中鹰中鹰中鹰中鹰麓港项目前期策划麓港项目前期策划麓港项目前期策划麓港项目前期策划·；前言面对政策与市场的挑战面对政策与市场的挑战面对政策与市场的挑战面对政策与市场的挑战，，，，本项目如何在过渡层面中而异军突起本项目如何在过渡层面中而异军突起本项目如何在过渡层面中而异军突起本项目如何在过渡层面中而异军突起？？？？9月15日，央行宣布今年以来第五次加息，利率为7.29%9月27日，第二套房贷首付提制四成，利率增长10%90/60政策限制了户型设计的空间与面积比例新的放贷政策，造成了投资者投资成本上升，投资风险增加，抑制了部分非刚性需求者与中小投机者；导致了开发商的财务成本加大，加速行业的兼并组合，让部分中小型开发商陷入生存困境；未来利率与政策的调整可能导致房地产消费从量变到质变的影响“”一个城市的光荣与梦想一个城市的光荣与梦想一个城市的光荣与梦想一个城市的光荣与梦想中鹰麓港·天时、地利、人和一个项目的成功是有多个因素所决定的，但是必须拥有以上三点才能奠定项目成功的基础，事半功倍，那本项目是否具备成功的先天基础呢？地利？具备什么特征？有何优势？适合做什么样的产品呢？地产巨鳄李嘉诚曾提到做房地产的关键因素地段、地段，还是地段，那本项目地段又“”第一章项目资源分析——一、项目基本指标二、项目SWOT分析1：1车位比3.5容积率42.3％绿化率587863平米住宅面积28500平米商业建筑面积30000平米酒店面积654008平米总建筑面积32953平米总建筑基地面积167835平米规划净用地面积223367平米规划总用地面积一、项目基本指标营造了良好的环境。集山、水、洲等自然景观于一体，具备了绿色、山水、景观、健康等?。项目内部?交通便捷自然景观和人文优势，整体布局与产品创新空间大。位于麓南大学城滨江板块，?，有星级酒店、幼儿园、学校、高档会所等。平整且大的全部要素，使项目拥有塑造高端楼盘的底蕴。地处南二环和西二环相交处，配套完善?面积较生态居住二、项目SWOT分析1、优势：地块?。地块内有多个承载跨江电网的高压塔，对项目?。潇湘南路沿江风光带还未修建，车流量比较大，路面与环境较乱。混泥土、沙石厂，严重??影响与产生交通组织设计难整体布局。项目位于二环的立交桥侧，要兼顾内部与城市交通，与区域整体环境。?生态落差大了靳江破坏，给规划布局带来一定的难度。不太规则形状低洼，与道路、河堤风光带2、劣势：地块地势??。沙房市风生水，。湘江洲修建大，整体长起将在香炉坝??追捧持续增长。。。。6米，使水面大修建沿江风光带，善湘江、靳江的流域环境，提了本项目的景观。更加宽阔政府力治理改升外围?“”高抬将，来多的所，计未来被越越消费者预几年价格水位攀升连续房价时生的征尚活象3、机会：滨江项目逐渐成为?4、：的观与影响。新河三洲、湘江以河西滨江板块的项目给本带来的。威胁受政府宏调控政策角东岸及潜在案冲击??本案完全具备豪宅开发的地理条件。，只需对湘江、靳江流域的生态资源加以整治、保护，“”尚未雕琢的璞玉总结：项目集山、水、人文等景观资源于一体、自然环境优越，交通便利，犹如一块人和？地利、优的地还要人创造，好的项目有通优的合才能的一面给。那项目商是否具备优的与宅的呢？越理条件需去再只过秀作团队可将最美展现客户开发秀团队开发豪实力第二章开发商资源分析居住理念、。广德国品质的精品项目比较新开发理念资源经验。2、资源丰富，拥有与德国、澳大利亚、美国、香港等一系列国际知名公司的合作经验，能通过优秀的合作伙伴打造优质的产品。3、开发商高层都具备海外的生活与工作经验，带来了国外成功的地标性社区等，为项目的成功运营奠定了基础。4、本项目属于本土与外来开发商的合作项目，开发商本土，具备了打造高档新技术以及1、开发商先后开发过路易凯旋宫、凯旋华庭、中环凯旋宫等具有优秀运营商，拥有现成的的浪潮。