海棠国际项目营销方案Date:AUGUST,2007?市场篇?产品篇?客户篇?业务篇市场篇》三亚简介三亚是中国最南端的城市，是中国唯一的国际化热带滨海旅游城市。地理概况：全市面积：1919.58平方公里管辖海域：5000多平方公里海岸线：209.1公里港湾：大小19个气候环境资源：气候：热带海洋季风性气候气温：年平均气温25.4℃回归大自然旅游的“五要素”——阳光、海水、沙滩、绿色、空气》三亚简介行政区域：“二区五镇”（河东区、河西区、崖城镇、天涯镇、海棠湾镇、田独镇、凤凰镇）市区环境：山、海、河三种自然美景集中一地三亚有东、西二条河穿过市区二条河交叉南汇于南边海，北汇于中岛端战略地位：祖国真正的南大门。三亚还是保护南海诸岛的后方基地，其战略位置在国防上具有十分重大的意义。》三亚简介市区地图三亚全貌》三亚简介大东海亚龙湾》三亚的城市发展定位“一市、两都、三中心”“一市”——国际性热带滨海风景旅游城市“两都”——健康之都、休闲之都“三中心”——会展中心、购物中心、时尚中心三亚市委市政府确立了“以注意力经济打造产业链、发展以旅游为主的产业经济”“年年有国际影响活动、月月有国内影响活动”从而打造三亚城市国际品牌。》三亚的城市发展策略三亚打造国际旅游城市的发展策略●休闲度假与观光旅游同步发展●城市公共服务质量与旅游服务质量同步提高●高端市场与大众市场同步开拓●以国际品牌推进国内品牌发展●以现代时尚文化推进传统文化发展●以海滨开发推动大三亚旅游圈共同发展》三亚的经济发展状况近年来国内生产总值增长情况三亚第一、第二、第三产业增长柱状图338500415000423000300000250000251000210500193100200000193232170692177303149351149900150000136109111813100000910677334050000020022003200420052006第一产业第二产业第三产业单位：百万元三亚是一个以服务业（旅游业）为支柱的城市第三产业占经济比重相当高》三亚的经济发展状况三亚GDP增长柱状图110000010890001000000900000800000742100700000600000500000482348411659400000318613358800300000200000100000663173138236945714558209730200120022003200420052006单位：百万元/GDP人均GDP元●三亚属于经济欠发达地区三亚GDP增长柱状图300002097320000145589457100008236663173130200120022003200420052006人均GDP单位：百万元/元●人均GDP仍属于较低水平》三亚的经济发展状况三亚近7年来从业人员平均工资三亚近5年来从业人员平均工资1800016000160751666714000113171204713285130001200094439840100008000600040002000019992000200120022003200420052006平均年工资（元）●GDP发展水平直接限制从业人员的工资水平●每年虽有增长，但整体速度比较慢●“两低”服务性行业，（技术含量比较低、薪资低）》三亚旅游产业发展状况旅游产业经济效益三亚近几年接待过夜游客人次、旅游总收入500454.84400409.45300.41363.84278.19300240.29206.0620010019.8224.5228.3929.3639.1451.0468.6102000200120022003200420052006接待过夜游客（万人次）旅游总收入（亿元）●旅游人数、旅游总收入高速增长（年均增长率分别为15.5%和20.6%）●旅游产业在国民经济中起支柱性作用，对三亚市整体贡献巨大2006年三亚全市旅游饭店共接待过夜游客454.84万人次，同比增长11.87%旅游总收入68.61亿元人民币，同比增长32.5%；相当于全市GDP的65%》三亚旅游业发展存在的问题主要问题：●景区景点老化；●旅游产品单一；●旅游目的地可进入性差；●旅游软环境欠佳；●入境旅游多年徘徊不前；●旅游规划落后；●旅游人才和大型活动专业性市场运作团队严重不足。》三亚旅游业发展方向和目标三亚正在实施旅游产业“转型增效、协调发展”战略，促使进入的游客和房地产的售房率、酒店的开房率保持同步增长。三亚旅游业发展成为：?“中国度假旅游金字塔的塔尖”?“中国度假皇冠上的明珠”?“中国的加勒比海”?“中国的马尔代夫”?