引言2012年乃至未来十年注定是商业地产战火纷飞的时期，一方面以万科、绿地、金地等为首的地产大佬纷纷进军商业地产以实现资本市场的转型发展；另一方面，老牌商业地产开发商万达、华润等，亦在继续跑马圈地……众多资本大鳄的介入使得商业地产将展开新一轮割据战。寻找商业的最佳模式和如何优化商业地产的运营流程成为众多商业地产开发企业关注的焦点。2012，我们在通往成功的路上！?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2第一章我们要打造什么样的项目？有哪些成功案例为我们做实践支撑？我们将得到怎样的回报？?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3目录壹预期一、我们要打造什么样的项目二、国内外经典案例贰比较三、美博未来5年回报预期叁市场肆战术伍支撑陆团队?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4（一）我们要打造什么样的项目大风刮来一粒种子，于是有了一片森林；农夫捡到一枚鸡蛋，于是有了一个农庄。这是人们听过无数遍的极具浪漫主义和空想主义色彩的神话。然而，当我们论证交通枢纽和商业中心、现代服务业产业集群的关系时，上面的故事就并非神话而是有众多成功案例所支撑的现实。首先我们讨论的是交通枢纽与商业中心的关系?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5交通枢纽与商业中心的关系在特定区域内，人口数量大、密度大、流动性强的地方，商品流通量大、消费需求人口密集度拥有1多元、购销活动频繁、商品和资金的周转周期短，从而形成繁荣的商业中心。交通位臵、交通方式的交叉和积聚程度对商业的形成和发展影响极大，铁路、2交通便利性公路、水路、空港、公交、城市轨道交拥有通等交通线路和方式的交汇，也为商业中心的形成奠定了基础。商业设施和机构的分布具有极其鲜明的3商圈地段等级等级层次性，商业的主要环节（批发、拥有零售）一般都是依托中心地来发挥作用。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6我们拥有交通枢纽型商业必备的三种因素故我们要打造的是场站类商业的运营模式此种运营模式是否能成功？有没有可借鉴的成功经验？?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7（二）国内外经典案例上海恒隆港汇广场成功因素1坐落于华山路、虹桥路侧交界处、地铁一号线徐家汇优越的交通环境站上盖，俯瞰上海徐家汇商业中心区域；2商圈内有极大的人流量，并且包括常住居民、办公人人流量大人口密度高士及商人；大的人流量是保证商圈活跃的最重要因素之一。3太平洋百货、中兴百货、美罗城、港汇广场、百脑汇、成熟商圈徐家汇商圈宜家等以及地铁商铺等商业；还包括各大宾馆酒店、住宅小区、公寓写字间等其他物业。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8我们是否拥有港汇广场成功的必备条件？上海恒隆港汇广场上海恒隆港汇广场年利润增长情况情况描述2000年，港汇广场的财务报表显示相对租金2900万亿元港币；到了2010年，港汇广场的财务报表，商场的租金是7.26亿港币；从2900万到7.26亿，仅用了10年的时间；在接下来的时间内，还将以15%~20%的利润增长；港汇广场是国内场站类商业成功运营的典范?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9其他城市交通枢纽型商业集群案例1香港九龙地铁站2大阪梅田地铁站香港九龙站占地1.34万平方米，机场快线、停车场、大阪梅田铁路站交通汇聚，是日本关西地区最大公共汽车站、出租车站以及大型商场、写字楼、的铁路枢纽站。阪急公司、阪神公司、大丸百货酒店、娱乐设施等均密布于周边地区，共有22幢均在此开设商业，还有希尔顿酒店、办公楼、会高层建筑，其中18幢住宅、2幢办公楼、1幢综合议中心等，使车站周边地区形成集购物、住宿、大厦、1座酒店。办公、会议、商务活动的商业中心。交通枢纽对于商业来讲意义重大，是决定一个项目成败的关键因素1994年，首家郊区型购物中心在新加坡北部出现，始建与1934年，是一个传统的商业集散地。1966十几年来发展得十分迅速，陆续有15个这种大型年开始形成改造方案，至1988年工程完工。开发的购物中心完工。郊区型购物中心的共同的特色后商业网点结构合理了，道路交通布局合理了，包括：它们都位于交通枢纽附近，同时周边都有成功地引进了大百货公司，成为日本大型商店、大型的住宅区。中小商店以及零碎商店共存共荣的典范。3新加坡4东京都武藏野市吉祥寺车站?