城市之巅传世之作旭辉新江湾城项目概念定位探讨20080416www.fdcsky.cn中国地产商域网使命Mission旭辉在中国十七年尘与土，八省市云和月，百强之星，亚洲新锐。用心构筑美好生活成为中国最优秀的、受人尊敬的房地产企业之一项目的企业使命92’04’09’品牌飞跃期品牌积淀期品牌提升期区域性新锐品牌全国一流品牌中端精品住宅专业化精品住宅旭辉MINI豪宅开山之作‖业界典范·全国影响审视Survey纵观上海豪宅格局时间缘起/支撑客户产品虹桥开发区古北80年代港澳台、日韩人士别墅—高层虹桥机场、国际学校首个城市副中心徐家汇90年代企业高管、境外人士高层老租界人文底蕴金桥、张江开发区碧云世纪之交欧美跨国公司高管别墅—高层浦东机场、国际学校“中国华尔街”陆家嘴世纪之初浙商、港台、境外人士高层、超高层外滩景观新天地商业引擎启动新天地2002年起跨国公司高管、企业主高层、超高层城市中央区佘山2003年起西郊山水豪宅大开发浙商、港台、境外人士顶级别墅纵观上海豪宅格局新天地陆家嘴徐家汇碧云古北商务/人文陆家嘴、新天地、徐家汇佘山型国际/产业型古北、碧云自然景观型佘山豪宅标准豪宅的核心价值—稀缺性资源支撑产品支撑品牌支撑顶级规划自然资源豪华装修项目品牌城市资源特色会所企业品牌人文资源顶级物管高新科技反视项目自身‖资源支撑自然资源城市资源人文资源现状原生态湿地非中心地带大学城新江湾城新江湾城‖外环以内、规模较大、地块规整、国际化定位规划五角场‖城市副中心知识杨浦知识杨浦‖大学城、创意产业集聚地地铁10#‖富人线：虹桥机场—古北—卢湾—静安……五角场上海首个集自然、商务、人文于一体的国际化豪宅区现状不足乘时借势·概念先行前景可期反视项目自身‖产品支撑用地面积：26020㎡1.0容积率：国建筑密度：25%城市别墅权建筑限高：24米绝对稀缺绿地率：35%北其它：90/50路项目顶级规划/豪华装修/特色会所/顶级物管/高新科技守正出奇·点式突破三门路反视项目自身‖品牌支撑序号拿地时间拿地总价楼板价地块地块面积建筑面积容积率开发商地块用途17，6800105年01月15.89亿5617元C1地块平28，2880平1.6合生珠江住宅14，4247206年12月15.4亿6676元C2地块平23，0795平1.6华润置地住宅307年06月12.6亿12500元D1地块5，9254平10，0732平1.7浙江绿城住宅25，1776407年10月17.1亿5221元C5地块平46，7881平1.86美国汉斯住宅、商业507年11月13亿20000元D3地块5，4208平6，5050平1.2仁恒住宅26，74816巨头竞合共08年01月67.517生亿7800元F地块平90，1411平3.37美国铁狮门住宅、商业本案HOWTO异军突2，6000起平？2，6000模平式制胜1.0旭辉·软价值引住宅爆产品主义盛行核心问题资源乘时借势·概念先行支撑产品HOWTO打造软价值？守正出奇·点式突破支撑HOWTO塑造稀缺性？品牌模式制胜·软价值引爆支撑模式Mode豪宅打造的群落生态圈整合模式?客户导向?长板理论?系统整合聚焦构建整合核心群落群落空间群落生态圈聚焦核心群落产品物功能业价偏可（好格潜目物承购过目受在买滤标业客标家力客客总户户价庭类产户年类锁聚物型型品收）情定焦业入面感积偏好过滤聚焦核心群落（5二老空巢健1-6康0）三代同堂养岁老以儿女立家上经品（4富中1-富质中大学富客5丁客家庭家03口之家庭岁豪贵裕户产济）分（幼小3口之型型2中学3口之家型都6家-型类市4新型0已婚丁客新上三代同堂模岁海锐人型）新婚族单身丁客新（2单身E族-300-100-30以上万元/30-10万元/新岁210万元以下-人）2年年类5聚焦核心群落类别家庭年收入职业背景生活偏好善于交际，通过社会上层的高级会所、高尔夫俱乐部、欧美企业CEO、大型上市公司董事长、非欧美企业、民名人社交聚会进行广泛的社会交往。喜欢奢侈品、房产富豪型300万以上营企业董事、社会名人、政府机关高级官员，外资金融、股票等购买和收藏。喜欢豪华消费。拥有名车，喜欢机构董事等欧美旅游。欧美企业高管、上市公司董事、非欧美企业、民营企业善于交际，喜欢出入高级的娱乐场所和会所、社交聚会富贵型100-300万总经理、董事，顶级专业人士、政府高级干部，金融企活动。生活追求高雅、新潮和高品质。喜欢各类投资。业高管等。拥有名车，经常出国旅游。外资企业中高层、国内上市公司高管、民营企业总经理、外资咨询类企业高级咨询顾问、高科技行业高级技术追逐社会高尚生活的表现形式，愿意花时间和金钱进行富裕型30-100万人员，大型制造类行业的高级工程师、医疗卫生机构的休闲娱乐消费和健身。拥有中高档私车，喜欢选择中国高级医师和管理人才、政府高级干部、金融机构经理等周边国家或地区旅游。。