鹭港Ⅱ期营销策划提案项目操作思路目标市场推广策略理解城市营销策划区域发展和客户销售管理潜力理解行业项目开发规划设计理念产品设计景观设计建筑设计理解项目项目素质项目定位管理规划考核指标理解企业战略发展营销目标体系现金流开发计划深度思考持续思考操作阶段项目操作思路理解城市?经济良性发展，产业布局和资源经济启动促进经济快速增长，为活跃房地产市场创造良好经济环境。?2010年唐山城市总体规划通过综合分析，城市中心区用地条件确定机场搬迁，成立机场新区，以西北部作为未来城市建设发展用地，形成较为完善的城市格局。?2006年唐山城市居民年人均可支配收入12376元，增长18.0%，增速比上年提高0.2个百分点，是1995年来最高水平。?2006年唐山共竣工商品住宅225万平方米，其中市区165万平方米。?项目操作思路目标市场推广策略理解城市营销策划区域发展和客户销售管理潜力理解行业项目开发规划设计理念产品设计景观设计建筑设计理解项目项目素质项目定位管理规划考核指标理解企业战略发展营销目标体系现金流开发计划深度思考持续思考操作阶段项目操作思路理解项目理解项目体量：体量：项目总占地面积项目总占地面积809809亩，其中规划用地亩，其中规划用地571571亩，道路亩，道路占地占地238238亩，规划总建筑面积约为亩，规划总建筑面积约为127127万平方米，预计总万平方米，预计总投资投资2525亿元，开发周期约为亿元，开发周期约为77年，分五期完成。年，分五期完成。所有这些数据指标在告诉我们什么？所有这些数据指标在告诉我们什么？————名符其实的大盘！名符其实的大盘！理解项目区位：区位：鹭港位于唐山西北部，机场新区，政府重点开发区域。鹭港位于唐山西北部，机场新区，政府重点开发区域。未来城市生活中心。以行政、文化、商务服务为主，兼有商未来城市生活中心。以行政、文化、商务服务为主，兼有商业、金融、会展等服务。业、金融、会展等服务。————新城心的坐标，前景清晰可见！新城心的坐标，前景清晰可见！理解项目产品：产品：?全板式，南北向为主，注重品质均好性和产品的市场性全板式，南北向为主，注重品质均好性和产品的市场性。。?沿街布置底商，多样化功能的共生共荣，带来生活—工沿街布置底商，多样化功能的共生共荣，带来生活—工作—消费—休闲的丰富和谐的居住生活氛围。作—消费—休闲的丰富和谐的居住生活氛围。?人车分流，避免人车干扰，保证社区生活之安静。人车分流，避免人车干扰，保证社区生活之安静。————以人为本规划理念、居住理念，以人为本规划理念、居住理念，打造高舒适度的生活！打造高舒适度的生活！理解项目环境：环境：?与唐山新一中毗邻，浓厚人文氛围与唐山新一中毗邻，浓厚人文氛围?中央公园、休闲购中央公园、休闲购物物、、家庭娱乐家庭娱乐等完等完备备的配的配套套，，构构筑筑现代现代生活方式生活方式————承载时尚承载时尚、、自然自然、人文的、人文的复复合社合社区区项目操作思路目标市场推广策略理解城市营销策划区域发展和客户销售管理潜力理解行业项目开发规划设计理念产品设计景观设计建筑设计理解项目项目素质项目定位管理规划考核指标理解企业战略发展营销目标体系现金流开发计划深度思考持续思考操作阶段项目操作思路理解企业理解企业?处于上升态势的地产企业。?蕴藏做唐山地产市场领导者战略潜力。?规模化发展坚持诚信实力运作模式。?10年打造的团队市场化操作优势。?内敛、平和具学习力的地产企业。项目操作思路目标市场推广策略理解城市营销策划区域发展和客户销售管理潜力理解行业项目开发规划设计理念产品设计景观设计建筑设计理解项目项目素质项目定位管理规划考核指标理解企业战略发展营销目标体系现金流开发计划深度思考持续思考操作阶段项目操作思路目标市场和客户目标市场和客户??客户客户来源较为分来源较为分散散。主。主要集要集中在城区和中在城区和郊县郊县。。??客户职客户职业业构构成比较发成比较发散散，主，主要要来来自自金融、商金融、商贸贸、建筑、、建筑、资源、房地产等高收入行业，资源、房地产等高收入行业，私私营业主的比营业主的比例例较高。较高。??以社会中产以社会中产阶级阶级成长性成长性家庭家庭为主。为主。??大多数大多数客户拥客户拥有住房，多有住房，多属属于于二次或二次或多多次次置业置业者者。。??主主要要以以改改善善型需求型需求为主。部分人为主。部分人群群会作为会作为终极终极置业置业。。??消费心理消费心理非常非常理性。理性。