中部大观国际商贸中心市场调研总报告呈交：中部大观地产日期：2011年11月P1Contents目录?报告说明·················································P3?项目背景·················································P4?实地报告·················································P5?主要结论·················································P8?服装行业环境分析···········································PXX?经营/参与主体的厘定·······································PXX?功能规划分析·················································PXX?项目定位分析·················································PXXP2关于调研报告的几点说明?本次研究的执行标准完全依据ESOMAR与国际商会（ICC）共同编制的“市场研究与社会调查国际准则”进行。?尽管在执行过程中我们竭尽所能保证数据采集的真实性，但不能100%保证被访者回答真话。?市场调研存在的局限性：报告中涉及某些对未来预测之数据与结果（如商户进驻意愿比例等），主要基于调研结果所做判断，不考虑政策经济宏观调控与行业突发事件的影响，或项目运营过程中的营销策略、经营手法等。?对于趋势的研究，从市场研究与数据分析的角度，需要通过连续性的数据以更科学有效对未来趋势进行预测。?本报告属商业机密，所有权属于中部大观。其所涉及的内容和资料只限于委托方使用。P3天荣时装城商业升级项目背景郑州天荣时装城位于郑州火车站商圈的核心地段，于1997年9月开业，拥有商铺800余间，为敞开式服装批发市场，经营种类有衬衣、牛仔、内衣、针织、休闲等，是一个成熟、规范的郑州市商品批发交易二类达标市场。为落实郑州市政府关于建设服装产业基地的规划，已对位于乔家门路东侧的天荣时装城、南干元街东侧的旧城区等作为整体进行规划，开发建设成为集服装批发零售、商务办公、展示展览、餐饮休闲等十一大功能于一体的大型城市综合体，预计该项目计划总投资额为30亿元。升级改造?天荣时装商业城升级项目为明确此概念的具体方向、可行性及其更为清晰的定位及规划，中部（大观）地产希望委托专业市场研究公司进行相关市场调研。?基于此，新生代市场监测机构受中部（大观）地产委托，以服装相关产业链为基础，收集分析各环节商家需求，了解产业链上各环节对服装专业市场结合点，从中发现与本项目可引进的产业以及判定项目规划的可行性。P4报告总体思路STEP1?服装行业的发展与变迁服装行业环境分析?服装专业市场的发展阶段?郑州火车站商圈分析STEP2?上游企业引入分析经营/参与主体的厘定?中游经销商进驻可能性分析?下游采购商/消费者锁定STEP3?产业配套分析?商业服务分析大观项目规划分析?生活配套分析STEP4大观项目总体定位P5信息收集说明调研对象调研方式调研目的服装行业专家?通过专家深访，理顺服装产业链上各方面的需专家服装专业市场专家定性求，了解目前服装行业的发展情况、服装专业市场的发展情况，探索未来的发展趋势；物流专家?普通服装生产商定性+定量了解服装生产商进驻郑州火车站服装商圈的可服装能性及进驻方式；?了解其未来营销渠道的规划，探讨未来郑州服生产商类国际品牌生产商定量上游装专业市场的作用；服装设计公司定量?了解服装设计公司的进驻意向及需求面辅料经营者定量?了解面辅料经营户的进驻意向及需求?了解目前商圈内商户特征及运营概况，通过其经销商中游定性+定量目前需求及期望，探索其未来对大观项目规划（服装批经销/代理商户）的进驻意向及需求；采购商?了解采购商在现场采购时需求，为大观项目的定量（到火车站商圈现场采购的采购商）相应配套规划提供参考意见；下游?了解消费者前往火车站服装商圈的消费状况，消费者定性+定量挖掘其未来在火车站商圈消费需求，为大观项目的相应配套规划提供参考意见；；P6样本代表性说明调研对象样本量抽样误差样本代表性普通服装生产商3005.66%服装分别选取河南、广东、浙江、福建、武汉、株洲等服生产商装发展较为发达地区的生产商类国际品牌生产商30—上游服装设计公司分别选取河南、广东、上海、北京等服装设计较为先30—进地区的服装设计公司，专业市场经营户：选取河南本地的经营者面辅料经营者1009.80%生产商：选取华东、广东的辅料生产商其中火车站商圈内银基、世贸、锦荣、天隆、钱塘、恒泰、金城在业内知名度较高，且商户数较多，按照中游经销商7503.5%目前各市场的商户数量进行分配样本，共分配700样本；附带了解豫港大厦、格林兰酒店、纬四路批发市场、黄河路批发市场等，共分配50样本；15.00%样本覆盖前往火车站服装商圈采购服装的采购商；10.00%采购商5004.38%为保证样本的随机性，在执行期间按照采购商的人流95%置信度下抽样误差数量分布，分时间点、分拦截区域进行访问；下游样本覆盖郑州的逛街人群（占总人群比例为51%）。