“中国的夏威夷”开发海棠湾》三亚市房地产发展状况三亚近几年房地产固定资产投资情况三亚近几年房地产和固定资产投资对比柱状图7270.87645650.02484037.323226.7829.662419.7319.751613.8584.788.12020022003200420052006房地产投资固定资产投资（亿元）●旅游业的发展，固定资产投资增长不可避免的会带动房地产投资增长三亚房地产投资占固定资产投资的比重由2002年的23.13%迅速增长到2006年的41.85%。●一度低迷的市场被唤醒，激发了人们对房地产开发的热情》三亚市房地产发展状况三亚房地产购房客户分布情况2007年1—7月购房客户来源分布图（一）11%3%国内岛外客户海南本岛客户国外客户86%2007年1—7月购房客户来源分布图（二）36%长三角地区45%高寒地区首都北京其他8%11%●市场呈现“岛外市场”2007年1—7月，三亚共成交7413套商品房，岛外客户占88.4%。●客户地域呈现“两区一都”●购房客户的高端化导致房地产市场的高端化●“国际市场”和“国内西北边远地区”将成为三亚房地产未来新的利润增长点附：三亚2006上半年购房客户地域统计表客户来源套数客户来源套数客户来源套数客户来源套数上海1272重庆56美国70新加坡2海南464天津49浙江416宁夏48香港19马来西亚2北京316新疆38黑龙江271甘肃33日本12澳大利亚2江苏177安徽32法国11加拿大1辽宁136江西32四川91湖北31德国7挪威1河南89内蒙古27台湾7韩国1山东83陕西25奥地利4瑞典1吉林61贵州17山西61福建14意大利4罗马尼亚1广东61广西7河北60青海4英国3瑞士1》三亚市房地产市场状况区域划分三三亚湾亚湾市市区区大大东东海海亚龙湾亚龙湾●三亚湾：为海景公寓房，沿海岸线分为“一线海景”和“二线海景”●市区：楼盘沿三亚河、临春河两岸、凤凰路（二环路）沿线分布●大东海、亚龙湾：以度假酒店为主》三亚市房地产市场状况三亚沿海岸线楼盘分布图三亚湾一线海景的销售均价基本在10000元/m2以上，二线海景基本保持在6000元/m2上下。》三亚市房地产市场特点●三亚房地产业与旅游业联系紧密●三亚房价、地价的高低与海的距离有直接联系●三亚房地产市场主要为“岛外客户”●典型的“候鸟城市”，商品房使用率低●三亚房地产业在旅游业高速发展的光环下透支其产业价值，在不知不觉中缺失“民族特色”。房地产业和旅游业并没有形成真正意义上的互动●开发水平低，仅仅依靠自然资源进行开发，物业本身价值未得到体现》三亚市房地产发展前景预测●市场方面：三亚房地产市场继续保持“两极分化”的现状，高端市场以“岛外客户”的休闲度假、养老、投资为主；低端市场以“海南本地”居住为主。●产品方面：伴随着旅游资源和产品的开发，将与旅游产业的联系更加的紧密，呈现出高端的房地产产品，特别是高起点规划、大手笔投入、大规模开发的房地产产品，房地产顶级产品在不久的将来也会在三亚出现。●产品特色房地产业在塑造三亚“城市特色”、“民族特色”中将扮演越来越重要的角色。●多元化三亚房地产将由相对笼统单一的“旅游地产”向更多细化和专业的地产。（例如：会展地产，商业地产，娱乐设施地产等专业化地产。）“国际市场”和“国内西部内陆市场”占“岛外市场”的比重将会明显提高。》同策观点三亚的市场是个开放型的市场，它更多地是面对全国各地的“岛外客户”，而非区域客户必须建立“全国营销网络”，并设立“策略联盟”的行销方式?从之前的数据上来看，三亚80％以上的客户都是“岛外客户”本案也不例外，“岛外客户”将占本案客户的大部分，使得我们从营销方式上要做改变，必须建立“全国营销网络”，还必须将网络和渠道扩散到“同业公司”和“异业公司”，做“策略联盟”的行销方式本项目也要从个案形象上与三亚其他的海景楼盘有所区别?鉴于目前三亚海景楼盘，多是以单一产品的形式出现，本案是以多产品线的“复合地产”概念出现的，要注意与其他楼盘的错位竞争》同策观点旅游地产需求旺盛，未来十年将会兴起旅游地产热潮，将会是旅游地产发展的黄金十年?从国外经验看，人均GDP超过3500美元的地区，将会兴起旅游地产热潮。目前，国内人均GDP值超过3500美元的地区已有两亿人口。珠三角地区由于本身气候和海南相近，来海南买房的投资者比较少。看好海南旅游地产的主要是上海、江苏、浙江和北方地区的投资者?在未来10年的时间内，我国的旅游产业将以10.4%的速度快速增长.根据世界旅游组织预测，到2015年中国将成为全球最大的入境旅游国和第四大出境旅游国?如今出现的全民炒房、全民炒股的投资浪潮，说明当前人们的投资渠道单一，旅游地产的兴起和快速发展，将为投资者提供一个全新的空间和领域》同策观点未来三亚的旅游将逐渐由低层次的观光游变为更高层次的休闲旅游?按照旅游行业发展规律，随着经济发展水平的提升，旅游消费呈现观光（人均GDP1000美元）——休闲