一、商业规划：宝山一、商业规划：宝山◎◎西城区西城区宝山区整体商业规划示意图宝山区整体商业规划示意图宝山整体商业规划：“三横三纵”的空间框架宝山整体商业规划：“三横三纵”的空间框架?从南向北为“三横”：外环线南部中心城区功能带；外环线以北从南向北为“三横”：外环线南部中心城区功能带；外环线以北、郊环线以南，以宝杨路（宝安公路）为轴线的新城功能带；郊、郊环线以南，以宝杨路（宝安公路）为轴线的新城功能带；郊环线北部城镇发展功能带。环线北部城镇发展功能带。?从西向东，“三纵”从西向东，“三纵”：沪太路城镇商业发展轴；共和新路—蕰川：沪太路城镇商业发展轴；共和新路—蕰川路（轨道交通路（轨道交通11号线）新城商业发展轴；逸仙路—同济路（轨道号线）新城商业发展轴；逸仙路—同济路（轨道交通交通33号线）城市商业发展轴。号线）城市商业发展轴。宝山整体商业规划：宝山整体商业规划：“2442”加“3”的空间布局?在“三横三纵”走向区域内将形成“在“三横三纵”走向区域内将形成“2442”2442”加“加“3”3”的商业空间布的商业空间布局，即：形成淞宝、大华局，即：形成淞宝、大华22个区域性商业中心；庙行通河、高境、个区域性商业中心；庙行通河、高境、西城区、顾村西城区、顾村44个大型社区商业中心；个大型社区商业中心；?形成若干个社区商业中心，重点是祁连上大、淞南、海滨吴淞、月形成若干个社区商业中心，重点是祁连上大、淞南、海滨吴淞、月浦浦44个社区商业中心；形成罗店中心镇、宝山三林个社区商业中心；形成罗店中心镇、宝山三林22个特色商业区个特色商业区域。域。?““3”3”是指罗店新市镇商业，长兴岛依托港口产业的新兴海岛商业是指罗店新市镇商业，长兴岛依托港口产业的新兴海岛商业，横沙岛生态、休闲、旅游的海岛特色商业。，横沙岛生态、休闲、旅游的海岛特色商业。项目商业区位属性项目商业区位属性?本案位处共和新路本案位处共和新路··蕰川路（轨道交通蕰川路（轨道交通11号线）新城商业发展轴号线）新城商业发展轴。。?本案所属商圈为上述规划中宝山区四个大型社区商业中心之一的本案所属商圈为上述规划中宝山区四个大型社区商业中心之一的西城社区商业中心。西城社区商业中心。宝山区总体商业规划一览西城区区位规划示意图西城区区位规划示意图西城区功能定位：中高档舒适型居住社区西城区功能定位：中高档舒适型居住社区?上海市将宝山西城区规划为舒适型都市居住社区，营造优美、安全上海市将宝山西城区规划为舒适型都市居住社区，营造优美、安全、方便的现代化生活环境，形成集现代商务、居住、服务、公共功、方便的现代化生活环境，形成集现代商务、居住、服务、公共功能为一体的综合性产业区。能为一体的综合性产业区。?宝山西城区房地产开发量将达到宝山西城区房地产开发量将达到800800万平方米，在万平方米，在20152015年左右将形年左右将形成可容纳成可容纳2020万人以上的现代化生态新城。万人以上的现代化生态新城。?整个西城区划分为南块、北块、东块三个区域。整个西城区划分为南块、北块、东块三个区域。?本案所处的南块定位于以“人文生态”为主题的中高档生活区，住本案所处的南块定位于以“人文生态”为主题的中高档生活区，住宅面积将达到宅面积将达到220220万平方米，人口数量万平方米，人口数量88万人以上。万人以上。西城区商业规划定位：大型社区商业中心西城区商业规划定位：大型社区商业中心?该大型社区商业中心区域由两部分组成：该大型社区商业中心区域由两部分组成：?一是在蕰川路、杨鑫路口，以北上海商业广场为主体的社区商业中一是在蕰川路、杨鑫路口，以北上海商业广场为主体的社区商业中心，主要标志性业态为大型综合超市、家居卖场、休闲餐饮娱乐中心，主要标志性业态为大型综合超市、家居卖场、休闲餐饮娱乐中心、专卖店铺等，商业面积心、专卖店铺等，商业面积77万平方米左右；万平方米左右；?二是在水产路（竹韵路以东至杨泰路以西）沿线北侧建设以餐饮、二是在水产路（竹韵路以东至杨泰路以西）沿线北侧建设以餐饮、休闲、娱乐、宾馆为特色的社区商业，商业面积为休闲、娱乐、宾馆为特色的社区商业，商业面积为55万平方米左右万平方米左右，形成与北上海商业广场的互补。，形成与北上海商业广场的互补。西城区商业规划特西城区商业规划特征征：社区：社区++轨道轨道?该社区商业中心主要是满足西城区南部居民日常生活综合需求。该社区商业中心主要是满足西城区南部居民日常生活综合需求。?该社区商业中心区域的建设，要结合轨道交通节点，形成其周边该社区商业中心区域的建设，要结合轨道交通节点，形成其周边的的枢纽枢纽型组型组团式团式商业。商业。二、项目本体：城市二、项目本体：城市别墅别墅社区商业社区商业?住宅形态：住宅形态：独栋独栋、、双拼双拼、、叠叠加加别墅别墅?