月月88年年20122012住宅事业部-产品策划部市场调研报告市场调研报告城南官邸城南官邸·中海中海套——套套1919却仅却仅一，城南官邸的这些数字从何而来城南官邸的这些数字从何而来，亿亿6.767单日成交单日成交，售罄售罄2012年7月6日，城南官邸低调开盘，首推84套房源，套均总价900万当日当日对比之下，成都市6-7月两月低密项目单套总价500万以上认购仅155其中牧马山卡地亚单盘认购排名第其中牧马山卡地亚单盘认购排名第在整体市场环境低迷的背景下在整体市场环境低迷的背景下营营销圈层产品产品区位区位经过我们的市调分析，认为该项目热销主要来自于以下要素：？？为城南官邸的热销助力呢为城南官邸的热销助力呢，位位位区区区在与多位中海营销人员的访谈中，“区位”是他们提到最多的一个词，究竟是怎样的区位优势究竟是怎样的区位优势88-20122012产品策划部产品策划部-住宅事业部住宅事业部本案中海·城南官邸剑南大道三剑南大道三、、绕城高速贯通绕城高速贯通、号线贯通号线贯通55益州大道益州大道交通网络交通网络交通网络交通网络、、武侯大道武侯大道地铁地铁、立体立体立体立体与与横横三三天府大道天府大道三环路三环路条主干道条主干道四纵横四纵横四纵四纵88-20122012产品策划部产品策划部-住宅事业部住宅事业部中海·城南官邸韩国乐天百货等韩国乐天百货等公园公园、益州益州泡桐树小学泡桐树小学成都七中高中部成都七中高中部、、、、、日本吉之岛日本吉之岛、体育公园体育公园的高端配套的高端配套的高端配套的高端配套、、仁和仁和、CBDCBD美美美美宋庆龄国际幼儿园宋庆龄国际幼儿园石室中学天府校区石室中学天府校区锦城公园锦城公园商业配套商业配套教育配套教育配套公园配套公园配套城南城南城南城南88-20122012产品策划部产品策划部-住宅事业部住宅事业部本案本案号号11中海·城南官邸城南城南、仁和春天仁和春天、峰峰誉誉小区小区——政府局长政府局长高端定位楼盘高端定位楼盘成都市成都市央企中铁建首个豪宅央企中铁建首个豪宅纯粹的高端住宅区纯粹的高端住宅区纯粹的高端住宅区纯粹的高端住宅区?????88-20122012产品策划部产品策划部-住宅事业部住宅事业部本案本案中海·城南官邸，，。。。期期22低密产、一期期属混合地块属混合地块。住宅为高密住宅为高密打造中海地产打造中海地产1号1，，，，块块城南城南33低密住宅低密住宅。，即斑一一发共拿地。一一定位商住两用定位商住两用已开中海南中心物业中的唯，是宗地发宗地宗地为本案所在地块宗地为本案所在地块12其价值可见其价值可见斑第第第第除本案外其余为高层住宅除本案外其余为高层住宅月拍得月拍得中海南中心唯低密住宅中海南中心唯低密住宅中海南中心唯中海南中心唯，，???中海在该区域共拿地中海在该区域在成都的南中心在成都的南中心第3宗地是仁和区39号地块，于2012年4城南官邸中海南中心物业中的唯低密产城南官邸品品88-20122012产品策划部产品策划部-住宅事业部住宅事业部唯一唯一唯一唯一低密低密低密低密心心心心中海南中中海南中中海南中中海南中住宅区住宅区住宅区住宅区中海·城南官邸纯粹高端纯粹高端纯粹高端纯粹高端斑一BDBDCCCC可见可见斑城南城南城南城南稀缺性稀缺性城南官邸的地域城南官邸的地域在城南官邸所处的城南CBD纯粹高端住宅区域中，除该项目外，其他均为多层或高层住宅，再无低密产品再无低密产品业态稀缺性业态稀缺性业态稀缺性业态稀缺性品品品产产产套均总价900万的联排产品，用什么吸引客户埋单？88-20122012产品策划部产品策划部-万万㎡㎡住宅事业部住宅事业部//13001300元元-户户7007001021022000020000：：：：：段段：18均价均价总价总价栋数栋数总户数总户数中海·城南官邸联排联排否否万方万方30%30%：：：4.242：：：：占地:50亩面积区间：380-580㎡建面建面容积率：0.75绿化率绿化率产品形态产品形态有无样板间：无开盘时间：2012.7.6是否精装是否精装基础数据基础数据88-20122012产品策划部产品策划部-住宅事业部住宅事业部本案中海·城南官邸隔尘，音隔进行音进行增加高密产品附加值增加高密产品附加值低密产品城南官邸容积低密产品城南官邸容积与高层自然区隔与高层自然区隔1.5m，，，，，高3.73.7面抬地尊贵尊贵其余均为高密其余均为高密整齐排布整齐排布邸显显，，官地高官72.1721南南地块总容积率地块总容积率率率规划规划同时彰同时彰超大中庭景观资源超大中庭景观资源?地块总规图????城南官邸位于整体地块的西面，进行集中城88-20122012产品策划部产品策划部-住宅事业部住宅事业部中海·城南官邸向向规避城市中心的喧哗规避城市中心的喧哗均为南北朝均为南北朝，，，正造型方造型方进行软隔断进行软隔断总平面示意图总平面示意图???