2007.06.1武夷山的别墅价值透支谨呈：武夷山市泰合房地产发展有限公司项目开发背景???项目各大股东在武夷山地区第一次开发房地产项目假设按照现价转让土地已经可以取得较为可观的收益武夷山市政府对本项目高度关注及寄予厚望我们的目标???,带来高于市场的经济回报实现项目利润最大化；创造项目的品牌价值，树立良好的社会形象；通过本项目成功开发提升武夷山旅游风景区的土地价值。武夷山的别墅价值透支实现项目最大价值，我们应该：凭何透支？如何透支？为何能透支？武夷山的别墅价值透支透支为何透支？凭何透支？如何透支？武夷山的别墅价值透支透支:供求1供应不足,消费欲望未充分撬动市场扫描资料出处:武夷山房地产信息网南平统计年鉴年份新增楼盘数量（个）在售楼盘数量（个）总套量（套）总供应量（万/M2）住宅均价（元/平米）销售率2005/291217/164392.1%2006433153018.26217980.7%２００4年至04年第一次达到开发高潮，但由于处于武夷山房地产市场早期，人均收入有限，因此，房价均价不高。05－06年高位消化盘整年在经历04年的高潮后，05-06年处于以消化已有物业为主,开发周期新增及在售楼盘均较少，房价保持一定增长幅度。07年是别墅的突围年吗？在土地政策转变、招商引资、土地供给有限及景区新规划与建设的刺激下，武夷山房地产陷入了饥饿供应期，高端物业供量有限。:整体供求表现旅游度假区武夷山别墅供应板块主要集中于旅游度假区,武夷山别墅用地日见稀薄；2006年未开发的别墅用地将会转为2007年新增别墅项目中，其量不足十万平方米，按照2006年的市场消耗量来看，将不足供应。桃源世家123亩分期开发,一二期均为别墅,0.58独立麒铭都140多亩别墅物业仅占63亩,实际建筑面积未定0.62独栋,双拼武夷印象254亩二三期为别墅,建筑面积31200M2/联排、双拼、叠加、洋房、高层九龙湾160亩近30000M2，二期64套0.3独立项目名称占地面积建筑面积容积率别墅形态太平洋花园25亩1.4万M20.86联排、洋房:旅游区别墅供应2006年武夷山土地出让表2006-05度假区28.749住宅建筑密度≤15%容积率≤0.33绿地率≥45%70挂牌376地块编号土地位置土地面积（亩）土地用途规划指标出让年限(年)出让方式起始价(万元)2006-01武夷山旅游度假区旅馆Ⅰ期25.12酒店配套40挂牌1182006-02武夷山市高教园区商服中心A-4-03地块20住宅用地建筑密度≤32%容积率≤1.7绿地率≥40%70挂牌2262006-04度假区旅馆Ⅱ区99.5住宅建筑密度≤20%容积率≤0.56绿地率≥42%70拍卖1791zz目前仅有2006-05地块与项目物业类型近似,我们项目可形成独特的竞争优势脱颖而出.度假区的氛围的完善，必会带来消费人群的数量和素质的提升.需要相应的度假产品满足其增长.:价格2平均价格较低目前价格天花板还有较大上升空间,市场扫描起源于20世纪30年代，在法国地中海沿岸的尼斯、戛纳等旅游城市，由于开发了大量高档别墅及公寓，很快就成为欧美贵族、要员、富商们的度假天堂。如今，旅游房产在国外已相当成熟，并为中产阶级所普遍接受。以家庭的第二房产为主要形式，成为国际房产一个最具生命力的品牌。而在国内，旅游地产方兴未艾,正呈现蓬勃发展的趋势.旅游房产。但三亚湾的房价与香港、夏威夷等相比则相差倍，将享有更广阔升值空间。每年春节黄金周，春节期间，亚龙湾的五星级自由人客房此时涨到元，三亚湾的四星级也在元以上，三星级达到元，价格是往日的数倍。巨大的客源市场，为旅游地产的崛起夯实了基础，买房度假成为富豪的时尚。青岛各大度假区的开发正在为旅游房地产提供全新的发展空间。年，青岛市提出了建设国际海滨度假城市的总目标，实施旅游精品工程越来越庞大的景点群，而这些景点群正在为旅游地产的蓬勃兴起奠定基础，开发商拥有更大的空间来拓展，更多的旅游地产的投资客被吸引到这一景点群大的上升空间。值得关注不仅仅是黄山被世界教科文组织正式列为“世界自然文化双遗产”，屯溪、歙县、西递、宏村等一系列以徽州文化为主题的旅游景点的兴起使黄山周边形成了，构建以度假旅游为核心、以精品项目为支撑的多元化旅游产品体系，打造国际化的海滨度假旅游城市。桂林年才开始运作旅游地产模式。桂林每年游客一千多万，其中境外游客超过百万，加上每年在桂林的会展，让桂林成为一个不可多得的适宜旅游地产投资的城市。黄山的自然名胜区的身份让其旅游地产有着极25%5-1010000480040002005“.”2004青岛桂林黄山三亚在三亚的购房人群中，逾是岛外和国外人士，其中长期栖居者占，短期度假和投资者各占80%50%热点区域热点因素分析目前国内部分旅游地产投资分析非全部:()热点因素热点因素广阔的升值空间悠久的历史文化积淀优秀的自然和人居环境优质的旅游地产运营模式目前国内部分旅游地产投资分析:—文化价值不容低估黄山之奇、桂林之秀、泰岱之雄、华岳之险、西湖之美武夷兼备全世界唯一的武夷著名文人郭沫若云：“桂林山水甲天下，不如武夷一小丘”1988年被列入世界生物圈保护区网。