房地产开发始于地块研究房地产开发始于地块研究房地产开发始于地块研究房地产开发始于地块研究PARTPART11利润空间利润空间项目开发所需资金量开发难度市场风险???房地产开发企业必须首先思考的问题房地产开发企业必须首先思考的问题??那么，考虑四大因素的最基础条件又是什么呢？那么，考虑四大因素的最基础条件又是什么呢？，而研究的目的是发现地块的。……最大价值点要研究地块与此相关联的关系怎么样地块研究决定项目价值和风险大小地块研究决定项目价值和风险大小星河湾和华南新城项目之比较星河湾和华南新城项目之比较地块研究绝不仅仅是研究地块的地貌、地差、地形、地质等现状，就是说，地块研究的重点不是这个地块怎么样，而是的关系的关系域域域域区区块与块与地块与城市城市的关系地地块与市场市场的关系地块与环境环境的关系审视项目审视项目审视项目审视项目上上探求探求探求探求宏观宏观宏观宏观地块与之相关联的关系研究光从光从光从光从眼眼一一.体化体化体化体化立以以立城市的战略定位城市的战略定位城市的战略定位城市的战略定位城市的战略定位城市的战略定位①①①①①①②②城市的总体规划城市的总体规划②②城市的总体规划城市的总体规划④④④④城市的历史文化城市的历史文化③③城市的经济结构城市的经济结构③③城市的经济结构城市的经济结构研究研究11：：地块与地块与城市城市的关系的关系！！投资原著居民常住地块的地段价值属性明显?的关系研究的关系研究的关系研究战略定位战略定位科学的规划对地块价值具有指导性甚至决定性的影响科学的规划对地块价值具有指导性甚至决定性的影响、新的新的地块与城市地块与城市、城市城市定位定位客群范围客群范围需求特征需求特征地块价值属性分析地块价值属性分析三亚旅游城市全国常住度假所有地块是否具有旅游价值属性自然环境是决定地块价值的关键东莞工业城市外来工作人员临时居住投资市政配套决定地块的价值大小???112、判定城市规划对地块的影响作用，必须尊重城市的自然发展。①①②地块与城市规划者则基本工基层打者则基本基层打。社会特征社会特征社会特征社会特征文化素养普遍相对低文化素养普遍相对低的关系研究的关系研究、历历没有有效购房需求。结构人结构口口城市经济结构决定人口结构的走向人口结构的需求特征是判断地块价值的标准参数之一人人结构人结构工者占主要比重纺锤型：中层白领学历、文化素养、收入水平都相对高，消费观哑铃型：老板和打老板：最明显的特征是经济实力雄厚；打工者：中层管理人员有一定经济实力，但学城市经济结构城市经济结构济结构济结构济结构济结构业发达人士占主要比重念相对开放；工业占经经外贸、高新技术产新技术产主导地位主导地位地块与地块与城市城市城市城市深圳深圳东莞东莞③③，，，式式政治、忽悠、注重形、以做生意的眼光来观察既讲政治又讲市场经济既讲政治又讲市场经济谈谈实实———爱—务”——文质兼备文质兼备的关系研究的关系研究“比黄河文化重实质，比珠江文化重概念。“文胜质”对楼盘的概念、身份象征意义比较敏感。“质胜文”世相，更注重地段、户型、配套等具体特征。城市文化城市文化北京广州上海黄河文化珠江文化长江文化长江文化不同的文化区域地产开发理念自然也有所不同！不同的文化区域地产开发理念自然也有所不同！地块与地块与④④人们对城市区域的认知是判断地块价值的主要参数之一，历史原因和风水观念直接影响人的认知度。生活习惯和居住习惯影响当地居民的思想性格，从而对地块产生相应影响。因此，！！；区域格局转变趋势要求对地块价值的估量要具有前瞻性；?的关系的关系区域区域城市中的地位城市中的地位城市中的地位城市中的地位地块与地块与科学的规划对地块价值具有指导性甚至决定性的影响科学的规划对地块价值具有指导性甚至决定性的影响：：22、区域在区域在区域在区域在新的新的区域格局现状要求对地块价值的估量要从现实出发区域格局现状要求对地块价值的估量要从现实出发②②区域的区域的总体规划总体规划研究研究判定城市规划对地块的影响作用，必须尊重城市的自然发展。区域规划的重心对地块价值具有直接影响；①①①①??????进而影响成本的投入进而影响成本的投入、影响项目配套的规划影响项目配套的规划，人口特征人口特征人口特征人口特征区域的区域的区域的区域的市政配套的数量和类别市政配套的数量和类别不同类型的项目对交通网络的依赖程度不同交通网络的通达性极大的影响着地块可以支撑的定位地块地域性本质上体现于不同地域人口特征的不同很多项目是根植于区域市场的，因此区域人口结构往往决定了项目的可选目标客户群体，进而决定项目定位新配套现状直接决定了对区域的功能和规划的支撑力????④④区域的区域的交通网络交通网络⑤⑤⑤⑤???