淮安[香缇豪庭]9月营销推广计划南京耘思堂房地产策划咨询有限公司2012年8月1市场现状解读2来访客群分析3后期营销策略淮安住宅市场6、7、8月份成交量趋于稳定，价格稳中有升2012年1-8月份淮安市区住宅成交走势（套）300026122500从淮安五区住宅成交量来看，经过2027190220001877187118155月份的成交放量后，6、7、815001308成交量总体趋于平稳，五个区每月1000889成交在1900套左右。50001月2月3月4月5月6月7月8月2012年1-8月份淮安成交均价（元/㎡）43004165.734176.1742004149.384164.44从五区成交价格上来看，上半年住宅41003988.083970.29成交均价为3994元/㎡，价格涨幅40003897.123900呈现两段式，1-3月价格不断上升，380037003622.73月价格为上半年最高均价，4、536003500月份房价又是略有下跌，6-8月不断3400小幅度上升。33001月2月3月4月5月6月7月8月淮安住宅市场周边项目8月1日—8月29日整体去化表面积段认购套数项目名价格（元）（㎡）（套）整体去化香水郡4100100-1742664.76%亿丰时代广场430094-1264070.9%翔宇壹号450088-1451059.7%河畔花城500038-2491633.6%正中尚品430087-1211255.21%上海新城430090-155561.35%平均统计4416.718.2从项目周边楼盘的整体趋势上来看，成交量略有回升，整体均价为4416.7元/㎡，月均去化套数为18.2套。亿丰时代广场8月份至今已签约近40套，成交均价4300元/㎡。1号楼全部是99-102紧凑三房户型，先已基本售罄，剩余顶层户型成交套8.1-8.29签面积段推出套数数约套数94-11228194销售5号楼为两梯情况123-12655103三户型，边户户123-99-10221618345126㎡三房，剩余房源较多，中户总计29921252为94-112小三房，现只余一套99月份可能推出月份可能推出22号楼和号楼和66号号楼，楼，22号楼户型为号楼户型为99-10299-102紧紧凑三房，凑三房，66号楼为大户型，号楼为大户型，亿丰现阶段主要以推商铺为主，商铺现交两万抵三万，商户面积较小16—22㎡总价18万起，住宅总价优惠一万，1#、5#剩余户型主要为123—126㎡的较大户型，9月份可能推出2#、6#楼。营销推广方面主要以商铺为主，8月份举办了少儿绘画大赛，并保持在广告媒体方面的投入强度。8月份至今成认购26套，成交均价4100元/㎡香水郡，顶楼复式与一楼带庭院户型价格在3900元/㎡。一栋已售90%，一栋已售50%，主力户型为100-112小三房成交套8.1.—8.29签面积段推出套数数约套数100—11976556销售情况143—17422120200以上710总计1056863号楼认筹中，交五万抵六万香水郡现阶段营销内容主要围绕3#楼的认购，推出以下几个活动：1、看样板房送电影票以及抽奖IPHONE4S和餐具2、团购客户额外1%优惠3、付款方式优惠：一次性9折，按揭94折4、特价房源（主要针对5、6#楼的大户型）5、老带新奖励2000元，购房业主享受1%的优惠6、参加了25日的特价房展会活动正中尚品本月认购12套，成交均价4300元/㎡左右，新推7#、8#楼交一千抵两万推出套成交套8.1.—8.29日签约面积段数数套数87—96120673新推1#销售情况7#、8#2#108—1217239116#3#9#5#4#共计19210614在售全部为多层8月底已经推出7号楼，8号楼正在办卡，户型109㎡、120㎡，优惠：交一千抵两万。5号、6号楼户型面积：87㎡、108㎡和120㎡，㎡。1号楼-4号楼，户型面积88-121㎡，成交均价4300元/㎡左右。营销推广方面：参加了25日的特价房展会活动。河畔花城成交均价5000元/㎡，8月份至今认购16套，现主推58#、59#楼推出套成交套8.1.-8.29日面积段数数签约套数38-78440448销售85-1014582506情况101-1375241715140以上32231总计145448820新推58#、59#，户型主要为88—127㎡均价5300元/㎡，准现房均价5600元/㎡，公寓6700元/㎡，优惠活动：1、送装修基金8000元/套；2、电梯补贴3600元/套；3、补贴高层维修基金100元/平米；4、统一给予补贴契税1%；5、按揭优惠1%，全款优惠3%。6、看房即送万达电影票。翔宇壹号成交均价4500元/㎡左右，8月份至今成交认购10余套。