2012年广州市前三季度市场分析及“十一”黄金周情况--房地产市场形势分析研讨会主办单位：广州市房地产行业协会广州市世联房地产咨询有限公司1广州2012年前三季度市场情况2影响房地产市场走势的多变量研究3广州购房者信心指数分析1广州2012年前三季度市场情况2影响房地产市场走势的多变量研究3广州购房者信心指数分析调控三年来广州市场表现广州市场－调控三年表现：供求关系改变，至2012年“以价换量”市场趋势形成后，供求关系才再次转变为相对平衡2006-2012年1-9月广州商品住宅市场供求关系调控三年，成交均价得到控制，微升5.7%数据来源：广州市房管局广州市场－调控三年表现：周边区域刚需置业者受到政策影响较大；地段稀缺、配套齐全中心区域价格上行与调控前相比，周边区域吸纳率呈现下滑，受到影响较大调控开始后，周边区域价格微涨，中心区域价格上行数据来源：广州市房管局广州市场运行阶段广州市场－运行阶段：成交量持续上升，已到达到顶部概率较大，吸纳率出现下滑2季度开始供求形式出现好转，市场整体表现“求大于供”前3季度成交总金额大幅反弹，同比上升22%数据来源：广州市房管局广州市场－运行阶段：反弹期过后表现为均价波动，供应结构及库存结构变化，市场走入“结构期”2012年4月后，成交量高位持续五个月受限购政策挤压，大户型集中在2季度放量，市场结构期出现结构期：市场上150平米以上户型供应量放大，同时库存量放大。数据来源：广州市房管局广州市场－运行阶段：市场成交走入平稳期，降价阶段结束，目前市场处于“稳价走量”阶段从广州连续39周成交看，经过三次反弹市场处于平稳期一次反弹二次反弹三次反弹平稳期广州市场3月成交反弹，5-6月回暖趋势稳定；6月后市场大规模降价阶段结束，7-9月市场处于“稳价走量”阶段数据来源：网易数据库广州促销情况：大范围的全面降价阶段已过，稳价走量的市场趋势明显世联监测—广州降价促销楼盘继续增加，但增长幅度收窄4月-6月7月-9月17个4个数据来源：世联数据平台“金九银十”及“十一”黄金周市场情况广州市场－金九银十：市场供求平衡，价格微升，“金九”成交金额趋近历史同比的最高位“金九银十”，市场吸纳率达100%，整体市场供求平衡“金九”成交金额达104亿，同比2011年上升五成108亿元104亿元数据来源：广州市房管局、2012年10月数据为预估值广州市场－黄金周：价稳量升，成交延迟体现，平均单周成交量比“五一”涨三成“五一”周均成交2184套、“十一”周均成交2841套广州世联“十一”监控48个指标盘，市场表现：?从销售户型方面：供应以刚需产品为主，但周边区域如增城、南沙等区大户型产品供应比例放大；?价格下调幅度方面：价格不变的楼盘个数为22个，占比46%；价格上调楼盘3个；价格下调楼盘为19个占比39%，其中价格下调为－5%以内的楼盘个数为13个，占到价格下调楼盘整体的7成；?总体销售业绩方面：48个指标盘成交25亿元，“十一”七天销售过5千万以上的楼盘16个占比33%，主要集中在南沙、番禺、增城三区，销售过亿楼盘6个占比12%，主要集中在荔湾、番禺、白云三区；数据来源：网易数据库、世联整理广州结构性供求分析广州市场－结构性分析：2、3季度大户型产品“挤压式”放量，供应同比增加近一倍，刚需产品、改善型产品供应相对下降2012年4-9月，四种面积段供应比例大户型产品占40%22%40%22%16%32%27%24%17%2011年至今，四种面积段成交比例情况22%26%27%21%34%34%17%18%数据来源：广州市房管局、华房数据整理、150平米以上为大户型产品广州市场－结构性分析：刚需仍然主导市场，90-120平米产品始终呈现“求大于供”的趋势，持续支撑市场上行90平米以下产品供求，供求相对平衡，占整体市场份额较小91-120平米产品供求，3月、5月、7-9月三次大规模入市主导市场数据来源：广州市房管局、华房数据整理、150平米以上为大户型产品广州市场－结构性分析：改善型产品饱和度上升，大户型产品集中放量，出现供大于求121-150平米产品供求，3月、5月、7月改善型产品三次放量151平米以上产品供求，供大于求趋势明显数据来源：广州市房管局、华房数据整理、150平米以上为大户型产品广州房企前三季度情况广州开发商业绩：降价幅度收窄，业绩和均价呈现“反相关”，稳价走量的营销方式延续到“金九”广州2012年1-8月销售金额排名前15名房企业绩2012年1-9月销2011年1-9月销2012年1-9月销2011年1-9月销开发商同比1-9月同比1-8月同比售金额(亿元)售金额(亿元)售均价(元/平米)售均价(元/平米)保利地产84.947.778%1410114738-4%-7%城建地产53.921.2155%13287131151%0%雅居乐49.837.832%1062811920-11%-10%敏捷地产42.233.028%83109350-11%-12%新世界34.031.87%1976423966-18%-16%时代地产20.46.6211%12205892337%75%香江集团19.81.21573%1100613119-16%-18%嘉裕集团12.33.3273%32274300198%6%数据来源：网易数据库，统计范围十区二市住宅、类住宅产品（扣除写字楼产品）、利和地产单独计算?