③③区域的区域的市政配套市政配套思想总结定性明显且成熟的区域往往直接决定地块的产品定位定性明显且成熟的区域往往直接决定地块的产品定位所处区域研究不足导致对地块价值把握不准、必将影响定位的精准所处区域研究不足导致对地块价值把握不准、必将影响定位的精准研究3：地块与市场的关系地块的可塑性——是指政府的用地规划条件及地块特征的可变空间地块的可塑性越大，市场需求的适应性更强，矛盾越小；地块的可塑性越小，市场需求的适应性则弱，矛盾越大；——地块可塑性与市场需求矛盾的比值决定项目风险的大小，矛盾越小，风险越低；反之，则越高。?????①地块的可塑性与市场需求的矛盾是判定项目风险的关键走向的价值地块势决定态对地块的作用力对地块的作用力态势态势风格的变化趋势风格的变化趋势市场竞争市场竞争势决定价值走向、地块的价值与上述变化趋势成正比的直接关联产品形态产品形态价格的变化趋势需求特征的变化趋势整体格局的变化趋势不同区域的竞争态势不同不同地段的竞争态势不同不同档次、风格、形态的产品的竞争态势不同?????????③③市场市场竞争竞争②②房地产房地产发展趋势发展趋势环境环境环境环境人文人文人文人文地块周边的地块周边的地块周边的地块周边的社会治安、人文、风俗等都有可能隐含着地块的价值点！③③③③的关系的关系的关系的关系环境环境环境环境环境环境环境环境周边环境周边环境周边环境周边环境则需要在项目内部进行补充则需要在项目内部进行补充：自然自然自然自然竞争竞争竞争竞争地块与地块与地块与地块与：：：：4444地块周边的地块周边的地块周边的地块周边的地块周边的地块周边的地块周边的地块周边的周边自然环境差周边自然环境差研究研究研究研究项目必须与地块周边的自然环境相融合或者相补充：竞争焦点竞争激烈程度以及趋势??周边自然环境优美且稀缺：则为地块一大价值???①①①①②②②②一套套套套配配则是地块的价值属性之则是地块的价值属性之，市政配套是判定地块价值的另一关键因素地块周边的市政地块周边的市政地块周边的市政地块周边的市政完善的配套完善的配套周边配套不完善，则需要项目本身来补充交通发达是价值属性之一毗邻交通干道可能是优势也可能是劣势?????④④④④⑤⑤地块周边的地块周边的交通交通研究研究55：：地块与地块与规划指标规划指标的关系的关系。。地块研究决定着项目价值和风险的大小地块研究决定着项目价值和风险的大小，，项目开发必须始于地块研究项目开发必须始于地块研究所以所以项目做什么、怎么做都是由地块决定的。本人经过十多年的地产实战和研究认为：！项目开发项目开发否则不仅难以迅速把握项，，必须始于地块的研究！因此因此且会导致市调工且会导致市调工作的盲目这为接接下来的的市场调调研指明了重重点所在！带带着问题题去市调调，使得市调调具有更强的的目标性性和针对对性！目核心问题，而显然，目关通过地地块研究究们们发现了了项，我键键点，提提出了项项目可能能的开发发思路路！市调是项目开发的基础市调是项目开发的基础市调是项目开发的基础市调是项目开发的基础2222PARTPARTPARTPART——！！必须强调的一个重要问题必须强调的一个重要问题轻视市调，就是轻视市场，、、一轻视市场就必然遭到市场的报复轻视市场就必然遭到市场的报复不能用不能用调与策划，待市的看离待市离简单的认为市调就是踩盘简单的认为市调就是踩盘：：非专业公司做的，不敢用二：分专业市调公司做的专业市调公司做的象象：现象一：市调不是项目策划的关键现现象三现象三原因原因轻视视市调的三种现象象市调目的是什么市调目的是什么二、目的二：发现地块研究时未发现的显性和隐性需求目的一：求证地块研究时的开发思路是否正确、、——正确的调研方法是保证市调客观正确的调研方法是保证市调客观真实、准确的基础如何保证市调的真实性如何保证市调的真实性三、被访者信息是否真实？市场调查员是否真实执行？在市场调研中存在的最大疑惑在市场调研中存在的最大疑惑座谈访问座谈访问座谈访问座谈访问入户访问入户访问入户访问入户访问实地观察数据获取途径数据获取途径电话访问电话访问访问街头拦截街头拦截为保证调研结果的客观性、真实性、准确性，一般采用多种途径获取的数据来对调研报告进行论证。房地产市调最常用的几种方法房地产市调最常用的几种方法——表现在两个方面表现在两个方面如何保证市调样本的科学性？层次性层次性一是样本的来源是分层次的二是市调工作必须分三个层面进行样本的层次性决定数据信息的样本的层次性决定数据信息的科学性和市调目的的针对性样本的样本的四、——肇庆大沙项目市调数据解读展示市调数据的分析与解读或者说最具技术性的部分就是对数据的分析和解读对数据的分析和解读五、最大难点最大难点市调的！！？此数据在静态。样会不同是否一也表达的样表达的其分析的结果深度其分析的结果深度会不同彼空间彼时间彼空间彼时间，在？？和信息信息实际显示的是否一致？表达的在表达的下所代表的意义是否相同？但因为功力的高下但因为功力的高下下和动态，致