上海“国际华城”项目呈递：上海高昌房地产发展有限公司上海“国际华城”项目前期可行性研究报告2008年1月31日上海“国际华城”项目前期可行性研究报告目录1.我们对本案考虑的出发点2.上海市高档别墅总体市场研究2.1上海高档住宅需求及价格走势2.2高级别墅板块简介2.3上海土地转让政策及操作形式研究2.4重点项目简介2.5市场小结3.相关高档别墅案例研究3.1个案分析一：湖庭3.2个案分析二：江南华府3.3个案分析三：太阳湖大花园II3.4个案分析四：绿城·千岛湖度假公寓4.项目地块环境分析4.1地块本身的特点以及限制4.2周边现有生活设施4.3周边自然环境及可利用的资源4.4未来生活配套设施的分布4.5周边交通环境2上海“国际华城”项目前期可行性研究报告4.6区域房产物业分布5.项目SWOT分析5.1本案项目整体优势5.2本案项目整体限制5.3本案项目的发展机会5.4本案项目的潜在市场风险6.项目总体建议6.1项目定位6.2项目总体开发方案的建议6.3建筑风格及景观风格建议6.4项目配套设施建议6.5项目的整体营运方案7.初步财务分析7.1基本参数设定7.2现金流量模型分析结果附件一：现金流量表附件二：上海市宏观经济分析3上海“国际华城”项目前期可行性研究报告1.我们对本案考虑的出发点上海“国际华城”是一个极具稀缺优势的住宅项目，在未来已不太可能再出现类似的位于上海境内，直接邻湖，没有200米退界要求的稀缺别墅，具有不可复制性。可行性项目定位方基于如此稀缺的优势，我们认为，上海“国际华城”项目将可以向：考虑塑造成为：唯一位于上海并拥有?上海唯一之零湖岸五星级酒店式服务别墅，配套五星级酒店及一线开阔淀山湖景观服务式公寓。的精装修服务式湖景别墅项目公寓部分将成为依托上述定位的基础元素除了景观优势之外，还需具备重要元素：于整个别墅项目形象§国际品牌和国际品位的硬件配置——别墅附带国际标准精装之内的精装修全配之修，公寓附带国际标准精装修及家具、家电。服务式湖景公寓§塑造成上海屈指可数的休闲型别墅的软件配置——旁边的酒店地块需确定一家国际高端品牌的酒店经营管理品牌，该品牌除了运营酒店和会所之外，同时为整个项目的别墅和公寓部分提供可供选择的酒店式增值服务。因而，如何充分利用好这一稀缺资源，使项目的稀缺价值最大化，以创造资产价值最大化，将成为撰写本报告的出发点。报告中，我们通过市场重点项目的充分研究、本项目自身条件的分析，在富有前瞻性的建议中，我们希望本项目可以达到或做到：?住宅用地中，充分满足0.45容积率，做到独立别墅和公寓等建筑形态对容积率的互相平衡，使项目的利润达到最大化；4上海“国际华城”项目前期可行性研究报告?控制单套面积，合理控制总价；?以别墅形态为主，少量双拼或联体别墅和公寓形态以拔高容积率。但联体别墅需具有独立别墅的建筑外观，公寓形态在尽可能满足高区可看到湖景的基础上做到外观和内部布局均具有设计上的独特性。文中我们将对各种形态组合提出具体思考及建议，以供双方进一步讨论。?建筑形态首先摒弃中式建筑，其原因在于：o本案周边现有中档别墅项目采用中式建筑形态，使本案也采用中式形态将难以体现除了景观之外的其它优势；o本区域现有多个别墅项目采用中式建筑形态，使朱家角区域已形成中式建筑的固有格局。o中式建筑难以体现项目的高档性和亲水性。文中我们将提出三种建筑风格以供双方进一步讨论。?报告最终的财务测算基于对目前市场研究基础上较为保守之测算，如最终产品综合方面均具有优势，将有机会将售价提升。5上海“国际华城”项目前期可行性研究报告2.上海市高档别墅总体市场研究2.1上海高档住宅需求及价格走势2.1.1全市住宅成交量及销售均价变化内环以内住宅成交量的急剧下降导致当月销售均价的下跌全市住宅成交量及均价宏观调控3,500,000宏观调控10,0009,0003,000,0008,0002,500,0007,0002,000,0006,000(sq.m)5,000(RMB/sq.m)1,500,0004,000成交量1,000,0003,0002,000成交均价500,0001,000--Mar-05May-05Jul-05Sep-05Nov-05Jan-06Mar-06May-06Jul-06Sep-06Nov-06Jan-07Mar-07May-07Jul-07Sep-07Nov-07数据来源：世邦魏理仕?2005年3月宏观调控出台，半年内全市住宅成交量下降70％，之后经历4个月后即逐步回升到宏观调控前。?2007年12月成交量较2005年12月有25.6%的跌幅，并较2006年的12月下跌了9.2%；?成交均价较05年12月上涨了14.5%，而较06年12月也有4.1%的涨幅。