金源广场·产品建议会上诚（中国）地产机构2010年11月5日根据市场研究后，我们有了以下的结论市场定位思路：围绕项目的价值体系，最大的核心竞争力是项目的稀缺繁华地段以及产品所表现出来的综合性品质优势。城市核心上层建筑CBD区首席SOHO生活城市核心上层建筑CBD区首席现代SOHO生活公寓依托项目地段优势，充分整合项目稀缺文脉资源，打造永州新一代高尚社区典范；现代化：强调项目的整体品质和生活体验，具有现代领袖群伦的气质；人文性：强调项目地段的繁华便利、厚重文脉、传承大宅风范；目标客户定位通过以上对市场的分析我们将目标消费群定位为　　　——永州市中高收入阶层，向往品质生活人士理由：?　城市中轴，城区核心，地段优越，具有升值前景?周边社区居住环境优越，本项目内部配套完善，生活品质无优?　教育及文化稀缺资源，价值无可复制?提倡现代SOHO生活理念，入主当地上层生活圈?　他们的消费观接受中大户型，注重景观及环境的观赏性、居住的舒适度。?目标客户主要是政府公务员、私营企业主、大中型公司企业管理层，包括金融、贸易、传媒、IT、电信、联通等专业服务的中层以上从业人员。?其次是在外面打工发展的永州人士、少量永州市周边管辖市县高收入人群。目标客户特征?年收入在当地属中上等的家庭；?社会地位在社会权力分布的层次中处于中、上层位置；?相对其他人群，本案高学历占的比例最高；?现在生活形态：以三口之家或者四口之家为主；?购房动机：二次置业改善居住环境为主；不足需调整之处本项目共约户，规划人口人，按照中等发达国家人均商业面积1.2平方米来统计，本项目的社区商业需求面积应在平方米，而本项目目前商业面积高达平方米。而根据对周边项目现有商业的考察，我们发现，周边商铺的空置率很高，比如芝城大邸小区的沿街商铺。由于商业部分的销售一般都要滞后住宅几年，所以大面积的商铺空置将影响到资金的回笼，建议适当减少本项目商业建筑面积，增加住宅建筑面积。具体建议如下:,减少30%商业,一层层高增至5米以上，二层相应增高，三层商业2.8米转化为住宅销售------优势:1、总价值攀升，2、去化率加快。推售节奏建议1、住房易去化，商业是重要利益回报点，因此放后估价而售2、年底是个住房销售黄金时节，而商业必须起势才有可能达到销售回款目标本案启动方向：先住宅，后商业户型面积及比例而在前期对主要竞争楼盘的调查中，我们发现几个本市最具代表性的楼盘，他们的主力户型均集中在100-130平方米这一面积区间。考虑到本项目未来最为高端的产品定位，地处城市景观最出色的地段，此类项目通常要比别的项目户型偏大一些，因此我司建议：本项目主力户型应在100-140平方米左右。户型面积及比例本项目目前设计方案的户型比例如下：户型设计太过单一面积（平方米）比例（%）135—14468144-16022160以上10通过上述比例，我们认为：144-220平方米以上户型所占比例较大，而且其中相当一部分面积主要集中在135平方米。需要做微调。110-130平方米区间户型比例没有，可考虑增加。户型面积及比例建议调整后的比例如下：房型面积（平方米）比例（%）三房小三房80—10010%10%小三房100—12530%三房80%大三房125—14450%四房144-1608%8%跃层160以上2%2%注：考虑到本项目的产品以高层为主，故本户型建议是针对高层住宅,多层住宅暂不考虑。建筑材料选择“香樟绿城”在芝山是目前为止最好的一个项目，它采用了外墙外保温系统、断桥铝合金中空玻璃窗系统、防盗防火保温进户门、新风系统、太阳能集中供热技术、高配置的智能化系统等等。与其相比“芝城大邸”材料的选择和施工略显粗糙，外墙面的装饰材料档次较低。其楼梯间地面用普通地砖铺设（现代电梯房一般楼盘都选用石材），楼梯间护栏及扶手做工非常粗糙，进户门太轻薄缺乏安全感，窗户全部为推拉窗，阳台护栏采用了铁栏杆。