出推月8.1-8.29日签10面积段推出套数成交套数约套数推计主88-1021711402预段阶销售120-135124690现情况140以上124417总计4192509翔宇壹号在售二期现房4号楼、5号楼、6号楼、7号楼，户型有两房两厅一卫、三房两厅两卫，面积88-143平米，以大户型为主，均价4700元/平米，一次性付款97折、按揭98折。预计9月底10月初推出三期8号楼、9号楼200多套房源，面积80平米-108平米，营销推广方面依然以户外（淮海路公交站牌）为主。市场总结：1、淮安五区8月份的住宅成交量与6、7月份相仿，经过5月份的成交量骤增后，成交量趋于稳定，波动不大，一部分是因为天气较热，一部分是因5月的旺市，较多开发商取消以往优惠。2、从区域周边的项目来看，亿丰时代依然保持着良好的住宅销售势头，而香水郡销售量也有一定的涨幅，根据实地调研周边楼盘的来访量都有较大的增加，随着9月份传统旺季的到来，天气逐渐凉爽，淮安市区成交量有望有一次较大的突破。3、从本项目来看，由于房源有限，户型面积也多在120㎡以上，去化量受到一定的影响，因此如何为剩余这部分产品拓宽客源，提升这部分产品的去化速度是9月份营销工作的重点。1市场现状解读2来访客群分析3后期营销策略8月来访客群分析来访客群区域分布图其他,6外地,6从来访客户区域看，清河区提供主要郊县,6清河,31来访量达到31组，其次淮阴区为12楚州,2组，开发区10组。淮阴,12开发,10青浦,8清河青浦开发淮阴楚州郊县外地其他来访客群获知渠道图其它,6工地看板,16网上楼市,4海口路高炮,1从来访渠道上看，项目现场占据主要万达看板,0渠道，共计达到40组，占据来访一公交站台,3公交车身,0半，其次为短信19组，其它渠道效工地销售现场,24果不够理想。短信,19工地看板海口路高炮万达看板介绍,8公交站台公交车身短信介绍工地销售现场网上楼市其它8月来访客群分析8月份来访客群身份60545040301820从来访客户职业看，一般企业员工为104100310054组，可考虑采取团购策略，整体上农他看，缺乏较高质量的客户群。板员工务其老主管务职工员企业主公教职人私营级业休私高企退小中般离一8月份来访客群所访户型3028252020从来来访客群需求看，主要需求户型151199为120㎡以下的户型，M\I户型有效1065需求不足。511110MFED商铺GAGCGDGEGF其他客群分析总结：1、从整体来访量89组来看，日均来访客户约3组，相对于亿丰、香水郡日均5-6组的来访，来访量不足。2、从来访客群的质量看，清河区域来访已占据重要位置，但客户质量不高，对M/I户型的有效需求不足，还需对香缇产品与水渡口楼盘作细致比较，强调香缇低均价、低总价、高品质稀缺景观多层的优势。3、从来访渠道来看，主要是项目现场与短信最为有效，后期需保持短信的轰炸力度，并拓宽渠道面，增加更多的有效渠道。1市场现状解读2来访客群分析3后期营销策略营销总纲：?从市场来看，淮安依旧保持着较为平稳的成交量，随着金九银十的传统旺季到来，加大营销力度，趁着较好的市场环境，加快对剩余房源的去化。?从客群来看以及剩余房源来看，加强对水渡口板块客群的争夺以及开发区客群的深入，是下阶段营销的重点。?从营销渠道来看，项目现场展示已经获得较大效果，可继续加强的余地不大，短信渠道也较为有效，需要保持轰炸力度，而其它活动的有效性不够，因此拓展其它的有效渠道是后期营销的主要工作。根据以上分析，对后期营销提出以下几点主要总则：1、加强对开发区地缘客群挖掘的深度2、提升对清河、浦区域客群的有效性3、更加合理的安排对客群的营销活动阶段推广语：1、翔宇大道上，最后的多层现房！4380元/㎡起，附送超值储藏室！2、水渡口买小三房，不如选择多层景观楼王！126㎡总价55万起，附送约超值储藏室！针对水渡口板块客群：首先从市场现状来看，水渡口板块的成交上升势头较为明显，来访成交均出现放量态势，加之香缇较多产品在120㎡以上，13#楼更是水渡口板块较为稀缺的多层，价格优势也较为明显，因此针对水渡口板块进行低总价、低单价、更为舒适的产品特征进行重点营销。针对水渡口板块客群：万达停车场奇袭计划万达是水渡口板块客群节假日重点的休闲购物吃饭场所，而停车场为免费停车，车辆较多，更无人管理，因此建议在周五、周六7点—8点之间派人对万达停车场车辆进行传单散发，将宣传单页甲放在雨刷下，单页正面内容为“免费领取万达电影票”，细则规定凭借驾驶证才可领取一张，反面为项目宣传内容”水渡口买三房，不如选择香缇豪庭景观楼王等“地点：万达停车场时间：9月17、18日（周五、周六晚）参与人员：单页派发公司，派销售员跟进监督参加人数：5-10人针对水渡口板块客群：淮海路超市撒网计划针对淮海路几家大型超市，节假日巨大人流，同时发放印有项目LOG