6上海“国际华城”项目前期可行性研究报告2.1.2内环以内住宅成交量及成交均价变化宏观宏观调控调控450,000内环以内住宅成交量及均价25,000400,000宏观宏观调控调控350,00020,000300,00015,000250,000(sq.m)200,000RMB/sq.m)10,000150,000成交量成交均价100,0005,00050,000--Mar-05May-05Jul-05Sep-05Nov-05Jan-06Mar-06May-06Jul-06Sep-06Nov-06Jan-07Mar-07May-07Jul-07Sep-07Nov-07数据来源：世邦魏理仕第一轮宏观调控政策出第二轮宏观调控政此次成交量的急剧台，以针对买家抑制投资策以针对开发商为下跌是由于供应量为导向，使得市场充满观导向，对市场的的的不足，特别是传望气氛。临时性恐慌过后影响明显小于05年统的高档住宅板块买家情绪恢复，成交量迅宏观调控（如徐汇、卢湾速攀升等）?内环以内住宅2007年12月成交量较2005年12月下跌了47.7%，并较2006年的12月下跌46.6%；?2007年12月的内环以内住宅成交均价缺较05年12月上涨了5.9%，并较06年12月也有0.7%的跌幅。7上海“国际华城”项目前期可行性研究报告2.1.3高档住宅供应情况（RMB20,000/sq.m）2.8%8.0%1.6%BelowRMB20,000/sq.mRMB20,000~30,000/sq.mRMB30,000~40,000/sq.mRMB40,000/sq.mabove87.6%截至2008年1月7日，全市RMB20,000/sq.m以上的住宅项目占全市住宅供应量的12.4%。目前RMB20,000/sq.m以上项目共83个3,047套，其中：o公寓51个项目:2,665套；o别墅32个项目:382套。?由于供应量的限制提升了住宅项目的均价，相比2007年3月，全市成交均价在RMB20,000/sq.m以上的项目占全市比例从8%增加至目前的12.4%；?成交均价在RMB30,000－40,000/sq.m之间的项目占全市总供应的1.6%，主要原因在于部分项目售罄以及部分项目已接近尾盘，部分项目尾盘为整个项目中的较高价格，且由于供应量减少，因而导致销售价格升至RMB40,000/sq.m以上。8上海“国际华城”项目前期可行性研究报告2.2高级别墅板块分析本项目所在板块属于：2.2.1高级别墅板块分布潜在的高档区域――青浦淀山湖板块?高档别墅板块主要分布在上述板块中，其中重点关注高档区域的所有项目及部分潜在高档区域板块项目。2.2.2高级别墅板块供应及预测900802827800700青浦淀山湖板块从6002008年至以后可以500423387预见的高级别墅总400346310量较大。3002001000新增供应新增供应新增供应新增供应新增供应新增供应200420052006200720082008+松江佘山西郊虹桥浦东东郊朱家角淀山湖闵行马桥9上海“国际华城”项目前期可行性研究报告数据来源：世邦魏理仕?西郊虹桥板块已无后续供应，松江畲山板块及浦东东郊板块供应量较平稳，且有部分地块尚未开发，能保证充足的后续供应。?淀山湖别墅板块处于规划建设的初级阶段，上海段依托于朱家角整体规划大发展的开发前景，预计在08年后淀山湖别墅板块将会有一定的别墅量补充市场（包括上海段和江苏段）。?2008年后高级别墅板块预计约有1,629套房源上市。如有后续数据变化，将做即时更改。2.2.3上海市高级别墅历史供应及吸纳量研究900827793800700600500423387400346351300200100000新增供应累计销售新增供应累计销售新增供应累计销售新增供应累计销售新增供应累计销售新增供应累计销售200420052006200720082008+数据来源：世邦魏理仕?上述数据来源于高档区域和潜在高档区域之别墅项目供需情况。?自2004年起，各大别墅板块供应较平稳，但就成交情况来看，呈历年上升到趋势，2006年全年消化量较2004年上涨224.29%。10上海“国际华城”项目前期可行性研究报告2.3上海土地转让政策及操作形式研究2.3.12007年青浦板块土地招标公示结果规划土地出让情况中标价土公告号地块名称四至范围地块面中标人（万地用容积积元）途率(公顷)上海珠朱家角镇珠溪路以街阁房20070108张家圩路东、张家圩住宅4.56521地产开6,850南侧地块路以南发有限公司东路至、方南松公至规重湖庆龙地产赵巷镇特划道路、西住宅14.4496154,214发展有20070908色居住区8至菘塘河、1限公司号地块北至淀浦河南至海盈上海仁盈浦街道路划、道西路至规、北住宅11.7459杰河滨6.00420071313杨里泾西至淀山湖大1园