博宇博宇项项目前期目前期发发展策展策划总划总体体报报告告————项项目目开发开发定位篇定位篇合富辉煌房地产合富辉煌房地产20062006年年99月月项目开发定位总纲项目开发定位总纲项目分析定位项目分析定位项目规划布局项目规划布局项目户型配比项目户型配比项目目标客户项目目标客户项项目基本情目基本情况况项目基本条件11、商、商业总业总体量不大体量不大22、沿街面、沿街面总长达总长达450450米米33、有一、有一条双条双向向66车车道主干道道主干道44、位、位处红处红星商圈核心星商圈核心55、有利于形象展示、有利于形象展示66、有利于客流引入、有利于客流引入结论：根据项目的自身条件分析得出结论，该项目地段位于红星商圈的中心位置，宜商宜居，条件比较好，只是，必须考虑整体商圈的经营情况、本项目地段的住宅产品结构情况，而对项目的开发进行合理定位，达到差异化的优势，方能够抢占市场。项项目目SWOTSWOT分析分析11、、项项目目优势优势（Ｓ）：（Ｓ）：区区域核心——地域核心——地处长处长沙沙CPDCPD核心，市政建核心，市政建设设中，中，长长株潭一体化中心位株潭一体化中心位置；置；商圈中心——位于商圈中心——位于红红星商星商业业圈中心地圈中心地带带，，长长沙沙红红星星农业农业博博览会馆览会馆旁，旁，会会展中心西展中心西侧侧，“，“会会展展经济经济”首要受益地；”首要受益地；地地块块三面三面临临路，路，项项目昭示性目昭示性极极佳，商佳，商业业价价值较值较高；高；区区域交通域交通条条件得到改善，交通便利，交通通件得到改善，交通便利，交通通达达性好；性好；项项目后目后续经营续经营和升和升值值潜力大，投潜力大，投资资前景看好。前景看好。项项目劣目劣势势（Ｗ）（Ｗ）：：区区域价域价值值目前偏低——新目前偏低——新兴兴片片区区，离目前的市中心，离目前的市中心较远较远；；区区域域内内生活，生活，教教育配套育配套设设施比施比较较缺乏；缺乏；地地块规块规模相模相对较对较小，地小，地块块不不规则规则，高容，高容积积率制率制约规划约规划布局；布局；目前湘府路上的公交目前湘府路上的公交线线路相路相对较对较少；少；项项目周目周边边无可利用之景无可利用之景观资观资源；源；地地块紧临块紧临湘府路，地湘府路，地块块南南侧侧受到一定的噪音影受到一定的噪音影响响。。市市场场机机会会点（Ｏ）：点（Ｏ）：区区域价域价值值迅速提升——迅速提升——长长株潭一体化，省府南株潭一体化，省府南迁迁，，区区域域楼楼市市发发展迅速；展迅速；长长沙房地沙房地产开发产开发核心由中心核心由中心区区向城市四周漂移，居民置向城市四周漂移，居民置业业心理的改心理的改变变；；项项目所目所处处片片区对区对周周边县边县市客市客户户的强的强势势吸引力；吸引力；随随着着长长、株、潭融城、株、潭融城发发展，大量企展，大量企业将陆续进驻业将陆续进驻此此区区域，域，蕴蕴涵了大量的涵了大量的住宅消住宅消费费能力；能力；区区域大型商域大型商业业地地产产目前目前处处于空白，市于空白，市场场机机会会点点较较大；大；区区域交通域交通条条件全面改善；件全面改善；长长沙商品房住宅市沙商品房住宅市场场持持续稳续稳定定发发展，价格不展，价格不断断提升。提升。市市场场威威胁胁（Ｗ）：（Ｗ）：区区域域内楼盘竞争内楼盘竞争：直接：直接竞争对竞争对手，手，标标志商志商务务中心；中心；间间接接竞争对竞争对手手为区为区域域楼盘楼盘；；区区域外同域外同类类型型楼盘竞争楼盘竞争：：BOBOBOBO天下城天下城上河上河国际国际街街区区；；片片区区待待开发开发土地量巨大，同土地量巨大，同类竞争类竞争物物业业的市的市场场挑挑战压战压力增强；力增强；宏宏观观政策的不明朗，政策的不明朗，给项给项目目带来带来潜在威潜在威胁胁，如：，如：对对高端高端产产品征收重品征收重税税、、物物业业管理管理税税、高首付；、高首付；0606年市年市场场供供应应量大增，量大增，预预估估达达到到700-800700-800万平方米以上，下半年的市万平方米以上，下半年的市场场开发总开发总量量将将突破突破550550万平方米。万平方米。项项目目规划规划布局布局项目开发定位一、一、规划规划布局布局构构想想会会展中心西展中心西侧侧地地块块，是博宇房地，是博宇房地产开发产开发有限公司在有限公司在长长沙沙开发开发的第一的第一个个项项目，本案根据市目，本案根据市场发场发展的的展的的状况与状况与消消费费者者调查调查的基本情的基本情况况，，结结合合项项目目区区域域与与地地块块的基本情的基本情况况，，拟开发拟开发成一成一个个集商集商业业休休闲与闲与高高尚尚居住于一居住于一体的精品社体的精品社区为开发区为开发立意，充分把如下原立意，充分把如下原则则：：11、商、商业与业与居住价居住价值值共共赢赢，，创创造造项项目价目价值值最大；最大；22、、鉴鉴于地于地块块三角形形三角形形态态，合理布局商，合理布局商业与业与住宅；住宅；33、充分把握、充分把握区区域域发发展大展大势势，前瞻性的，前瞻性的规划与开发规划与开发；；二、二、规划规划原原则与则与依据依据?