5.00%消费者10003.1%从执行地点上，分别在火车站商圈内、商圈外执行500样本。0.00%抽样误差计算参考1002003004005006007008009001000样本量95%置信度下抽样误差9.80%6.93%5.66%4.90%4.38%4.00%3.70%3.46%3.27%3.10%90%置信度下抽样误差8.25%5.83%4.76%4.13%3.69%3.37%3.12%2.92%2.75%2.61%P7阅读说明标志表示该数据突出于（明显高于）其他研究对象该数据表现标志表示该数据突出于（明显低于）其他研究对象该数据表现BASE：指研究数据基于怎样的被访者回答%：表示图表的数据是以百分比的格式呈现（N）：N表示研究数据基于的样本量。如总体（770），表示以下数据基于总体的770样本数据来源：表示数据来源或出处的题目说明：对一些特殊数据处理与情况的必要说明“*”代表样本量不足30,数据仅供参考P8指标说明调研对象说明男装女装?男装、女装、牛仔、童装等品类的划分，依照目前市场上批发服装女裤市场的经营类别进行划分；品类牛仔?其中女裤为郑州重点发展品类，因此单独划分出来进行了解；童装面料服装生产过程中主流的面料种类，如棉、麻、尼龙等面辅料辅料包括里料、填充料、衬料、线类、纽扣类、拉链类、标牌/吊牌、五金类、烫画、衣架等?商铺经营面积较大，目前店铺平均面积接近100㎡；?经营年限较长（平均年限达到11年）；大户?以品牌代理商为主；?办公场所、酒店、多功能会议室的需求相对较高；?商铺经营面积较大，目前店铺平均面积面积为78㎡；?相对于大户，其经营年限相对短一些（平均年限仅为4年）；大中户?以品牌代理商为主，还有部分经销商、批发商等形式；服装?需求与大户相似；商户规模?商铺面积一般，目前店铺面积在17㎡左右；?店铺经营年限较长（平均年限为9年）；中小户?对服装专业市场的需求以基本需求为主，如仓库、物流等；?零售销售占比相对较高（零售比例达37%）；?商铺面积一般，目前店铺面积在16㎡左右；小户?以新入行经营为主，平均经营年限为4年；?各方面需求与中小户类似相对较为倾向于批发；P9服装行业环境分析P10服装行业的发展与变迁P11我国服装产业发展概况产业概况：服装是国民经济中的支柱产业目前我国纺织服装就业人数达1800万,贸易出口额稳居世界第一,2007年我国纺织服装出口额为1711.7亿美元,占我国出口总额的14%,贸易顺差占全国贸易顺差总值的60%,在国际市场上占有极其重要的地位,是名副其实的纺织品服装出口大国,极大地支持了国民经济中其他部门在建设中的资金需求。中国服装产业呈现“橄榄型”产业格局面临问题?所谓“橄榄型”产业格局，是指企业的服装设计能力、市场营销能设计力相对薄弱，企业在加工生产环节上则存有巨大优势；加强?随着经济环境的变化，中国服装产业的成本优势随着我国劳动力成生产本上涨、人民币汇率升值、服装出口退税减少以及反倾销等不利因加强素的出现而逐渐消失，而更多的加工型企业选择“出口”转“内营销销”，而由于目前“橄榄型”的产业格局下，中国服装产业又没有建立起能够吸引国内外消费者购买的自己的服装品牌。来源：根据专家访谈、二手资料归纳整理形成P12服装产业面临问题的解决之道为加强设计、营销能力，整合产业链、建立自主品牌成为解决之道整合产业链发展营销渠道，建立自主品牌设计??除了部分中高档品牌以专门走自营直营首先是加强面辅料生产、产品设计等上店的形式以外，绝大部分品牌选择以代游环节的建设和下游营销渠道的建设，加强理、经销的形式进行品牌的运作；?而服装专业市场的商户，主要是品牌厂改变“两头小，中间大”的格局，提高生产家直接设点以及各地品牌的代理商、经销商，其在整个营销渠道中扮演着一个产品的附加价值，实现产业的整体升级；加强非常重要的角色；?其次是加强自面辅料生产、产品设计、?我国的服装产业以沿海地区为主，针对营销于沿海地区的品牌，其发展到国内的其产品加工、仓储运输、订单处理、批发他市场，则更多是通过其代理商、经销经营、终端销售等各个环节的紧密配合，商在专业市场设点，以发展该地区的下一级网络；提高对市场的反应能力，更好地满足市?与此同时，电子商务（阿里巴巴、淘宝、凡客等）、电视购物等渠道，也开