万贯金府机电城项目服务计划书祥庸智业2011.8.10目录1项目总体发展认识2全程地产工作流程3前期策划服务内容4前期策划服务周期及费用5前期策划服务团队6公司简介及业绩展述项目总体发展认识成都世界田园城市规划?世界田园城市发展目标在充分保护和尊重生态本底的基础上，将市域划分为四大总体功能区，分别是两带生态及旅游发展区、优化型发展区、提升型发展区、扩展型发展区。?将成都主城整体规划为提升型发展区，重点是优化调整产业结构，提高城市承载能力，提升城市功能和品质，改善人居环境，形成“园在城中”的城市格局。围绕总体发展目标成都主城各区的功能定位锦江区：以工业设计为主的总部经济区；成华区：以数字音乐为重点的文化创意产业区；青羊区：中央商业区；武侯区：人民南路科技商务区；金牛区：以综合交通为主的总部经济区。将金牛区定位为发展总部经济的立足点在于利用区域特有的专业市场优势资源，吸引品牌商贸企业，形成聚集效应，并辐射带动生产制造基地、物流基地的发展，实现资源优化配置。对金牛区的规划认识?金牛区发展定位为中国西部以成都国际商贸城为依托的首席商品集散交易中心，以商业中心为发展主体，以餐饮娱乐及商业街区为发展特色，以电子商务等现代流通方式为手段，以现代物流为支撑的商贸强区。金牛区商业“一城一带两轴四区”的总体发展格局一城：成都国际商贸城一带：羊西线——一品天下文化美食旅游带两轴：人民北路北沿线商业主轴和沙西线商业次轴四区：沙湾商贸商务区、华侨城休闲娱乐区、火车北站—荷花池城市交通综合体、人民北路北沿线商贸商务区?据了解，成都商品市场升级大调整，5年内中心城区内的专业市场将全部迁到成都绕城高速以外。?3年内完成荷花池片区、五块石片区、盐市口片区、红牌楼片区的商品市场调整调迁；?5年内完成金府路片区、八里庄片区、西门车站片区、川藏路沿线商品市场调整调迁。?对于金府五金机电市场政府采取的措施是控制性发展。参考：“国际商贸城”发展?成都国际商贸城投资80亿，245万方，全面嫁接“义乌模式”，由义乌商人投资，荷花池中药材专业市场、荷花池日用百货市场、城隍庙电子电器市场等一大批老牌市场将整合外迁至此。成都国际商贸城将成为将来的城市“荷花池”。?项目已经开工建设，成都中药材市场已经建成开业，小商品市场一期建成开业时间为2011年上半年。参考：“成都欢乐谷”发展?成都华侨城项目是一个以旅游为主、多核商业为辅的都市旅游生态综合区。包含成都市文化产业重点项目和旅游产业重点项目欢乐谷，业态组合丰富新颖的现代化大型都市综合体华侨城公园广场，以及1500余亩的华侨城高尚人文社区。欢乐谷占地47万平方米，目前已投入使用。?华侨城项目的出现充分体现了现代居住和城市商业文化、休闲文化的有机结合，对区域现状改善、区域总体居住品质的提升提供了参考依据。对本项目未来的发展也有不可忽视的影响作用。万贯集团资源挖掘目前的万贯集团已经发展成为一家以旅游和商业地产开发运营为主导，集专业市场运营、酒店、物业管理、电子商务等于一体的集团化企业。?旅游：成功开发碧峰峡，创建享誉全国的“碧峰峡模式”；?酒店：金府银座酒店位于2.5平方公里的金府核心商圈，是该区域的一座地标性建筑物，也是华侨城欢乐谷附近唯一的一家酒店。该酒店按国际四星级标准修建，集客房、餐饮、休闲、娱乐和商务办公为一体。?专业市场：成功开发了占地500余亩的万贯五金机电城，是西部地区规模最大、口岸最好、规划最合理、配套最优、服务最佳，最具品质的政府重点扶持市场。?复合型地产项目：万贯金府银座是万贯房产2007—2008年在成都市主城区倾力打造的集小户型公寓、经济型酒店、写字间、机电商铺社区商铺为一体的复合地产项目。项目区域?项目位于西北三环内侧，东临沙湾路西沿线、西临金府物流市场、北临三环路交大立交路段，南临金府路，属金府商圈核心位置。?地处沙西线商业次轴线，属于金牛商贸强区，具备打造国际化商业综合体的基础素质。?紧邻项目的华侨城主题公园，辐射力度大，涵盖区域广，带金府机电城商圈动了成都金牛区时尚休闲娱乐产业链的发展，区域休闲娱乐业的发展为项目带来了新契机。?地块交通条件梳理?地块属于主城范围，处于成都市正在快速发展的三环路沿线带状区域，区位优势明显，金府路、沙西线所形成的十字交通路网使得该区域的交通问题已经基本得到解决，未来地铁7号线也将抵达该区域，为区域交通带来更高的便捷性。?地块周边情况梳理项目周边以专业市场、物流市场为主，未来区域集体拆迁，大量新增开发将为项目提供市场契机。1、项目北面为三环路金牛立交路段，噪音较大，对住宅项目的居住舒适度有较大影响。2、项目西面是物流市场，交通拥堵，区域大环境较为杂乱。3、临近沙湾路西沿线部分地112块（3号门区域）多为三层建筑，以建材、机电品销售为主，且该处产权私有化，对区域居住品质有一定影响。