【【II期期商商业业调调整整】】整体商业梳理及7000平米商业产品定位??II期期邻邻里中心商里中心商业业功能定位功能定位??II期商期商业业态调业业态调整方案整方案BB..AA..CCoonnssuullttiinngg汇报思路【【本本阶阶段段工工作作重重点点】】?典型大盘案例研究?整体项目各期商业定位梳理?7000平米商业定位及产品规划设计建议?一期邻里中心商业业态调整建议BB..AA..CCoonnssuullttiinngg【【大大盘盘商商业业态对业业态对比比研研究究】】??大大盘盘商商业业态研业业态研究究??祁福新村祁福新村??华华南星河南星河湾湾??锦绣锦绣香江香江BB??深圳万科城.深圳万科城.AA..?CC?北京北京国国美第一城美第一城oonn?s大盘商业对比分析s?大盘商业对比分析uullttiinngg大盘商业业态研究——祁福新城?项目概况?祈福新村以大环境、大配套、大交通的国际文化型社区而享有“中国第一村”美誉；?占地7500亩，自1991年破土动工，已投资近160亿元，开发6000多亩，建成售出住宅近3万套；?目前已有36个国家和地区的2万多户约7万人入住，到完全开发完毕入住人口将达15万人；?项目北距广州市中心18公里，东距广州大学城17.8公里，广州新城20公里，西到佛山老城18公里，佛山新城10.8公里，均处在45分钟祈福新村出行通勤范围内。?建汽车总站，多条线路至广州市中心、码头、BB.火.车站及佛山、珠海、深圳、港澳及其他珠三角AA.周.边城市的中心地带。CCo?o24小时专线往返广州。广州公交路线有nns1s、13、15、301、305、307、288，番uul1,1315禺公交l有，，市广路锦信巴士，祈福地ttiin铁n口接驳线10A，10B，公交车288路和番禺g公交g郊郊车区区13大大路、盘盘，15，开发路等。开发周期周期长长、、资资金投入量大、入住人口多、出行交通相金投入量大、入住人口多、出行交通相对对便利便利倚湖居倚湖居晓晓峰峰园园大盘商业业态研究——祁福新城倚倚湖云云湖康康畔康康月明月明轩轩居居天天畔怡怡湖豪怡怡?湖豪湖湖居居项目规划居居庭庭景景雅雅山泉居山泉居居居园园?以多层洋房为主，辅以别墅和高层，是典碟碟迎迎舞舞风风型的中低密度大盘。翠湖居海晴居翠湖居轩轩海晴居阁阁?产品主要有四种：绿绿绿绿怡怡怡怡?联排、独栋别墅：湖畔豪庭、康怡旧区旧区洋房洋房花花居居青青怡雅园、绿怡花园；园园怡居居翠翠?4-5层多层洋房：旧区洋房、翠湖居怡怡居居、绿怡居、翠怡居、青怡居、湖景居、康怡居、碟舞轩、海晴居；?6层半山洋房：月明轩、山泉居；活力花活力花园园?18-36层高层住宅：天湖居、倚湖?产品分析注：数据来源：满堂红二手房交易居、晓峰园、倚云居、迎风阁、活力区域产品类型主力户型及面积目前均价BB花园。40-70平米二居..洋房5000AA旧区85-91平米三居..CC联排160-286平米6500oo70-1006000n洋房平米二、三居nss中区联排198-3509000uulltt独栋300-460平米13000-15000iinn82g平米二居g新区高层14000项项目目总总体以多体以多层层洋房洋房为为主，主，辅辅以以别别墅和高墅和高层层，，随随着着时间发时间发96-114展平米三居展户户型面型面积积逐逐渐变渐变大大大盘商业业态研究——祁福新城?开发模式前期中期后期3-43-4层层低密度洋房低密度洋房为为主，主，湖畔高端湖畔高端独栋独栋、、联联排排5-65-6层层半山洋房半山洋房产辅辅以以联联排排别别墅墅辅辅以舒适洋房以舒适洋房18-3518-35层观层观景高景高层层品线香港、澳香港、澳门门投投资资客客户户，，度假客度假客户户仍仍为为主流主流自住客自住客户户成成为为主流，主流，客周末度假周末度假港澳、港澳、欧欧美及广州市美及广州市区区高高在广州市在广州市区区工作的白工作的白领领入住入住端客端客户并户并存存户线BB.?.1991A?1991A年祈福新村年祈福新村开开始始开发开发，首期定，首期定为为中低密度、高性价比郊中低密度、高性价比郊区区大大盘盘，“香港村”的客，“香港村”的客户户定位吸引大量定位吸引大量..C港澳投港澳投C资资、度假客、度假客户户前前来来入住；入住；oon?随n着项目知名度的提高，项目适时推出高端独栋别墅，提升项目档次，提高经济收益，吸引大量外s?随s着项目知名度的提高，项目适时推出高端独栋别墅，提升项目档次，提高经济收益，吸引大量外u籍及广州本地高端人士入住。ul籍及广州本地高端人士入住。lttiin?n3随g着广州城市“南拓”，地铁号线修通，祈福新村纳入广州城市住宅范围，项目推出高层住宅，吸?