项目操作思路目标市场推广策略理解城市营销策划区域发展和客户销售管理潜力理解行业项目开发规划设计理念产品设计景观设计建筑设计理解项目项目素质项目定位管理规划考核指标理解企业战略发展营销目标体系现金流开发计划深度思考持续思考操作阶段项目操作思路项目开发理念项目开发理念精神、文化精神、文化生活方式、理念传达点生活方式、理念传达点塑造塑造生态的、节能的多元复合生活社区生态的、节能的多元复合生活社区创创新新开放式街区、半围合社庭院，动静相宜开放式街区、半围合社庭院，动静相宜体体验验百万平米生活城百万平米生活城载载体体链接机场新区资源，融合现代建筑链接机场新区资源，融合现代建筑项目操作思路目标市场推广策略理解城市营销策划区域发展和客户销售管理潜力理解行业项目开发规划设计理念产品设计景观设计建筑设计理解项目项目素质项目定位管理规划考核指标理解企业战略发展营销目标体系现金流开发计划深度思考持续思考操作阶段项目操作思路项目定位判定项目二期定位的因素鹭港一期的鹭港一期的得得与与失失ⅠⅠ期期基基本数据本数据第第一期工一期工程程建筑面积为建筑面积为4444万平方米，其中万平方米，其中2525万万㎡㎡为为回回迁，迁，1919万万㎡㎡为销为销售售。。截止截止20062006年底，年底，已基已基本本顺利顺利销销售售完完毕毕。。一期市场反馈?对鹭港满意度高。主要表现在规模、信誉、实力、区位、配套以及发展前景等方面。?对销售价位方面普遍认为中等偏上。潜在客户对团购有所期待。?部分人士对户型表示出不满，但大多从原谅的语气来述说。并且这部分人群大多为小户型购买人群。?对开发商将鹭港项目操作为唐山地产地标性项目，NO.1项目，有较强烈的期待心理。?一期的热销，已经在一定范围内对鹭港形成了话题评说与传播。公众对二期的开售较为期待。从销售业绩来看，鹭港一期已经获得了市场的认可从销售业绩来看，鹭港一期已经获得了市场的认可项目已经有了初步的市场形象树立项目已经有了初步的市场形象树立项目赢得了口碑项目赢得了口碑项目操作人员均得到了前所未有的锻炼，趋于成熟。项目操作人员均得到了前所未有的锻炼，趋于成熟。从以上的情况透视，我们可以清晰的看到，一期的操作从以上的情况透视，我们可以清晰的看到，一期的操作是非常顺利和成功的。是非常顺利和成功的。我们我们该如何看待该如何看待一期的成功一期的成功呢呢？？或者说或者说我们我们如何如何定定义义一期的成功一期的成功呢呢？？是是不不是是就就可以可以说说，项目的定位，项目的定位没没有有任何偏差呢任何偏差呢？？对不起对不起，，我们一定我们一定不要站不要站在一期的销在一期的销售售业业绩绩上上而沾沾自喜而沾沾自喜。。这一这一份份销销售售业业绩绩的的取得取得，这一，这一份份成功，成功，很很大大程程度上是一度上是一种自种自然然，是一，是一种必然种必然。是一。是一种种规规律律性的生成。性的生成。我们我们先看看先看看来来自自于于宏观宏观的的因素因素：：?““容纳容纳多元生活，多元生活，领航领航城市未来城市未来””的理念指的理念指引下引下，可以打动，可以打动一部分的消费一部分的消费者者产生实产生实际际购购买买。。但但这一理念这一理念无法无法支支撑起整撑起整个鹭个鹭港项目的港项目的需要需要。。?唐山经济的唐山经济的迅猛迅猛发展，发展，使得使得人均可支配收入快速增长。在人均可支配收入快速增长。在这样的这样的背背景景下下，房产市场的活跃是一，房产市场的活跃是一种必然种必然。。?0606年，是年，是国家对国家对房地产市场房地产市场宏观调控不断加压宏观调控不断加压的一年，的一年，使使得得市场市场慌乱慌乱，项目，项目混乱混乱，人们，人们持币观望持币观望，鹭港以，鹭港以超超大体量的面大体量的面世世，，足足以打消这些以打消这些持币而待持币而待之的人之的人群群，鹭港的面，鹭港的面世世，，他他们们则毫则毫不犹豫不犹豫地地跟跟进，进，但但这一人这一人群群的消化以的消化以后呢后呢，可能会，可能会出现出现一定一定时时间间的的间隙间隙。。我们我们再看看再看看项目本项目本身身的的因素因素：：?一期的销售，在推广方面还显形象单薄，没有做到深入。取得销售业一期的销售，在推广方面还显形象单薄，没有做到深入。取得销售业绩成功，但没有解决一些根本问题。绩成功，但没有解决一些根本问题。大盘的运作，需要经历市场认同的过大盘的运作，需要经历市场认同的过程。前期的丰富，是缩短这一过程的夯实基础。程。前期的丰富，是缩短这一过程的夯实基础。?操作人员缺乏操作这种超级体量大盘的经验，操作层面需要进一步加操作人员缺乏操作这种超级体量大盘的经验，操作层面需要进一步加强锻炼。强锻炼。大盘的运作，是持久战，须有抗风险能力和预案。大盘的运作，是持久战，须有抗风险能力和预案。?销售管理体系需要进一步完善。销售管理体系需要进一步完善。?在在0707年，地产公司已经进入了品牌力时代，职业化的时代。年，地产公司已经进入了品牌力时代，职业化的时代。客户关系客户关系管理体系，是职业化运作的一个很典型的代表，管理体系，是职业化运作的一个很典型的代表，而我们还没有建立。而我们还没有建立。?我们没有给出我们我们没有给出我们项目的