；?通过上述分析我们认为：考虑到日常消费对便捷性的特殊要求，区域内急需满足消费者需求的商业综合体。20消费者调研分析区域内无法满足消费需求分析通过对区域消费者调研发现：?提供的产品、服务种类少喝消费场所档次一般是影响消费者需求的主要因素，达到70%；?通过上述分析我们认为：考虑到日常消费对便捷性的特殊要求，区域内急需满足消费者需求的商业综合体。21消费者调研分析-消费者基础信息调研受访者家庭收入分析通过对区域消费者调研发现：?区域内家庭收入集中于1500-3000元/月，达到60%；?通过上述分析我们认为：家庭收入与平均消费金额相吻合，收入决定消费支出。22消费者调研分析-消费者基础信息调研受访者居住区域分布分析通过对区域消费者调研发现：?受访者多集中于王庆坨区域，达到80%；?通过上述分析我们认为：王庆坨当地的居民是项目后期主要的消费支撑。23消费者调研分析-消费者基础信息调研受访者年龄分布分析通过对区域消费者调研发现：?本次调研的受访者多集中于20-30岁，达到55%；?通过上述分析我们认为：考虑到该年龄段是社会的中坚力量，项目消费群体的主要支撑者。24消费者调研分析-消费者基础信息调研受访者使用交通工具分析通过对区域消费者调研发现：?自行车仍然是区域内主要的交通工具，达到52%；?其他交通工具比例比较平均。25消费者调研分析小结?购物（日用品、服装）及餐饮是区域内消费者主要的消费习惯，且多数为两口及三口之家同时进行消费；?传统的娱乐项目及中式餐饮是区域内消费者主要的娱乐和餐饮选择；?受到区域商业设施落后且提供的产品及服务无法满足消费需求的影响，超过70%的消费者选择去西青区杨柳青镇及天津市区消费；?85%的消费者选择会去项目消费，70%的消费者认为项目应定位为集餐饮、购物、娱乐为一体的中高档综合型商业中心；?区域内消费者选择消费场所主要关注交通的便捷性、消费价格的合理性及商业规模等因素；?区域内消费者家庭收入集中于1500-3000元/月，年龄主要集中于20-30岁，自行车仍然为区域内主要的交通工具。26目录CONTENTS1市场调研说明2消费者调研分析3经营者调研分析4投资者调研分析27经营者调研分析经营者主要目标客户群分布分析通过对区域经营者调研发现：?目前区域内的经营者主要还是服务于本区域的消费者，而自行车相关经营者多服务于天津市及外省市客户群；?通过上述分析我们认为：项目主题定位及后期运营中仍然以服务于本区域的消费者为主。28经营者调研分析目前经营面积分析通过对区域经营者调研发现：?目前区域内的经营面积主要分布在40-150平方米，占到68%，其次是150-200、251-300，各占到7%，至于面积太小（10-40平方米）或者太大（300平方米以上所占比例相当小；?通过上述分析我们认为：可以在项目规划设计时作为一项重要的参考依据。29经营者调研分析目前经营商铺来源分析通过对区域经营调研发现：?目前区域内的经营商铺主要是通过租赁的方式来经营，占到71%，其次是购买，占到20%，以前自建商铺只占到8%；?通过上述分析我们认为：可以看出尽管王庆坨区域商业环境较为落后，但根据目前的商铺租赁情况给投资者能带来强大的信心。30经营者调研分析租用商铺租金分析我们从30页的租赁情况得知目前已接受调研的经营者71%是通过租赁方式经营，该图为商铺租金分布情况，我们可以看出：?租金主要分布在5000元/月以下，占到80%，而租赁面积也大多在200平方米以下，可见王庆坨区域租赁价格并不是很高，主要原因还是在改区域商业氛围较差，配套落后等因素造成；?通过我们对经营者经营租金的了解我们可以看出在随着王庆坨区域市场开发过程中，该市场租赁价格还是有较大的上涨空间。31经营者调研分析购买商铺售价分析我们从30页的租赁情况得知目前已接受调研的经营者20%是通过购买方式自营，该图为商铺购买价格分布情况，我们可以看出：?由于王庆坨区域开