上影厂项目整体定位方案汇报致观咨询（上海）2011/09/07目录一、一、项项目初步整体定位目初步整体定位构构思思二、二、规划设计规划设计建建议议三、三、操作操作个个案列案列举举项目整体操作思路市场分析定位因素项目思路?区域商业市场现状分析?项目商业如何同周边整体规划互相配合，达到互相支撑的效果。?市场存在竞争情况?商业同周边商圈之间如何呼应，?市场竞争细分，如何差异不同商业功能如何互补衔接。市场勘探商业定位化避免过度竞争?竞争对手分析未来发展方向准确寻找符合项目整体档次的品牌，确实保证价值延续化消费者需求价值策略客户需求经济收益商家开拓需求商业回报预测?我们的目标消费群体如何界定?项目销售价格体系如何制定，价格是否需要分阶梯计划。?目标客户群体有哪些独特需求?租金或者售价应该如何制定，?我们应该选择何种商家进驻，对于回报收益应该如何制定。以最大化增加项目的品牌价值地块基本信息项目基本信息项目基本信息项目基本信息项目基本信息商业办公下沉式广场1号楼2号楼3号楼保留建筑B1：商业1、2、3B2：1-2F：商1-4F：商1-2F：商号楼停车场（2万业业业下沉式广场平方米）商业2万商业2万办公6万?地块位于漕溪北路影业路上；1?项目总体量约为12万平方米，其中商2业为4万平方米，办公为6万平方米3；?项目地块形态较为方正，区位较好，利于商业物业开发。项目交通项项项项目周目周目周目周边边边边交通配套交通配套交通配套交通配套性质线路站点始/终点距离本案备注（北步行1号共富新村－向）徐家汇站5－8分线莘庄1号出?项目道路条件较好，配套较全面，辐射性广；钟?口从交通配套现状来看，更有利于公共线路及轨道交通轨道步行，车行动线之于本案略显弱化。交通4号上海体育环线（内环）8－10分线馆站钟9号松江新城－耀10－15徐家汇站线华路分钟老西门－上海42漕溪北路体育馆本案南丹路－龙秀56裕德路路中山东路新开站点位公交步行5分926裕德路河路－上海体于本案线路钟项项项项目四至及道路情目四至及道路情目四至及道路情目四至及道路情况况况况育馆南向永业路－上海984裕德路方向东南西北体育馆亚都国际东安新村－老边界漕溪北路影业街鑫国家园50裕德路名园沪闵路双向8车道路情况双向单车道——其他沪闵立交，联通内环高架路道市场环境本案周本案周本案周本案周边边边边主要甲主要甲主要甲主要甲级办级办级办级办公公公公楼楼楼楼租金情租金情租金情租金情况况况况列表列表列表列表租金（元/㎡/名称层数二手（元/㎡）目前空置率天）港汇中心515.5－9.55％左右美罗大厦265.5－6.05％左右上海实业大厦404.5－5.58％左右腾飞大厦305.5－6.0/10％左右飞洲国际广场325.0－6.010％左右均瑶国际广场325.5－6.55％左右江山大厦285.0－5.58％左右汇智大厦275.3－5.538000－400005％左右市场环境本案周本案周本案周本案周边边边边主要商主要商主要商主要商业结构业结构业结构业结构列表列表列表列表主题社区配套商业类别SHOPPINGMALL百货酒店主题商业沿街商业沿街商业休闲星辰银行代表名称港汇广场、美罗城中鑫百货建国宾馆宜家FOXTOWN餐饮街康岛推拿分布徐家汇商业中心漕溪北路天钥桥路漕溪北路漕溪北路漕宝路档次中高端中低端中低端中端高端中低端休闲/餐饮/购物/餐饮/银行/养身家居/运动业态百货酒店娱乐休闲/中介休闲服饰市场环境本案周本案周本案周本案周边边边边主要商主要商主要商主要商业业业业租金列表租金列表租金列表租金列表项目租金（元/㎡/天）单套物业体量（㎡）备注港汇30－50200－400首层美罗城16－25100－200首层太平洋百货18－30200左右首层东方商厦20－30200左右首层亚都沿街商铺18－20100－1501－2F天钥桥路餐饮街5－40200－35001－5F（局部）南丹路沿街商业5－17100－4001－2F?本案周边商业业态繁杂丰富，从低端到高端一应俱全，商圈格局已经形成，未来本案可更多依托于商圈自身的辐射力度，同时根据本案特有文化底蕴突出亮点；?目前最为集中的租金段为15－20元/㎡/天左右，社区配套类商业及中小型餐饮租金承受能力相对较高项目优劣势优势?本案虽然具备良好的地段价值优势，但其所处的地理位置受到诸多交通现状的制约，这些制约之于商业项目较为严重，动线?本案所处区域为徐家汇商圈辐射区域，上的不通畅将影响未来商业的顺利成长；距离市政府较近，周边享有成熟商圈所带来的?本案基地现状临街面较少，除基地南利好条件，具备地段价值优势，且区域客群质端单栋物业有少量临街面外，其余物业均退数较高；缩于地块纵深，按照商业常规而言，将使较?本案所处区域无论办公或商业均已经形多业态无法进驻本案；成了一定的固定模式，其市场格局明确。