郴州汽车城初步策划要点建议单位:深圳市新摩尔商业管理有限公司2011年1月6日目录一、项目市场分析…………………………………………………………………021、我国汽车市场的概况分析……………………………………………………022、郴州汽车市场调研……………………………………………………………033、郴州房地产市场分析…………………………………………………………03二、项目城市规划和现场分析……………………………………………………031、郴州城市规划特点……………………………………………………………032、项目区域规划特点……………………………………………………………043、项目地块及周边的特点………………………………………………………05三、项目土地获取策略与土地价值的研究………………………………………061、土地市场趋势分析……………………………………………………………062、项目区域土地价值分析………………………………………………………073、项目开发风险以及规避策略…………………………………………………074、项目区域拿地顺序……………………………………………………………08四、项目整体定位的建议…………………………………………………………081、项目整体定位建议……………………………………………………………082、项目整体产品的初步建议……………………………………………………09五、项目整体规划的初步建议……………………………………………………101、汽配城的功能分布……………………………………………………………102、汽配城的整体规划理念的建议………………………………………………11六、项目规划设计提示…………………………………………………………111、汽车配件市场位置建议………………………………………………………122、五星级酒店的初步规划建议…………………………………………………12七、项目整体的开发策略以及开发模式的建议…………………………………131、项目整体开发策略建议………………………………………………………132、项目整体开发模式建议………………………………………………………14八、项目初步估算投入与产出的分析以及盈利模式设计建议…………………15九、项目团队的介绍………………………………………………………………16一、项目市场分析1、我国汽车市场的概况分析（1）、汽车产业背景：我国汽车我国经济正处在经济稳定发展时期，国家实行积极的财政政策，扩大内需，加快基础设施建设，这些为汽车业发展提供了重要动力。加入WTO后，我国加大了对外开放力度，降低了进口车的关税，倡导了与国际接轨的汽车产业理念，汽车行业发展前景乐观。◆2010年中国汽车产业总收入预计为3100亿元人民币;◆汽车销售额2010年为5600亿元;◆汽车销售量2010年为580万辆。（2）、国家政策的支持：国际对汽车相关产业出台了具体的相关政策进行支持，为汽车行业的发展提供了有力保障：◆中华人民共和国国家发展和改革委员会第8号令：第三十三条国家鼓励汽车、摩托车、零部件生产企业和金融、服务贸易企业借鉴国际上成熟的汽车营销方式、管理经验和服务贸易理念，积极发展汽车服务贸易。第三十四条为保护汽车消费者的合法权益，使其在汽车购买和使用过程中得到良好的服务，国内外汽车生产企业凡在境内市场销售自产汽车产品的，必须尽快建立起自产汽车品牌销售和服务体系。该体系可由国内外汽车生产企业以自行投资或授权汽车经销商投资方式建立。境内外投资者在得到汽车生产企业授权并按照有关规定办理必要的手续后，均可在境内从事国产汽车或进口汽车的品牌销售和售后服务活动。（3）、我国汽车发展的潜力：汽车使用具有特殊性，一辆车从购买到报废，除了购车以外的开销将是产品本身的两倍。这个“70/30原则”说明了在汽车的整个生命周期内，用户70%的成本发生在购车之后。因此，销售(Sale)、零配件(Sparepart)、售后服务(Service)、客户满意度(Satisfaction)等四位一体(4S)的汽车销售模式逐渐地被引入到对于售后服务的深化中，从而使汽车产业上下游延伸形成产业链，带动相关产业，创造巨大的附加值2、郴州汽车市场调研（略）3、郴州房地产市场分析（1）由于郴州受地域限制，目前郴州房地产开发基本上以旧城改造和向东、南部发展为主。（2）郴州商业开发量较为突出，商业投资成为热点。（3）东、南部住宅以多层＋小高层、高层为主，而旧城改造除规划限制外基本以小高层、高层为主，楼盘规模较小。而且在开发成本、销售价格上略微偏高。（4）由于行政中心的搬迁，大大提升五岭广场板块地产价值，同类型楼盘价格差在200－500元/平方米。（5）政府对规划指标控制不严，容积率层次不齐。