——中顺德——顺义机场东路项目营销报告金网络首开项目专案组2009·07·26目录First项目价值分析Second目标客群分析Third产品价值分析Fourth项目定位研究First项目价值分析一、区域机会分析二、项目开发要求区域机会分析规划清晰、发展迅速，产业发展奠定房地产发展基础展览经济新国展双引擎T3临空经济顺义发展纳入首都整体产业和空间发展布局，成为东部发展带重要节点，承担着现代制造业、国际交往、空港物流业、国际展览业、体育休闲等功能——产业发展是房地产发展的基础奥林匹克水上公园空港工业与物流园区新国展现代汽车基地临空经济区区域机会分析轨道交通将深刻改变城市区位格局，新城地产发展加速器?2009年，顺义区启动轨道交通M15号线建设，一期工程将由大屯路至府前街，线路全长约34公里，设车站16座；?机场L1号线北延工程未来也将由首都机场T3航站楼向北穿国门商务区，沿龙塘路、顺通路进入顺义城区，最终到达牛栏山镇，也有望在2009年内开工；?轻轨S6线联通亦庄、通州、顺义、怀柔及北京东部发展带，S6号线将贯穿整个马坡组团并形成南北两个站点，规划2020年前建成。区域机会分析本案之后，区域已出让20块住宅或综合土地，总建面338万余平米，顺义成为郊区地产热点区域机会分析本案归属国门商务区，属于顺义三大新板块之一新国展带来的新商机顺义新城区奥运水上公园、赛马场、高顺义城区尔夫等，新城规划机场城市首发区域后沙峪别墅区新国展区本案天竺国门商务区生活区区域机会分析国门商务区作为机场城市首发，具有标志性的价值，远景辉煌?顺义将投资220亿元人民币，打造一个国际性商务区。?到2015年，商务区将吸引各类入区单位2000至3000家，就业人口达到4至5万人，地区GDP总值实现170至200亿元人民币，最终将国门商务区建设成为特色鲜明、国际标准的现代化国际商务区。?投资导向：以吸引国内外航空企业总部为突破口，重点与航空服务、保税物流、投资销售及研发设计等行业中的大型重点企业进行战略上的合作。?战略目标：环渤海乃至东北亚地区临空产业基地；环渤海经济圈临空要素的控制性基地；首都国际商务活动和国际文化交流基地；临空经济中总部经济及现代服务业集中发展基地区域机会分析建设机场城市是北京及顺义区重点工程?北京市“十一五”规划：强调大力发展顺义临空经济区?顺义区“十一五”规划：以临空经济区作为顺义经济发展的龙头?北京机场面临从城市机场到机场城市的飞跃区域机会分析天时地利人和，以机场东路项目启动首开顺义开发战略地区热点区域热点地块热点（顺义）（T3）（国门商务区）?以机场东路项目为起点?涉足顺义，进驻国门商务区，抢占热区开发?树立在国门商务区建设中的地位，为后续的持续性开发奠定良好的市场基础和群众认知一、区域机会分析二、项目开发要求项目开发要求本案销售成功之外，还要为“首开顺义开发战略”提供支持a.炒作国门商务区，形成广泛认知及关注开发要求开发要求b.将首开品牌和国门商务区开发结合起来，并?宣传地块成为关注热点以“政府”背书，推动首开品牌的树立操?奠定开发商的品牌形象盘c.项目销售过程的团队形象、市场形象塑造，?塑造项目在区域中的口碑重保持较快的销售速度，并兑现精品建筑，创点?保证销售速度和合理的利润造良好的客群认同d.创新产品，创新营销，以营销赢市场，以产品赢利润Second目标客群分析一、项目特点分析二、目标客群定位项目特点分析近——距离机场最近?噪音污染?到机场便利劣优?粉尘污染VS势势?适合和机场相关?配套欠缺产业生意往来a.a.暂居暂居住住型型客群客群b.b.对噪音对噪音和和污染不敏感污染不敏感的客群的客群cc..必须居必须居住在机场住在机场附近附近的的人人群群dd..城市城市挤压型挤压型客群客群不作不作为本案的重点为本案的重点对象对象项目特点分析远——具有远期升值预期投资性投资性低低价入市价入市保保值值升升值值出出租升租升值值a.a.具具有有较较长期长期居居住住a.a.在机场在机场周边具周边具有有a.a.机场机场庞庞大的大的租租务务需需求的机场及求的机场及周周中期中期（（33~~55年年））市场带动的市场带动的投资投资边边工工作人员作人员的的停留预停留预期期客客b.b.驻驻机机办办b.租住客转化为购b.对国门商务区未cc..依托依托于机场的于机场的下下b.租住客转化为购b.对国门商务区未游小游小公公司司及个及个人人买者买者来有来有预预期的期的项目特点分析争——板块间竞争激烈，板块内具备唯一性板块属板块属性性国门商务区国门商务区a.a.早早期的目标客期的目标客户户将将以对以对国门商务区有国门商务区有初步概念初步概念的的人人群群（（机场机场人人群群））为为主主b.b.