调控三年来：供求关系两度转变，目前市场反弹后，成交金额高位徘徊；?市场运行阶段：市场“全面降价”阶段结束，进入“稳价走量”阶段；?“金九银十”市场：成交金额接近历史最高点，成交量得到保证；?“十一”黄金周市场：同比“五一”涨三成，成交量持续高位；?结构性分析：限购政策出台后，刚需及首次改善型产品主导市场；大户型产品“挤压式”的集中放量，导致市场供求两端出现变化，库存攀升；市场特点：1、政策影响市场供求关系，尤其是周边区域受影响较大；2、“金九银十”、“十一”黄金周成交金额趋近市场顶部；3、开发商的营销方向不变，“稳价走量”持续，市场成交得到保证；1广州2012年前三季度市场情况2影响房地产市场走势的多变量研究3广州购房者信心指数分析政策方向不变，整体力量弱化中央政策－方向调控不动摇：“方向不变、局部调整”2012年1月31日：召开的国务院第六次全体会议指出，巩固房地产市场调控成果。抑制投机投资性需求，促进房价合理回归。2012年2月6日：召开五次座谈会指出，为了促进公平和稳定，政府调控也不能松。2012年3月14日：总理温家宝在两会闭幕后的记者会上，房价远远没有回到合理价位，调控不能放松。2012年8月31日：2012年4月13日：温家宝总理在天津考察保障房建设时强调，房地国务院总理温家宝13日主持召开国务院常务会议指出，坚产市场调控仍处于关键时期，巩固房地产市场调持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。控成果，需要坚决遏制投资投机性购房需求2012年7月7日：2012年9月30日：温家宝总理在江苏常州调研时强调，绝不能让房价反弹，理温家宝在人民大会堂国庆招待会发言时强调，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。增加保障性住房供给，保持房地产价格的合理和稳定，让经济发展成果更广泛地惠及全体人民。地方政府－正向刺激：市场预期改变后，下半年地方政府政策出台较少城市时间优惠类型城市时间优惠类型城市时间优惠类型中山2012年1月调整住房限价南昌2012年4月贷款额度提高永州2012年5月公积金放宽从化2012年2月购房入户郑州2012年4月公积金放宽莆田2012年5月公积金放宽调整普通住宅标天津201年2月武汉2012年4月公积金放宽重庆2012年5月公积金放宽准购房补贴芜湖2012年2月日照2012年4月公积金放宽芜湖2012年5月公积金放宽（叫停）沈阳2012年2月公积金额度提高三明2012年4月公积金放宽临沂2012年5月公积金放宽住房公积金政策厦门2012年1月福州2012年4月公积金放宽石家庄2012年6月预售证放宽优惠“首套房”条件合肥2012年2月土地新政大庆2012年4月公积金放宽河南2012年6月放宽（叫停）满三年可二套降低首付、减免上海2012年2月江门2012年4月公积金放宽湖南2012年5月（叫停）税费限购令松绑（叫上海2012年3月普通住宅标准营口2012年5月公务员购房补贴厦门2012年5月停）贷款和公积金优山东滨州2012年3月石家庄2012年5月放宽购房限制南京2012年7月公积金放宽惠安徽蚌埠2012年4月提高公积金额度扬州2012年5月购房补贴扬州2012年7月奖励个人买房新疆克拉贷款和公积金优2012年4月天津2012年5月土地政策优惠宁波2012年8月公积金放宽玛惠上调公积金缴存湖南、房产税试点（延济南2012年4月沈阳2012年5月公积金放宽条件2012年8月工资基数湖北迟）河南信阳2012年4月公积金提高池州2012年5月公积金放宽深圳2012年9月公积金放宽呼和浩特2012月4月公积金放宽漳州2012年5月公积金放宽限购方向不变，局部调整范围扩大，间接利好房地产市场地方政府政策中央政府政策公积金贷款额度放宽温总理七次讲话（26条）住建部两次强调政策限价放宽、房屋补贴等不放松（13条）国家经济下滑逆回购变相放宽流动性地方债务攀升下放预售证审批权限金融政策－广州商业银行：让利范围缩窄，置业门槛提高，购房者入市积极性将受到影响银行9月份利率标准7月前份利率标准7月后利率标准变动情况交通银行基准八五折基准九折基准八五折下调东亚银行基准八五折基准九折基准九折下调渣打银行基准九折基准利率——无数据对比下调中国银行基准利率基准九折