项目总建面项目总建面::1818,,35835866㎡㎡?商业面积：商业面积：11,,02210221㎡㎡?首批首批交房交房时时间间::20020099年年年年初初?房房源源总总套套数：数：约约800800套套?社区规划人口：社区规划人口：40004000人左右人左右?已推出已推出房房源源::418418套套?已销售套已销售套数：数：226688套套?预计近期入预计近期入住：住：占占规划人口的规划人口的3333%%?商业功能：轨道商业功能：轨道别墅别墅社区社区配套配套商业商业本项目商业本项目商业运作思运作思路路阐阐述述?首先首先，从本项目的，从本项目的实际情况实际情况分分析析，本项目的社区商业中，本项目的社区商业中心与项目的人口心与项目的人口入入住住应呈应呈现的是现的是良良性互性互动动的的效应效应，即商，即商业的业的运作运作能能提升提升人口人口入入住住率率，，而而人口人口入入住住率率的的提提高能高能提提升升商业商业价值价值，从，从而再度提而再度提高人口的高人口的入入住住率率。。因此关键问因此关键问题在于题在于怎样怎样开开启这启这一一良良性性循循环的环的起头起头。。任何任何一大社区商一大社区商业都业都必须经历过初始阶段必须经历过初始阶段，成长，成长阶段阶段，成，成熟阶段熟阶段三个重三个重要的要的阶段阶段，其中，其中对对项目目标项目目标起决起决定性定性作用作用的的就就是是初始阶初始阶段段和成长和成长阶段阶段。。本项目商业本项目商业运作思运作思路路阐阐述述?其其次次，，准确准确的设定的设定何种何种业态的商业业态的商业配套进入配套进入本项目，本项目，使使其其配配合社区合社区早期早期人口人口入入住的住的消费消费需求，是商业中心需求，是商业中心运作运作之之初就初就能成功的能成功的必必要要条件条件，在，在这这个个前期前期的的工作工作中中重点需要重点需要解决解决的的问问题题就就是两个，一个是是两个，一个是什么什么业态和业态和品品牌牌的的引入引入，，另另一个一个就就是要是要如何提如何提高高入驻率入驻率和人和人气气的的提提升升。。本项目商业本项目商业运作思运作思路路阐阐述述?然后然后，，考虑考虑到本项目到本项目自身自身目目前前处于商业的处于商业的初期初期定位的定位的阶段阶段，，因此引入因此引入的商业组成的商业组成也必须考虑也必须考虑到项目内部住到项目内部住宅人口宅人口增增长，长，应具有应具有一定的成长性，在满足目一定的成长性，在满足目前前周边周边商业需求和商业需求和配套配套同同时我们时我们需要需要事先预判未来事先预判未来商业组合商业组合的形态，在的形态，在早期早期的商业的商业运作运作中中就做好预留就做好预留。。三、项目商业特三、项目商业特征征分分析析：社区：社区//地地铁？铁？项目商业特项目商业特征征分分析析之一：社区商业属性之一：社区商业属性?项目所依托的蕰川路从市项目所依托的蕰川路从市区方向区方向过来过来的的转转向路向路程过程过长，长，基基本本只只能能提供提供从宝山从宝山往往市区的市区的单单边商业边商业消费消费。。?周边其周边其它它住宅项目的社区住宅项目的社区人人群群与本项目与本项目存存在在较较大的大的商业商业隔离隔离，其，其消费消费能量能量对对本项目的本项目的影响有限影响有限。。?因此因此本项目在社区商业属性上属于本项目在社区商业属性上属于半封闭孤半封闭孤岛岛式式社区商业，在社区商业，在未来未来两三年内，其主要商两三年内，其主要商业需求将依业需求将依赖赖于项目于项目自身自身所所吸吸纳居民的纳居民的就就地地日常生活日常生活消费消费。。项目商业特项目商业特征征分分析析之二：地之二：地铁铁商业属性商业属性地铁商业模式对我们的影响？富锦富锦路路VSVS莘庄莘庄：区域共性：区域共性区位属性区位属性交通交通条件条件人人群构群构成成莘庄莘庄都在外环线边上，都都在外环线边上，都人人员员组成组成也也大都大都是中心城区向郊区是中心城区向郊区过过都是轨道交通一号线都是轨道交通一号线以市区以市区搬搬、、拆迁拆迁渡渡地区。共和新路和地区。共和新路和的的终终点点站站。。难存难存在在换换和外和外来购来购房为主房为主沪沪闵闵路是其和市区连路是其和市区连乘乘和大量和大量流动客流动客。。。。通的通的快速车快速车行道。行道。富锦富锦路路富锦富锦路路VSVS莘庄莘庄：区域：区域差异差异??发展发展时时间间交通交通条件条件地地铁铁周边的住宅周边的住宅11999933年年11月月1010日：日：南南段段（（锦江锦江乐乐园园至至徐徐家家汇汇）上行线建成；）上行线建成；11999944年年1212月月1212日：日：全线全线??除除地地铁铁外的其外的其它它交交（（锦江锦江乐乐园园至上海至上海火车站火车站）通）通车调试车调试上海轨道上海轨道通通条件也较条件也较为便为便利利。。交通交通俱俱乐部乐部;;11999