因此“金源项目”工程的建设上一定要改变现市场产品中存在的问题，向一级城市的房产开发项目看齐，在产品质量上一定要做到本区域的前列。特别提出一点，外墙面的装饰材料建议多选用瓷砖、石材类材料，少选用或者不选用涂料，因为涂料在雨水冲刷后会出现污痕，影响外立面效果。车位配比按照现有的规划，项目中地下停车位和地面停车位加在一起为个，车位配比为%，而项目又采用人车分流设计，那么路面停车的可能性也不大，由于要建中高档楼盘，建议提高车位配比至少要到35%的标准。物业管理服务一个小区物业管理的好坏将直接影响整个楼盘的档次，在对“芝城大邸”和“另几个入住”项目实地考察后发现，都是保安公司进行管理，物业整体管理水平不高，所以建议在前期即引进有先进管理经验的物业管理公司，通过物业公司的形象提升楼盘档次。单体建议图片对比立面风格建议设计亮点建议近年来伴随后现代主义艺术思潮的不断进化，新型美学概念给出了一种较好的突破；——让建筑的造型变化更剧烈；——通过鲜明的体块对比增强视觉张力；——线条、虚实的运用更加大胆而纵横捭阖；——科技产品的造型特征在建筑中得到运用；——装饰性元素得到简化，同时更加注重功能性；——色“块”的对比愈加跳跃和鲜明；——以上变化使建筑本身成为造型的艺术品，成为景观的重要组成部分，而园林以简约风格便可与之良好配合；城市在现代派的风格使用中更加注重色彩的运用；广州·东方新世界园林建议组团景观划分?人行入口景观区(1个)?临街商业景观区（沿街）?广场及商业顶部景观区园林绿化：●空中私家花园：除了公共环境部分的大花园外，部分户型拥有大面积的空中私家花园，它们是主人的身份象征。本项目可以根据各户型所处高度、角度的不同以及建筑对景的布局，营造出草坪、临水花园、小坡地花园、台地花园等不同情趣的花园。每一个私家花园中都会分别设置名贵植物、精致的小品等，充分表现出艺术和人文的内涵。　　?项目首层规划设计大盘品质社区的体现！在强调户型、立面设计的时候，往往我们都忽略了首层的规划设计。因为首层规划设计的交通流线、功能定位、园林设计往往是居住亚文化的集中体现，也是决定社区品质的重要因素。?入户大堂：居住社区行道树：居住园区行道树的选择必须考虑到以下原则:1.满足道路交通功能。分支高度合理，行道树与道路要有足够的净空，保证车流、人流的畅通和交通的安全性。2.因地制宜，适地适树。根据绍兴当地区域大气候、栽植地小气候和土壤环境条件，选择适于生长的树木，以利于树木的正常生长发育。3.科学性与艺术性相结合。植物生态的科学性就是物种与物种之间的生态协调关系，是景观的灵魂。植物配置讲求层次美、季相美，既要满足植物与环境在生态习性上的统一，也要通过艺术的手法体现植物个体及群体美，符合造园艺术“统一”、“调和”、“均衡”和“韵律”这四大原则。居住社区行道树：行道树树种选择标准：1.从养护管理角度出发，应该选择适应性强、生长强健、病虫害少，耐瘠薄土壤、耐寒，落叶期一致的树种。2.从生理性角度出发，应该是选择深根性、寿命长，耐修剪、落果少，或没有飞絮，发芽早、落叶晚的树种。3.从景观效果要求出发，应该是树冠冠幅大、枝叶密，干挺枝秀、景观持久，有花有果，季相丰富的树种。户外硬质景观：路面路面设计形式富有变化，路面利用绿化辅助达到软硬结合及功能与景观的结合（如停车），硬地路面设计在建造中可加入与小区形象标志。沿河注意设置鹅卵石健身路面，园林内部设置木质防滑路面。户外硬质景观：信息设施导视系统、书报栏等作为小区的服务设施达到地点布置的合理性及服务方便，并且注重与社区的文化特色相统一。?物业管理综合布置，如信报箱、电子监控、垃圾收集点、指示牌等：户外硬质景观：小区市政公建配套如管道井、排污井、垃圾箱（站）、建筑附属设施（围墙、护栏）等应服从与整体的景观风格，达到配套的景观化设计原则，在细节塑造上尤其要重视。户外硬质景观：信息设施导视系统、书报栏等作为小区的服务设施达到地点布置的合理性及服务方便。THANKS!(2010.11)