随g着广州城市“南拓”，地铁3号线修通，祈福新村纳入广州城市住宅范围，项目推出高层住宅，吸引在广州工作的高引在广州工作的高级级白白领领，，达达到到项项目价目价值值的更大提升。的更大提升。大盘商业业态研究——祁福新城概况概况?整盘面积：500万平米?商业面积：8万平米?商业配比：2%?商业操作：统一规划，带租约销售?B商业格局关键词：沿主街、B..AA副街、街区式、集中型、按..CC功能分类oonnssuullttiinngg大盘商业业态研究——祁福新城?生态健身主题?花园：为了适合不同年龄、趣味各异人士的需要，在屋村不同地点设置了2个大公园，数十个小花园、儿童乐园、烧烤场、无土栽培蔬果园、四季花园；?人工湖：占地600亩，提供各种水上活动中心，内部环岛内设置高尔夫球场；?千色园：占地300亩，投资1500万元，集娱乐、教育、益智、健体于一体的大型健康公园，内有果园、热带植物园、岭南盆景、养鸟和面花蝴蝶的大笼、回音壁、龟兔赛跑雕塑、人造石林、古堡……还有青青小农庄、趣致畜牧园等。?山顶公园：小区内有一座山，全长2.5公里，山上设有亭台，住户可爬山、游公园，也可赏月。BB..AA..CCoonnssuullttiinngg前期定位前期定位为为郊郊区区度假低密度住宅，配套多以度假低密度住宅，配套多以休休闲闲、、生生态态和和健身健身为为主主大盘商业业态研究——祁福新城水上俱乐部?项目配套高尔夫球场半山会所天湖会所祈福新村各项生活、教育配套包括：祈祈福精英幼儿园福英?教育：祈福精英幼儿园、祈福英语实验学语实为食天地校、祈福新村学校、广东工业大学祈福分院验郊野公园学祈福新村学校（大专制）；校千色肉菜市场园?国家三甲国际JCI认证医院：祈福医院，祈福农庄果园以中西医及自然疗法精华相结合为特色；?亚洲社区最大度假俱乐部：8万平方米酒交通巴士总站店度假俱乐部祈福医院祈福度假俱乐部祈福食街?主题俱乐部：水上俱乐部、文化俱乐部，祈福新村度假俱乐部的设施：设施包括2个篮球场、13个羽毛球场、9?孩童类：夏威夷水上乐园、宝宝天地、电子游乐城、开心乐园；个网球场、4个壁球场、水上高尔夫球场、　　?文化类：雪茄屋、红酒坊、茶艺馆、阅览室；B保B龄球场、足球场、射箭场、溜冰场、电子..?商务类会议大厅、小会议室、秘书服务、多媒体应用设备；　　A游A乐场、泳池、室内恒温泳池、水上乐园、..?餐饮类：越南餐厅、意大利餐厅、日本餐厅、台湾餐厅、韩国餐C潜水C馆、攀岩馆等；oo厅、东南亚餐厅、中餐厅、粥粉面馆；n?n小区独立会所：天湖会所、半山会所；?ss休闲类：知己吧（上网酒吧）、奥斯卡影院；u?u其他：大型超市、肉菜市场、24小时便?运动类：潜水馆、室内攀岩、射箭、高尔夫、壁球场、网球、高lltti利i店、商业步行街。n卡车、羽毛球馆、乒乓球厅、桌球厅、保龄球馆；ngg整整个项个项目目向向城市化住宅城市化住宅转转型，配套多以型，配套多以?健康类：室生生内活配套活配套恒温罗马为泳池为主，引入主，引入、中药浸浴教、教健身室育育产业产业、健和和康医吧医、院院健康中心、香薰阁。大盘业态研究——祁福新城生生活配套活配套?银行?超市?商场?邮局?肉菜市场?酒廊?派出所?快餐店?盲人按摩?消防局?凉茶铺?汽车美容BB..AA..CCoonnssuullttiinngg大盘业态研究——祁福新城综综合配套——合配套——学学校校一条龙教育服务KindergartenthroughUniversity祈福新邨斥资3亿元创立了「祈福英语实验学校」及「祈福新邨学校」2所高质素学校，并与广州工业大学联合开办「祈福学院」，开设＂旅游酒店管理＂、＂会计学＂两个本科与＂工民用建筑＂一个专科，祈福是全国唯一拥有大学教育的屋邨，提供由幼儿园至大学的一条龙优质教育服务。BB..AA..CCoonnssuullttiinngg大盘业态研究——祁福新城综综合配套——合配套——医医院院全国唯一一家通过国际JCI认证，2003年香港最信赖的中国内地医疗机构?世界级大型综合医院?自然疗法中心?社区医护服务中心BB..AA..CC?健康检查套餐oonnssuullttiinngg大盘业态研究——祁福新城综综合配套——合配套——食食街街?30多间食肆?各省的正宗地道特色小吃，由番禺、澳门、中山、顺德、潮州、上海、四川、浙江、湖南、东北、蒙古等BB..AA?一般小菜十多元，大众消..CC费，价廉物美。oonnssuullttiinngg大盘业态研究——祁福新城综综合配套——租合配套——租赁赁服服务务?代甄选租客，监管房?代安排维修及报价?代办签约及楼宇交收手续?代办水、电、电话费之核数及交接?代收租及追租，并代发租金收据BB..AA..CCoonnssuullttiinngg大盘业态研究——祁福新城综综合配套——居合配套——居民俱民俱乐乐部部居民专利会藉Residents‘Club