4、项目南面紧隔金府路处为成片的低矮建筑，建筑主体破34旧，业态布局纷杂。?地块基本情况梳理?地块地势平坦，相对规则，后期开发不存在较大的开发难点。?地块西侧有100余亩的土地，后期可考虑联合开发。项目发展模式借鉴?专业市场的改造升级：如荷花池市场搬迁后，原荷花池片区将变身生活消费功能商圈，预计建设高级写字楼、购物中心和星级酒店。?楼宇型商品市场的品质提升：如成都九龙广场等将通过改造提升，逐步向品牌零售和电子商务转型，将批发物流功能向物流园区或物流中心转移。九龙批发城在转型提升后考虑转变位品牌专卖。初步结论?随世界田园城市“园在城中”的总体发展思路，整合区域优势，提升商贸总体品质，大力发展总部经济，沙西线的发展的机遇也随之而来，国际商贸城、国际家私城等系列的大型综合市场的进入，基础设施不断加强，商贸经济的发展必将带动各个产业结构的完善，未来区域热度和成熟度都将发生翻天覆地的变化，可见，项目区域正在进入一个崭新的发展阶段。?项目用地面积约138亩，经过对区域发展方向的研究，我们初步认为，该项目具备发展特色化新型都市综合体的基本条件。发展方向?满足区域客群居住、生活以及休闲娱乐需求，形成区域商业消费标杆。?联动华侨城欢乐谷项目，提升区域整体形象。?品牌商业城面向更专业化、规范化的商贸交易市场，带动区域经济发展，完成区域提档升级。低碳、节能环保概念的引入?高层保温节能型外墙运用?新风系统的运用?诱导式地下室通风系统——自动感应、检测一氧化碳（CO）浓度，根据检测结果自动开启和关闭系统，节能。?雨水回收系统——回收雨水进行景观灌溉，节约能源，同时也降低了物管分摊费用成本。?滴灌技术——这项多使用在迪拜等中东地区使用的技术，较传统灌溉方式节水率高达58％?地源热泵——采用地理管式地源热泵系统，夏天提供空调冷冻水，冬天提供空调热水。项目导入节能环保低碳的概念，注重隔音降噪，与世界田园城市发展的大趋势接轨。本次工作需重点解决的问题1.项目总体定位：做什么？2.目标客群定位：在哪里？3.物业形态、产品组合及配比关系：怎么做？4.物业租售价格及项目经营模式：如何发展？全程地产工作流程全程地产服务流程项目总体研究及总体发展策划概念性规划方案设计顾问项目产品策划、商业策划及预招商建筑方案及施工图设计顾问项目销售及招商代理项目商业运营管理全程地产工作流程?我公司本服务内容?第一阶段：项目总体发展策划（总体市场初步调研、项目定位、项目规划思路、开发策略及总体投资收益分析）及概念性规划建议?第二阶段：规划设计顾问?第三阶段：项目产品策划（针对性市场调研、产品定位、产品设计建议、产品开发推广策略）、商业策划及主力商家预招商（商业调研、业态规划、开发模式以及开展预招商工作）?第四阶段：建筑设计及施工图设计顾问?第五阶段：销售/招商代理（项目销售及招商代理服务）前期策划服务内容前期策划服务内容?前期策划服务内容一、市场环境调研：?研究区域城市规划发展，寻找项目发展方向；?成都相关专业市场总体特征研究，为制定本项目发展模式提供参考；?周边商家调研，重点分析商家需求，寻找项目商业机会；?区域重点项目调研，包含产品特征、消费客群、销售/租赁价格等，寻找本项目的市场机会；?区域潜在竞品项目调研，主要针对于未来区域市场放量，预判市场潜在竞争，为项目竞争策略提供参考。二、项目定位?项目开发条件分析，包含地块资源条件分析、地块发展控制性指标分析、地块周边配套与交通条件调查以及项目地块属性研究等；?SWOT分析总结，形成我项目的竞争策略思路；?项目核心竞争力梳理；?项目定位：项目总体定位、产品定位及物业组合方式、项目各类客群定位以及项目租售价格预估。三、产品发展思路?项目产品规划思路?项目功能布局及动线设计?各产品物业形态以及规模、比例（产品组合及配比）?物业配套建议?引入低碳节能的环保概念四、项目概念性规划建议?总平面规划?交通分析提示?功能分析提示?建筑风格表现?环境景观风格?商业空间意象五、项目开发策略?项目开发时序?项目开发模式?回款计划（销售&招商计划）六、项目投资收益分析?基础经济指标预估?物业开发投资费用估算?项目租售盈利模式分析?物业租售收入估算?项目静态投资收益评价?项目风险分析前期策划服务周期及费用前期策划服务周期及费用?工作周期：30个工作日?服务费用：65万元前期策划服务团队前期策划服务架构项目总负责人项目总监项目策划团队项目经理市调服务团队策划经理销售经理市调专员策市划场销售主管销售秘书师协理置业顾问前期策划服务团队曾祥庸祥庸智业机构联席会主席——项目总负责人主持过大型房地产开发项目的策划、经营管理工作，作为资深的城市规划营运战略设计师、房地产项目管理专家和知名的地产“文化人”，曾祥庸先生同时也是四川省政协特约、调研员、成都市政府特约调研员、成都房