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10国内外类似商业成功案例不胜枚举，我们拥有同样的必备条件那么——成功一定只是时间问题我们的预期是什么样的？我们如何为集团创造利润？?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11相关资料表明，在国内，以交通枢纽为核心，以一站距离为半径的范围内的土地价值要比相同范围内的非交通节点高出20％。在北京，如果紧邻交通枢纽，物业一般升值空间至少在50％以上。在上海，交通枢纽附近土地将会升值30％至50％。所以，交通枢纽在引起地产格局和住宅形式发生变化的同时，将为房地产带来巨大的投资价值。嗅出商机的地产商往往借用交通枢纽概念，提前在附近安营扎寨，预支交通枢纽的“红利”，因此，交通枢纽成为商业地产开发最密集的区域。随着项目自身客运站的持续运营，本案的交通资源优势将会愈加明显，届时项目自身的增值也将为集团贡献更大的远期价值。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14小结可以说我们正在守着一颗已雕琢出雏形的玉器；可以说我们面临的是一座已经开启大门的金山；因为我们是一座生长在客运站上的商业综合体；因为我们是一座生长五爱商圈里的商业综合体；因为我们拥有无以伦比的商业资源！！！?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15第二章为什么说商业投资优于其他物业形态投资？商业与住宅开发的区别有哪些？?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16目录壹预期一、商业地产概念贰比较二、商业地产价值三、商业地产租售模式叁市场四、商业地产与住宅、基建回报对比肆战术五、商业与住宅行业对比伍支撑陆团队?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17（一）商业地产概念与住宅、基建投商业地产概念商业地产价值租售模式与住宅比较资回报比较商业是指以买卖方式使商品流通的经济活动，房地产是房产和地产的总称，指土地及土地之上永久性的建筑物、构筑物、附着物和由此所衍生的权利和义务关系的总和。广义概念广义而言，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业；它包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。狭义概念狭义的讲，商业地产专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|18项目提示本案处于五爱商圈内，五爱商圈是东北最大的小商品服装批发市场，如何合理的进行项目业态规划，是项目成功的关键，在进行业态规划时应该遵循以下4点：1、实现小商品服装批发市场的功能整合，由单一的商品交易向商品展览展示、仓储物、咨询发布、信息交流、商务洽谈、电子商务、金融服务等各个环节发展，提高服务水平。2、实现对传统简陋市场硬件的改造和升级，改善市场的消费环境，为消费者营造一个集购物、休闲、餐饮、安全为一体的良好购物氛围及环境。3、促进小商品服装批发市场批零功能的适当分离。批零分离的好处：一是促进原始小商品服装批发市场向现代型业态转变；二是优化经营环境；4、小商品服装批发市场的交易手段与营销方式要创新。要培育并鼓励经营大户向总代理、总经销等现代营销方式转变，使其成为大经销商、品牌代理商，创新批发市场的交易手段和营销方式。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|19（二）商业地产价值与住宅、基建投商业地产概念商业地产价值租售模式与住宅比较资回报比较商业地产价值----开发商的利益商业地产开发对住宅开发商的三重利壹商业物业伴随经营不断升值，持有经营实现商业赢利与二期物业升值贰企业品牌升值，稳定的经营型物业收益将增强企业在资本市场上的吸引力实现可持续发展叁以物业增值和现金流吸引更多的金融平台，助力企业商业地产转型结论住宅地产是区域性的阶段性产业，商业地产是商业、地产、金融相结合的理想产品。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|203.1租售模式一：只售不租与住宅、基建投商业地产概念商业地产价值租售模式与住宅比较资回报比较模式一：只售不租/特点描述：只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。/优势分析：开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备