二、项目城市规划和现场分析：1、郴州城市规划特点新型工业服务中心市级商业服务中心东城综合服务中心旅游服务中心市级行政文化中心市级教育体育中心物流服务中心区域快速客运中心《郴州市城市总体规划（2005——2020）》，城市总体规划的主要内容是：（1）、城市发展的总目标在规划期内，将郴州建设成为新型工业主导，商贸、物流、旅游业发达，生态环境优良，城市特色突出的现代化城市。（2）、城市发展的五大战略??区域合作战略：即与珠三角城镇群的合作，与周边城市的合作，郴资桂一体化地区的合作。??非均衡发展战略：即加强中心城市作用，强化县域中心城镇和重点镇的作用??产业集中战略：工业向园区集中，整合中心城区工业园区。??可持续发展战略：即坚持自然资源和生态环境保护优先，优化资源利用结构，建设资源节约型城市。??特色化战略：即发展特色经济，推动小城镇特色化发展，突出中心城区城市景观特色。（3）、城市性质湘南地区重要的中心城市，湖南省重要的有色金属、能源、电子工业基地和旅游服务基地，省级历史文化名城。（4）、中心城区人口规模近期（2010年）中心城区城市人口规模约为48万人，建设用地规模47平方公里；远期（2020年）中心城区城市人口规模约为65万人，建设用地规模65平方公里。（5）、城市规划区北湖和苏仙两区的行政区划范围，包括37个乡镇街道，总面积为2246平方公里。中心城区：即城市总体规划用地面积为149.5平方公里。（6）、城市总体布局结构“双城多组团”的空间结构。双城即以京珠高速公路为界，西面为老城区，东面为新城区。多组团即旧城组团——综合服务、休闲度假、历史文化名城保护和居住城前岭组团——客运服务、站前服务、高新产业和居住；槐树下组团——物流（包括汽车销售市场）、配套工业、休闲度假和居住；白水组团——高等教育、体育和居住；白露塘－板桥组团——新型工业、综合服务和居住。2、项目区域规划特点项目地块位于郴州市北湖区万华岩镇，优越的地理位置，便捷的交通。《北湖区万华岩镇土地利用总体规划》（2006—2020）安排了生态环境保护用地，提出了生态环境保护措施。利用总体规划应结合郴州市、北湖区经济社会发展总体规划、郴资桂沿线区域发展规划、武广新区板块的发展方向及新G107建设的带动作用等方面，明确万华岩镇的经济社会发展方向，明确其商贸组团、工业组团，提出该镇土地利用调整规划，预留各组团的建设用地，拓展该镇发展空间，促进该镇的又好又快发展。万华岩风景区作为国家地质公园4A级景区的发展用地需求和对生态环保的需求。加强与该风景区及其主管部门的衔接，明确4A级景区建设公路等基础设施用地指标，明确该4A级景区地下水系地表水补给区的范围生态环境保护措施，严格控制该区域内的采选矿等工矿建设用地。郴州主城区本项目位置武广高铁3、项目地块及周边特点拥有良好的生态自然景观资源和优越的交通条件，依托夏蓉高速公路、107国道绕城线、郴资桂大道等交通主干线，形成良好的对内、对外的交通体系，距武广高铁站仅几公里。3、项目土地获取策略与政策研究1、土地市场趋势分析◆土地出让政策（1）、地块限制出让：由于郴州市山多地少，可开发的面积很有限，从2009年起郴州开始实行每年限制出让土地。（2）、招拍挂的土地出让形式：地方政策将实行招拍挂的土地出让形式，在郴州将得到更为广泛的执行。我们建议以汽车城附加条件方式进行公开的招拍挂，确保甲方在有利条件下拿到土地，期间不仅要做好高层领导工作，而且要注意做好规划局和国土局领导工作，确保项目土地价格的合理性。◆土地出让趋势（1）、城郊区域为主：城南和城北将是未来土地供应的集中区域。城南作为新兴的政治、文化和居住中心，将主要供应商住用地；城北为工业集中区，将主要供应工业用地；（2）、商住用地量减小，工业用地加大：郴州城市规模较小，目前市区内可供开发的商住用地正逐渐减小，城南片区可供出让土地少；城北目前工业集中度不高，可供开发土地量较小；2、项目区域SWOT分析（1）、项目区域SWOT分析：?项目的优势资源：?区位交通优势：一是区位适宜，供地条件良好，毗邻城市中心区，能够形成自我完善的功能区，对城市没有负面影响，并且能大量的集中供地；二是拥有良好的交通条件，依托夏蓉高速公路、107国道绕城线、郴资桂大道等交通主干线，形成良好的对内、对外的交通体系，距武广高铁站仅几公里。?山地自然景观优势：项目处于万华岩风景区区内，万华岩风景区为国家地质公园4A级景区，有着良好的生态环境以及水域环境。?企业自身的品牌优势：在汽车经营和汽车文化传播方面，要充分发挥鹏峰集团的品牌优势。同时，我们认为发展商是导演，要充分吸收房地产专业团队的优势，共同合做好总体规划，挖掘较大商业价值，实现社会效益和经济效益的平衡。（鹏峰集团始创于1999年，历经十年的开拓，在汽车营销服务行业持续稳健地快速发展。目前，已成长为拥有1