从飞?本案所处位置位于徐家汇商圈边缘地洲国际广场及汇智大厦两栋前“烂尾楼”改建项带，由于目前原有的徐家汇地下商店街已经目的成功来看，本案的办公部分去化将受到较拆迁一空，其人流辐射将受到一定制约；?商业方面，由于徐家汇商圈发展至今小的阻碍，有鉴于本案总体量中办公产品占据已经十数年，其各类商业形态繁杂丰富，本较大比例，本案存在产品结构优势；案入市时机较晚，商业方面未来将更多依托?本案前身为上影厂集团用地，开发商的于商圈本身的辐射。自身文化性质为本案带来一定的宣传主题优势，益于错位概念，为本案提供与众不同的附加劣势值。小结?从现状来看，本案的优势集中于其地段价值，而其劣势则集中于因实际的地理位置对商业部分的制约。换言之，在本案的打造过程中，其地段价值与地理位置价值必须区别对待。?有鉴于目前办公市场较为企稳的态势，以及本案所在区域较为明朗的市场格局，可以预见的是其办公部分将受到较小的影响。?商业方面，基地南端2号楼1－4F商业由于位置较佳，且直接面对漕溪北路影业路交界处，动线较好，，而其北段商业，则建议以目的性消费较强、较为安静的的业态，稳定较弱位置的租金，并保证单户商家较强的面积承受能力。并通过纵深的目的性消费，激活基地商业环线。商业定位方向定位依据项项项项目定位目定位目定位目定位几几几几大市大市大市大市场场场场依依依依据据据据参参参参考考考考因素因素因素因素11223344区区域商域商业业非常非常文文娱艺术娱艺术商商业业区区域商域商业竞业竞中高端中高端娱乐娱乐消消成成熟熟，，走走向品向品氛氛围围是本案的是本案的争争激烈激烈费费市市场场呈呈现现巨巨质质化、多元化化、多元化亮亮点点大大发发展展潜潜力力功能定位??利利用用保留建筑特有的保留建筑特有的韵味韵味，，突突出出创创意意性性和和延展性；延展性；??造就造就时尚艺术时尚艺术的的娱乐娱乐天地，体天地，体现国际现国际化化与创与创意意性；性；??以商以商务务及商及商务务餐餐饮饮功能功能为为主，主，强强调调氛氛围围及品及品质质化；化；??以新形以新形态态的商的商业业空空间间及形式及形式入入市，市，突突出特出特色色化及休化及休闲闲化；化；以时尚娱乐休闲，艺术展示空间、各类餐饮会务为主，潮流生活商业形态同步跟进，形成现代文化商业中心的区域“上尚汇”餐饮留住人流增加消的可能性费增加消的可能性时尚娱乐吸引费带动人流消费带来利润业态定位与主题定位的联系时尚文化经营目的性消费日常性消费服务型商业商业商业商业文化形象展示娱乐休闲餐饮会晤休闲空间全方位体验品质商业主力消费群年龄&消费能力定位高端格中端价大众1020304050主要目标客群年龄段：25-45岁项目餐饮业态分析餐饮业态对于整体项目的意义?本案餐饮业态将主要以精致的品牌餐饮及大型商务餐饮为主，配合休闲食品、甜品和饮品等小型业态相点缀，吸引项目周边的居民及商务办公人群前来就餐，扩大影响力。?优势：餐饮业态的引入将有效的增加项目消费人流，丰富客流的多样性。餐饮业态将有效延长消费人流逗留本案的时间。丰富商业业态种类，提升项目号召力和知名度。?劣势：餐饮业态的工程技术条件提高项目投资成本。相对而言，餐饮业态的承租能力有限。项目娱乐业态分析娱乐业态对于整体项目的意义?本案娱乐业态将集中设置在高层区域，主要将以大型影院、KTV、美容SPA等业态为主，丰富整个项目的娱乐休闲服务型业态，让消费者选择更为多样性。?优势：娱乐业态将大大提升消费者逗留时间，增加消费机会。娱乐业态可以吸引目标性客户进入高层区，减少高层人流稀少的压力。品牌的娱乐业态进驻有利于加快其他业态进驻速度，减少招商抗性。非常有利于扩大项目的市场影响力，吸引外区域客群前来。?劣势：娱乐业态的工程技术条件提高项目投资成本。娱乐业态承租能力较弱，只能设置在高楼层。商业业态分布下沉式广场：B1-微生活专区（城市超市、特力屋）食尚风暴（台湾、泰国、马来西亚等特色餐饮）保留建筑1号楼：1F-名车展示、高档家饰软装旗舰店影院2F-养生会所、纤体SPA、瑜伽会馆下沉式广场2号楼：1F-零售（名品、钟表、珠宝、箱包）2F-大型商务餐饮3F-酒吧4F-KTV3号楼：1F-化妆品（丝芙兰等）、Café、西餐2F-现代生活艺术中心，日韩料理文化空间，时尚消费！业态布局-1F下沉式广场美食嘉年华保留建筑下沉式广场楼层业态布局生活专区（城市超市、特力屋）B1食尚风暴（台湾、泰国、马来西亚等特色餐饮）业态布局-1F1号楼品味生活保留建筑下沉式广场楼层业态布局1F名车展示、高档家饰软装旗舰店2F养生会所、纤体SPA、瑜伽会馆业态布局-1F2号楼极致人生保留建筑下沉式广场楼层业态布局零售（名品、钟表、珠宝、箱包）、1F化妆品（丝芙兰等）2F大型商务餐饮3F酒吧4FKTV业态布局-1F3号楼文化休闲保留建筑影院下沉式广场楼层业态布局