欧美企业部门主管、非欧美企业经理、上市公司经理、民营企业高管、私营企业主、咨询类企业高级咨询顾问善于社交。喜欢外出购物、吃饭和游玩。喜欢运动和旅、高科技行业高级技术人员，制造类行业的中级工程师行等休闲活动。休闲和娱乐比较考虑经济承受能力，计10-30万中产型、政府和事业单位中层干部、医疗卫生机构的中级医师划性很强，不太进行较高的娱乐和购物消费。生活和工和管理人才、成功的自由职业者、高校副教授和教授、作节奏较快，追求快捷和便利。中学高级教师等。喜欢大众化的娱乐和休闲方式，以经济实惠为标准。经经济型10万以下各类企事业单位的普通员工或职工，下岗职工等。济忧患意识强，储蓄强于消费。不盲目追求时尚和品牌聚焦核心群落600万元阶层约150群落城市别墅套聚焦核心群落国际化豪宅区规划支撑产业支撑古北碧云新江湾城虹桥金桥+张江？聚焦核心群落美国硅谷—巴黎左岸—上海创智天地跨国公司、创新型公司、现代服务企业的聚集地22个国家级重点实验室和100多家高科研院所，40多位两院院士，大学知教师9000多名，在校博士、硕士生2．3万人，国际留学生2500人。高高新管企业高现场售楼员反馈，官意向客户类型之一聚焦核心群落高知筹股基础—硬件系统高管知本家蓝海策略蓝顶群落血贵族关键—软件系统高官精神因素消费体验构建群落空间群落空间硬件系统价值环境空间地产—地块价值建筑空间房产—产品价值构建群落空间上海首个集自然、商务、人文于一体国际化豪宅区?环境/空间系统?产业/商务系统?文化/教育系统?交通/网络系统?商业/餐饮系统?运动/休闲系统?医疗/健康系统?居住系统构建群落空间建筑空间顶级规划产品形态构成建议豪华装修规划建议豪宅特色会所产品升级化建议标准顶级物管高新科技构建群落空间?产品形态构成建议联排和叠拼户型均较少，不利于整体销售和区域形象打造；存在同区域叠拼和联排的竞争，形成内部产品间的挤压。联排30%约7800㎡，约30户占地面积26020㎡低密度13000叠拼20%约5200㎡，约28户容积率1.0㎡联排50%约13000㎡，约50政策规定90/50洋房13000㎡户构建群落空间?规划建议地块外围布局电梯洋房，内部布置别墅，减少临界道路对别墅“谷地”式布局区的环境影响，别墅更具私密性。内部别墅区景观品质较高，周边洋房可利用高度优势共享别墅区景观。联排区域改变传统的“排屋”布局，通过组团组织多样，建筑组团组织多样化形态变异，入户方式改变形成错落的布局。适当利用微地形的变化，竖向空间丰富化塑造出起伏的竖向效果。洋房5层-7层建筑组合布局,形成错落的竖向空间。改变入户方式组织组团改变建筑形态组织组团构建群落空间?产品升级化建议—联排独栋化“独联体”——北京香醍漫步两户之间布置“侧花园”，间距1米。客厅面宽8.2米，主卧6.6米。前后花园、下沉式庭院。地下室一层二层构建群落空间?产品升级化建议—联排独栋化合院联排万科深蓝“井”字结构：四套别墅分别布置在四个接点“L”形布局·上海浦江城位置，相邻空间各自划分给四家；两户对拼，凹形建筑围和形成更“阳光底层”：四栋地下层相联，借鉴四合院组织方式，缓坡入户，车库、地大的庭院空间。下入户门两两相对。构建群落空间?产品升级化建议—联排独栋化石家庄卓达太阳城前后错落的布局：组团间的单体获取了更多的采光面，大多实现了三面采光通风的双拼效果，部分还可实现独栋别墅四面采光的南京仙林翠谷·“凹”形布局效果。两个南向采光面，二层独立，内向独立庭院。构建群落空间?产品升级化建议—联排独栋化250-260平方米，3+1或者4居室，有天有地，花园环绕，独立私密?MINI“类独栋”，别墅品质…?拒绝“旋转的坨降低楼层，两层，建筑布局L形或凹形，双面宽甚至是三面宽…螺”改变传统排屋布局方式营造邻里交流空间，下沉式庭院宅前屋后活动休憩空间…?邻里生活需求房间套间化，客厅起居室分离，地下室娱乐化，个性私属空间增设，玄关功能细分…?内部空间人性化缩小公共绿地和大型景观，增加私家花园，地下室，阁楼，露台…?更加强调附加值构建群落空间?产品升级化建议—洋房别墅化联庭别墅·华润橡树湾扩大面积：3+1房，建筑面积200平方米左右；独立入户：每户均通过独立楼梯单独入户；放大面宽：总面宽达15.4米；联庭别墅：一层“一户四庭院”，即南庭院、北庭2+3F240㎡4+5F211㎡院、地下庭院和亲水庭院，二楼四楼拥B1+1F182㎡有一层庭院和入户花园。构建群落空间?产品升级化建议—洋房别墅化地下室利用最大化重庆金科十年城一层二层带地下室：同竖向地下室分为东西两间，一层二层均带地下室；功能娱乐化：具备健运动、视听、观景、聚会等功能，个人私家会所。构建群落空间?产品升级化建议—洋房别墅化别墅形态的平层公寓·上海鼎邦丽池红色筒瓦私密社区：13栋，5