按照政府按照政府对对市市区区一一级级路段的控制性路段的控制性详细规划详细规划要点，要点，对对本本项项目的目的控制要求，建控制要求，建议议容容积积率不率不超超过过22，，绿绿地率不小于地率不小于40%40%，建，建筑密筑密度度不大于不大于40%40%。。?该项该项目的目的修修建性建性详细规划应详细规划应依据依据项项目用地目用地规划许规划许可可证证及及规划设规划设计计要点要点并满并满足足政府政府正正在在完完善善编编制的制的该区该区域控制性域控制性详细规划详细规划的有的有关关要求。要求。?根据物根据物业业定位定位及及项项目目发发展目展目标标，物，物业发业发展展设计应设计应遵循遵循原原则则：：?长长沙市沙市具具有有适度超适度超前性和前性和先先导导性的中高性的中高档经档经典典住宅社住宅社区区体体现现新的新的人文人文规划规划理理念念与与新的新的规划规划手手法法，，兼兼顾长顾长沙市居沙市居住住喜喜好的好的具具体情体情况况，，营营造造具具有有豪豪华华品品质与质与文文化品位的高化品位的高档档社社区区。。?居住居住人文人文景景观与观与自自然然景景观观和和谐谐充分充分挖挖掘掘小小区区周周边边景景观与观与小小区区建建筑筑、、区内区内庭院庭院景景观观的价的价值值互互补与补与渗透渗透，提升社，提升社区环区环境境价价值值，，使使物物业业增增值值。。?通通过过建建筑筑规划让规划让各各楼栋视楼栋视野更加野更加开阔开阔?大中心大中心花花园园增强展示力和核心的增强展示力和核心的效效应应?围围合、中心合、中心园园林林、、长长廊廊营营造造特色特色?以以水水为连为连接，体接，体现现社社区区的的亲亲水特水特征征?坚坚持持适度超适度超前的新生活方前的新生活方式式的的倡倡导导原原则则?力求力求创创造出一造出一个个具具有有宁宁静静致致远远的的文文化品位、休化品位、休闲闲健康健康的居住的居住环环境境、、个个性性鲜鲜明的物明的物业业品品质质、、处处处处无无忧忧的社的社区区服服务与务与管理体管理体系系的的第一第一经经典典楼盘楼盘，，使使整整个个社社区区体体现现舒适舒适与与尊尊贵贵。。?规划规划及及建建筑筑设计应设计应留留有有余余地、地、保保持持弹弹性。性。如如燃燃气气管道的管道的预预留留问问题题、建、建筑筑户户型型设计设计的的弹弹性性问题问题，前瞻性，前瞻性问题问题如如车车位比位比等等问题问题的的统筹统筹考。考。三、三、规划规划布局示意布局示意图图汽汽车车出入出入口口湘府路行行人人出入出入口口公公寓寓带带临临街街商商铺铺商商场场中中行行人人出入出入口口心心小小景景高高观观层层住住宅宅小小高高临临层层街街住住商商宅宅铺铺四、四、其其它设计它设计要点建要点建议议11、、会会所所功功能能?目前在目前在售售项项目中，目中，开盘开盘伊始均伊始均无无会会所展示。而本所展示。而本项项目由于周目由于周边边基本上无生活配套，基本上无生活配套，会会所的所的极极力展示力展示对项对项目的目的拉拉动动尤尤为为重重要。要。?根据根据项项目目规规模，模，会会所所应应以精以精致致实实用用为为主主旨旨，建，建议议采取采取中心中心会会所所与与泛泛会会所相所相结结合合的的规划规划理理念念。。?中心中心会会所建所建筑筑面面积积控制在控制在30003000平方米平方米内内，，设计为设计为22层层半的精半的精品建品建筑筑，主力面，主力面朝朝向湘府路，利于向湘府路，利于日日后后开业经营开业经营，前期可，前期可作作为为售售楼楼部部，后期，后期转转化化为为彰彰显显健康健康生活的中心生活的中心会会所，考所，考虑虑目目标标客客户户定位，建定位，建议议中心中心会会所由所由视视听室听室、、儿儿童童温书温书室室、、健健身房、身房、茶茶艺馆艺馆、、桑拿桑拿间间（干、（干、湿间湿间））等功等功能能区构区构成。成。?泛泛会会所所概概念念则将则将中心中心会会所得所得其他功其他功能能泛泛化，根据化，根据实际实际情情况况，“星，“星罗罗棋棋布”于整布”于整个个社社区区中，中，营营造相造相应应会会所所功功能能区区，主要，主要包括包括：：?休休闲乐园闲乐园（（鹅鹅卵石卵石道道足足下按下按摩摩带带、、棋牌友棋牌友谊长谊长廊廊、、亲亲子子乐园乐园等等），布置在），布置在架架空首空首层层空空间内间内；；?半半场篮场篮球球场场兼做羽毛球兼做羽毛球场场等等户户外外健康健康、休、休闲为闲为主主题题的的功功能能设设施施区区（建（建议设议设置在社置在社区东区东北北角）角）22、建、建筑筑风风格建格建议议?建建筑筑设计设计整体上整体上