由5联排、6联排两种建筑形态组成围而不合式布局：利用景观植被对整个墅区??88-20122012户型户型22-产品策划部产品策划部-B1B1住宅事业部住宅事业部户型户型11--B1B1户型户型B1B1题，㎡㎡共共中海·城南官邸户型户型问。。采光采光750750B1B1-的、为为22-380380时间套房源套房源B1B1488及及11-，，客厅挑高客厅挑高B1B1证办理栋栋、赠送面积赠送面积55且且售1，，，㎡㎡于预户型户型580580B1B1-栋由售时间问栋由批次推出一383383批次主推一户均预留电梯轿厢户均预留电梯轿厢批次户型批次户型城南官邸城南官邸批次推出3个户型，分别为B1（70套）、B1-1（5套）和B1-2（9套）将作为二批次推出将作为二批次推出建筑面积建筑面积赠送面积由地下层挑高赠送面积由地下层挑高天井及楼顶花园组成天井及楼顶花园组成每每由于由于批次主推11：：???????10、13、27注注的变形，故本报告重点分析B1户型??88-20122012产品策划部产品策划部-住宅事业部住宅事业部出入入口口中海·城南官邸花园是城南官邸项目的主要景观花园是城南官邸项目的主要景观外围外围入口中轴线节点景观及外围花园是城入口中轴线节点景观及外围花园是城南官邸项目的两大景观构成南官邸项目的两大景观构成景观景观???楼栋间景观面积小，景观体验不佳??88-20122012产品策划部产品策划部-住宅事业部住宅事业部中海·城南官邸劳埃劳埃·弗兰克弗兰克—比如十字行平面的运用比如十字行平面的运用—，髓精建筑髓建筑的莱特莱特·崇尚自然的建筑观崇尚自然的建筑观属于美国的建筑文化属于美国的建筑文化技术为艺术服务技术为艺术服务表现材料的本性表现材料的本性有特性和诗意的形式有特性和诗意的形式来源于美国建筑大师来源于美国建筑大师德德设计灵感设计灵感??????????活的有机的建筑，使用木材、石料等天然材料连续运动空间莱特的设计思想：??88-20122012产品策划部产品策划部-住宅事业部住宅事业部风格风格Art?Deco中海·城南官邸、使整使整结合立结合立，年起源于年起源于对称简洁的对称简洁的线条流畅线条流畅、、，1925浮雕等浮雕等））结合了因工业文结合了因工业文、，放射状图样等等来装放射状图样等等来装建筑的通透感与轻、有机建筑元素有机建筑元素铁艺铁艺装饰艺术装饰艺术大量运用了曲折锯齿图形大量运用了曲折锯齿图形强了、（（是连接新古典主义建筑与现代是连接新古典主义建筑与现代。层次错落分明层次错落分明风格与风格与，齿轮或流线型线条齿轮或流线型线条粗体曲线粗体曲线，、、、窗设计增建筑的通透感与轻窗设计增Deco开：ArtDeco注注新艺术运动新艺术运动建筑过渡期的建筑风格建筑过渡期的建筑风格化所兴起的机械美学，以较机械式的、几何的、纯綷装饰的线条来表现，如扇形辐射状的太阳光的太阳光几何构图等等几何构图等等阶梯图形阶梯图形饰，是现代艺术、设计上的一种运动与风格ArtDecoArt面设计比例严谨比例严谨大大盈感盈感采用干挂石材采用干挂石材体立面效果高贵沉静立面立面?????????88-20122012产品策划部产品策划部-以-1F为例住宅事业部住宅事业部少横梁的少横梁的普通楼板普通楼板、、（（楼板楼板实现大承重实现大承重，，200mm200mm-中海·城南官邸180180建筑建筑，设计设计大板大板通过四周承重柱和超厚楼板通过四周承重柱和超厚楼板，，））mm00采用大跨度无梁采用大跨度无梁-12大跨度无梁大板设计大跨度无梁大板设计00001通达空间，客户可根据喜好变换室内空间，进行创造组合??88-20122012产品策划部产品策划部-住宅事业部住宅事业部、））为提为提，柱子周柱子周，采光通风条采光通风条将板直接支将板直接支经验数据经验数据来减小板跨来减小板跨板柱结构板柱结构，，（（160～200mm托板托板挠度增大挠度增大10%10%为为--和和、布置布置向受力的5%5%双柱帽柱帽当楼面荷载较大时当楼面荷载较大时种向受力的种置；；较大内部空间较大内部空间正方形正方形设呈呈顶，，。是一的形式的形式可获得可获得在楼盖中不设置梁肋在楼盖中不设置梁肋中海·城南官邸在柱设在柱，，左右左右基础小于150mm，一般至，可6m6m宜宜无柱帽无柱帽楼板成本增加约在楼板成本增加约在传，子采用采用，使其结构体系的抗弯刚度减小使其结构体系的抗弯刚度减小室内净空高度大室内净空高度大，大，故板厚不，在柱与楼板连接处在柱与楼板连接处较。刚度和抗冲切能力刚度和抗冲切能力荷载直接通过柱、面于跨度楼荷载直接通过柱传基础楼通常采用的柱网尺寸约为通常采用的柱网尺寸约为由较由当楼面荷载较小时当楼面荷载较小时其板底平整其板底平整由