持续阐述持续阐述国门商务区，国门商务区，炒作炒作区域区域概念概念，，吸吸引引顺顺义城区、后义城区、后沙峪沙峪及部分市区及部分市区人人群群一、项目特点分析二、目标客群定位目标客群定位以机场为目标核心，向外围辐射，自住型渐弱，投资型渐强机场核心功能区第一级目标区域航空广航空公?目标对象：告业司基地空勤、地勤、备餐、维修等航空系统成员航空食品加各航空飞机维中外航空公司、飞行大队等公司工业修业?存在需求：邮件快航空个人：工作时间的特殊性，在机场附近有居递业物流住需求公司：整购目标客群定位以机场为目标核心，向外围辐射，自住型渐弱，投资型渐强机场临近地区第二级目标区域高新?目标对象：技术加工林河工业区、李桥工业区等驻区工业企制造旅游业员工：距离工作位置近，在机场附近博览航空广航空公告业司基地有居住需求航空食天竺生活区等区域现有居住者：二代或品加各航空商务飞机维子女居住工业公司修业贸易教育航空办公者：业缘型客户，机场经济衍生行科研邮件快递业物流业的中小型公司，如航空服务、高新技会展文化术、旅游娱乐、教育科研、文化体育等会务娱乐产业目标客群定位以机场为目标核心，向外围辐射，自住型渐弱，投资型渐强机场外围辐射区外延目标区域高新技术加工顺义城区及创汇旅游制造顺义城区及航空公生物农业博览航空广其他其他区域区域告业司基地制药航空食品加各航空飞机维商务工业公司修业贸易教育航空科研邮件快递业物流会展文化会务北京市区北京市区娱乐（（东北区域为东北区域为主）主）高档别墅区目标客群定位客群对产品的需求分析?客群以居停型客群为主，集中在空勤、地勤等航空系统成员，面积较小，中短期居住型?目标客群中居家置业为次要客群，主要是天竺生活区中第二代居住购买，面积适中，中长期居住型?小型公司也为次要客群，主要是航空及物流的衍生行业，需求面积适中，保留扩容空间，具有居住和办公的综合需求?由于以上客群的存在，从而产生投资者，由于临近的航空区、产业区、别墅区等人群收入较高，该类人群将占较大比重，需求面积宽泛?另外通过国门商务区的深入宣传，将能够吸引顺义城区及其他区域、北京市区的部分客群，该类客群将以投资为主点点击击：：客群客群调调研研详情详情Third产品价值分析一、产品规划二、产品解读三、产品建议产品规划控规产品规划总规产品规划总规产品规划总规产品规划三区面积指标总规产品规划总规产品规划总规产品规划评述?本地块为南北长东西窄的近方形，南向面宽窄。?地块西侧临机场东路，同时临近T3降落跑道，噪音较大，布置噪音影响较小的办公物业和服务式公寓（兼顾居住和办公），形成良好的展示面，并尽量减少了对南向面宽的占用，以狭长的形式为主要考量方向。?地块东侧为居住类产品，三个区拉开了面积档差，形成丰富的产品线：三区由于噪音及北侧绿地共存，规划面积适中的LOFT；四区住宅占据最宽松的环境，保障品质，面积适中并高于三区；五区LOFT作为最高级产品，户型面积最大。一、产品规划二、产品解读三、产品建议产品解读鸟瞰产品解读立面及户型一二区日景一二区夜景产品解读立面及户型一区平面一区剖面产品解读立面及户型一区产品点一区产品点评评：：??66++33设设计计，，LLOOFTFT层层高高55..44米，平米，平层层层层高高33..66米，米，每栋每栋面面积积11..22万平米，万平米，适适合大合大型型公公司司整整栋栋购买购买；；??每栋希每栋希望能分为两个联体，望能分为两个联体，可可分开分开独独立立，，每每个联体为个联体为60006000平米平米左右左右，，适适合中合中型型公公司司整整栋栋购买购买；；??每层每层约约14001400平米，平米，单单层又可层又可分为两个分为两个独独立立700700平米平米单单位，位，可可保留保留整整层层或或半层半层购买购买的的可可能，能，适适合中合中型型公公司购买司购买；；??框架框架结结构构设设置置，，创创造造了切了切分的分的灵灵活活，在，在超超过过既既定的整定的整购时购时间后，间后，可可以以切切分成分成小单小单位，位，满满足足中中小型小型公公司司的的购买需购买需求；求；??同时同时，，还还可可以以根据根据市场市场需需求变求变化化为为酒店酒店公公寓寓（同（同二区二区））。。产品解读立面及户型二区剖面二区平面产品解读立面及户型二区产品点二区产品点评评：：??44栋栋服服务务式式公公寓寓，，LLOOFTFT设设计计，，放放大大了了产品产品优势优势；；??没没有有纯纯北北朝朝向，向，缩缩小小了西了西向的面向的面积积，，可可以以减减小噪音小噪音和和西晒西晒的的影响影响，并加大，并加大了了南向南向户型户型的面的面积积，加，加强强了舒了舒适性适性；；??面面积积区间为区间为3030~~5050平米，都有平米，都有独独立立的的卫卫生生间和间和厨厨房，房，丰富了使用丰富了使用机能；机能；??交通交通核核设在中部，设在中部，消消弱弱了了通通廊廊过过长的长的影响影响；；??最重要