房产经纪人培训房产经纪人培训《房地产政策法《房地产政策法规》规》日期：2012年9月策划人员培训资料（三）1本课时目录本课时目录第一部分：房地产基础知识第二部分：房地产法律法规第三部分：房地产开发相关知识第四部分：近期房地产政策分析策划人员培训资料（三）2第一第一部分部分::房地产基础知识房地产基础知识房地产专业术语房地产专业术语11）房地产：）房地产：又称不动产，是房产和地产的总称，包含土地、建筑和附着在土地、建筑上不可分离部分及附带部分的各种权益22）房地产产权：）房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利33）土地类型：）土地类型：土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资微利房用地4)4)土地使用权出让年限土地使用权出让年限::是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定权限内出让给土地使用者。其中居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地策划人员培训资料（三）40年；综合或其它用地350年55）三通一平：）三通一平：是指地块的水通、电通、路通、场地平整。66）七通一平：）七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通讯通、煤气通、电通热力通、场地平整。77）房地产市场：）房地产市场：分一级市场、二级市场、三级市场；1)一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。2)二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。3)三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。88）银行按揭：）银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部份楼款，余款由银行代购房者支付，购房者所购房屋的所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。99）容积率）容积率::建筑面积与土地总面积之比。1010）占地面积）占地面积::小区所占的所有土地面积,包括走廊,花园,基地线以内。1111）基地面积）基地面积::建筑物整体在地面的正投影面积策划人员培训资料（三）.41212）建筑覆盖率：）建筑覆盖率：居住区内各类建筑的基底总面积占居住区占地总面积的比率13)13)绿化率绿化率::绿化面积在占地面积中所占的百分比14)14)得房率得房率((公摊公摊):):套内使用面积与建筑面积比.15)15)日照间距日照间距::建筑物与建筑物之间的距离,他要满足一个比例的要求.16)16)中线中线::指墙中间的一条线,到两个墙表面的距离都一样.17)17)层高层高::本层地面至上一层地面的高度,标准层高为2.8米.18)18)净高净高::本层楼地面与本层顶的高度.净高+楼板厚度=层高.19)19)承重承重墙墙::指支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响.20)20)非承重非承重墙墙::指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响.21)21)房型房型::指几房几厅几卫策划人员培训资料（三）几阳台.5房地产建筑房地产建筑形态形态1)1)低层低层：：1—3F的建筑称为低层建筑。2)2)多层多层：：7F以下的建筑称为多层建筑。3)3)小小高层高层：：8—11F的建筑称为小高层。4)4)高层高层：：12—30F的建筑称为超高层。5)5)超高层超高层：：30F以上的建筑称为超高层。6)6)板板楼：楼：又称排楼，即由多个双拼组成，座向统一，并排兴建而成建筑群体者7)7)双拼双拼：：即每单元层中有两户住宅，又称一梯两户。8)8)三三拼拼：：即每单元层中有三户住宅，有成一体三户。9)9)独栋别墅独栋别墅：：既独立一栋存在的别墅。10)10)双拼别墅双拼别墅：：两栋连在一起的别墅。11)11)连栋别墅连栋别墅：：多栋连在一起的别墅。12)12)越层越层：：又称楼中楼，既室内有楼梯，一屋可为几层，称为越层。13)13)店店面：面：又称门市房，用作商业，多为一楼，沿街。14)14)经济经济适适用房：用房：价位较低，适用于大多数消费的商品房，称之为经济使用。15)15)商商品品房：房：作为商品，以产权出售的房屋，通称为商策划人员培训资料（三）品房。6第第二部分二部分::房地产法律法规房地产法律法规11）商）商品品房房现现售售应符应符合合什么什么条条件？件？商品房销售指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售应满足以下条件：?具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；?取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；?持有建设工程规划许可证和施工许可证；?已通过竣工验收；?拆迁安置已落实；?供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件；?物业管理方案已落实。策划人员培训资料（三）722）商）商品品房房预预售售应当符应当符合合什么什么条条件？件？商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。取得商品房预售资格应满足以下条件：?建设单位具有开发经营资格；?持有合法的国有土地使用权和建设工程规划许可证；?按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工期建设总投资的百分之二十五以上；33）商）商品品房房销销售是售是否否合法，合法，消费消费者要者要看哪几证？看哪几证？应当查看《国有土使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》。若现房，还要看有无《产权登记备案证》44））什么什么是是契税？契税？商商品品房买卖房买卖现现行行税税率是率是多少？应多少？应该该什么什么时时候候交交纳？纳？契税是在土、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签定合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次征收的一种行为税。商品房买卖现行契税交纳税率90平米以下1%，90-143平米1.5%，144平米及以上3%。策划人员培训资料（三）8契税应在交易双方正式签定《商品房买卖合同》之后，一个月内交纳，逾期要罚交滞纳金。55））什么什么是是印印花花税？税？印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证证收的一种税。目前南宁对个人销售或购买住房暂免征收印花税66））办办理合理合同登记备案同登记备案的时间是的时间是怎么怎么规定的规定的？？我国房地产法规定，开发经营企业与承购人签定商品房正式买卖合同后，应当在签约之日起30日内向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案手续。7)7)开发开发企企业发业发布布房地产房地产广告广告，内容上有，内容上有什么什么要求要求？？发布房地产广告，必须载明以下事项：?开发企业名称，中介服务代理机构代理销售的，载明该机构名称；?商品房销（预）售许可证号；?物业具体座落、类型、配套设施、平均价、起价等；?需要载明位置图的应按比例载明；?自管或委托专业物业管理公司情况；?优惠条件、按揭情况等；?房地产广告审查批准文号应当列策划人员培训资料（三）为广告内容同时发布；9?联系人、售楼电话。88）对）对于于产权产权办办理时间国家有理时间国家有什么什么规定规定？？2001年6月1日颁布实施的《商品房销售管理办法》第三十四条规定；房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。99）购买商）购买商品品房，房，未未成年人成年人能否办能否办理产权理产权证？证？未成年人可办理房屋所有权证。但是，由于《民法》明确规定：18周岁以下公民不具有完全民事行为能力，不能独立进行民事行为或活动。并且房地产交易行为属于一项复杂的民事行为，所以必须有监护人代为办理。同时规定，在产权人未满18周岁之前，不允许出售所购房屋，但产权人在重大疾病，出国等争需大量资金的情况下可以例外。1010））什么什么是是““两两书”？书”？“两书”即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，它们是《商品房买卖合同》的重要组成部分。《商品房销售管理办法》规定：商品房交付时，开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。11)11)什么什么是住房公积是住房公积金制度？金制度？住房公积金是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房策划人员培训资料（三）改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等10诸环节有机构成的整个运行机制和管理制度。1212）房地产抵押）房地产抵押相关知识相关知识：：房地产抵押房地产抵押概念概念：：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。预预购商购商品品房贷款抵押：房贷款抵押：指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的房价款，将所购商品房抵押给贷款金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。在建工在建工程程抵押：抵押：指抵押人为取得在建工程继续建造的资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押级贷款金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。已已抵押之在建工抵押之在建工程程，再，再取取得得预预售售证证后后需需解解押后方可押后方可签签订订购房合购房合同