1999年12月被列入《世界遗产名录》。武夷山还是一座历史文化名山，古人称：“东周孔丘，南宋朱熹，北有泰岳，南有武夷”武夷山自然保护区是我国东南现存面积最大、保留最为完整的中亚热带森林生态系统★★★★★普通住区旅游景点区三亚。桂林成为其购房的重要力量房地产开发比较成熟的旅游区别墅价格比较●220001600600010000:,价格（元/平米）城市●桂林和三亚都是房地产开发比较成熟的旅游城市,对于旅游房产有较高的借鉴意义从表上看到旅游景区房价一般较普通住宅高,并且凭借其较高的投资回报率,外来投资客海口海南大公馆/别墅13000海口浪琴湾国际温泉度假村/别墅3800兰海三亚湾蓝波湾/别墅6000三亚海滨假日别墅元17000/别墅180001300060003800/价格（元平米）:VS同属海南省,三亚比海口拥有更多的旅游度假氛围和资源,起价每平米高出省会城市2200元,最高价每平米高出5000元.全国著名旅游景区与普通区域价格比较分析三亚海口旅游度假区武夷山别墅目前的价格桃源世家独立265-276M2——现代在售麒铭都独栋,双拼320-330M2双拼约4000-5000独栋约5000-6000徽式在售武夷印象联排、双拼、叠加、洋房、高层/未定(预计5000-6000)现代简约在售九龙湾独立、双拼160-1017M2一期约4100,二期7600-9000西班牙风格在售项目名称别墅形态户型区间单价（元/M2）总价备注太平洋花园联排、洋房356M24300欧式在售武夷山一般别墅价格在5000-6000元/平方米，均价8000元/平方米是目前价格的天花板。普通住区旅游景点区武夷山三亚桂林对于拥有得天独厚的自然与文化资源的武夷山来说,仍然还有较大的提升空间.220001600600010000价格（元/平米）城市:综合比较3个性缺乏,高端产品并不高档市场扫描:武夷山典型别墅楼盘个案分析楼盘名称武夷?麒铭都规模145亩风格称山水建筑风格不纯粹建筑一期主力平方二房三房板式经典南北通透辅有独栋和双拼别墅。二期酒店式公寓，独幢、双拼、别墅开发商冠锋武夷山开发有限公司物业管理福州景盛物业管理有限公司推广口号藏世界山水传养生别墅运营模式由物业公司代租无其他特殊模式推广基本仅做本地推广仅在福州一杂志市场燎望宣传,70—90,,,(),,:武夷山典型别墅楼盘个案分析较粗糙平米平米容积率总户数风格无明显风格建筑酒店式公寓一般多层住宅双拼独栋开发商福建武夷山精瑞置业有限公司物业管理未定元平米主推广口号上善若水夫唯不争运营模式与普通住宅相同没有特殊运营模式不能算是真正意义上的旅游地产推广基本仅做本地推广网站宣传有限楼书资料比72380506360.699300(0.3-0.5/),,.占地建筑面积精瑞华府:武夷山典型别墅楼盘个案分析占地亩建筑面积亩容积率风格中西风格结合开发商中瑞国际投资有限公司实力投资，大地置业和九龙湾置业联合打造定位全别墅精品度假酒店主推广口号世界级别山水全球华商会馆运营模式可自住也可委托九龙湾山庄酒店管理公司进行长期或短期的租赁无固定回报率物业管理九龙湾山庄酒店管理公司1601300.81,,武夷山.九龙湾山庄:武夷山典型别墅楼盘个案分析运营模式可自住也可委托九龙湾山庄酒店管理公司进行长期或短期的租赁无固定回报率无丰富的委托方式选择,,,由物业公司代租无其他特殊模式由业主自主管理与普通住宅相同没有特殊运营模式不能算是真正意义上的旅游地产,,推广口号世界级别山水全球华商会馆推广对象明确直指全球华商但是一定程度上对客户群造成局限休闲感削弱,,,,藏世界山水传养生别墅空喊世界口号并未真正传达武夷精髓上善若水夫唯不争推广口号比较空洞与项目其他推广资源脱节,,,,,物业管理福州景盛物业管理有限公司管理主要做普通住宅物业九龙湾山庄酒店管理公司专业的酒店公司管理会一定程度上提升管理质量对于旅游地产值得借鉴不明确,,,,--()产品开发普通闽北民居风格别墅户型为平米左右供应比较单一无明显风格别墅户型平米左右因规模有限放量有限中西合璧但是用材不够考究风格不够纯粹大独栋户型平米以下小独栋平米左右,300..,,300,,.,,,270,160武夷?麒铭都精瑞华府九龙湾山庄:武夷山典型别墅楼盘比较分析tt比较单一比较单一,,没有真正释没有真正释放旅游地产放旅游地产的投资价值的投资价值多为非知名多为非知名物业管理公物业管理公司司总体水总体水平较低平较低建筑风格不建筑风格不明显明显户型创户型创新不