与海外背景的德式品质豪宅合作团队德式品质大宅的经验的国际，如果结合本土优秀的智囊服务机构，那势必可以在长沙掀起一股一流，同时还具备开发德国合作团队总结：开发商不仅拥有天时？是否具备豪宅消费基础？面临哪些竞争？能否实现销售？地利、人和、优越的资源环境与优秀的合作团队为项目打造德国品质豪宅典范奠定了坚实的基础，但是一个项目的成败往往是由市场所决定。那长沙市场第三章市场探索城市发展潜力分析长沙地产发展现状与趋势长沙消费水平分析板块特征与发展潜力板块竞争分析未来潜在的项目竞争现有项目的同质风格竞争现有项目价格竞争客户来源分析一、沙大环境是否？二、区域板块是否？三、市所的长支持支持场中存在竞争长沙大环境是否支持？一、城市发展潜力分析8方里结构主总人口达88万人人均建用达方米镇直位迈进随着济泛珠三角济位全球体和崛起战略无位级正不断级逐步建我域代心正随着济步伐益迸1、长沙城市空间外溢加速，发展规模化，城市化长沙城市空间开始迅速向外扩张，至2020年城市规划区将扩大到290平公城市空间为一二次四组团。长沙市的将到6，城市设地将到112平，城化水平趋70%。2、城市地与城市功能提升，向国际化经的发展，合作等系列经合作提升了长沙区优势，一化趋势中部，为长沙带来限商机，城市地与能在升，将设成为国中部地区的区性现化中城市，市场潜力城市经的国际化日发。“”集群效应充释聚随着株潭体推进省会构建时济圈阔株潭乃+沿域形时济圈对而言集群效应充吸引沿置这种意义说不济综屈指全省会综位省会综位值全人均收GDP总全省占快对周边辐射持续强固保持突出体济省内无肩支撑位屈指3、长沙将分放，消费能量变长一化的，作为城市，长沙一小经，长沙的消费市场大到长至32。与海区基本成3小经，于长沙房地产，长沙的将分在大量海、地市客户来长沙业。从上来，长沙是一个城市在消费。4、经合实力中部首一在国26个城市中，长沙城市合实力居第五，在中部6个城市中，长沙城市合实力居第一，工业增加增长国第一，入中部第一，城市增速与量在的比速提升，地区的能力增，定资产投资优势等都是长沙整经在与比的决定性，在中部地首一。“”“”龙头的发展目标，良好的城市发展潜力为本项目营造了优质的成长空间。”中部崛起小结：长沙大规模的城市扩张，强劲的辐射能力，以及经济综合实力使它在省内以及中南地区的地位全面提升，突显了长沙未来成为“进快时期几进阶段受全连续攀去期涨幅千元米时直低全多省会涨幅几持续度受缓多牌进域级全强抢滩随着数多头不牌已失去防守阵牌之也愈激烈随着牌浙派京派南派三足鼎立局形域演全1、长沙房价入速发展，未来年将入高运行到国房市大的影响，长沙房价升，比年同上/平，同由于长沙房价一于国大城市，空间大，未来年价格将增长。但增长速将大环境的影响有所趋。2、越来越的外来地产品入长沙，区竞争升成为国性竞争外来豪长沙，但量越来越，个越来越大，但本土品经了地，外来品间的竞争发，长沙外来品、及格的成，区性竞争将变成为国性竞争。二、长沙地产发展现状与趋势逐渐宠随着牌企涌把更好创和进体相应涨船随着创建筑科满足对追盘渡盘时代不少购对要些裕购和自然看做购要条件稀缺值被激3、开发水平提高，品质地产将成为新外来品业的入，的新理念技术带长沙，长沙房产的整开发水平地水高了，居住水平的提高，在产品新、风格、品质、高技将以消费者品质居住的求为市场导向。4、长沙开始大过到精的房者住房的求越来越高。一富的房者将品质环境房的首，高档住宅的价潜能活。滨江沿线热随着心供闲置完毕拆迁难度心供应急剧减少轮博弈随着府对滨江沿线湘江两岸象着繁荣饶丽沿线受关注盲冲动购热潮逐渐退销售进步回归静和度雨飘摇江湖回归和谐牌企无法漠视润幅背牌效应透支预警企深沉感觉自己难承负对自己狠点好点时尚物语对鉴别低倍受冷落胜劣汰明显2、将成开发土市中的可开发的土地开发及城市的加大，市中的商品房量将，新一高档住宅开发的，政的规划在展开。征长沙城市、丰与美的将备开发商与消费者的。6、目与的房将消，市场一平理性一风的地产，大品房生产利大增长后品的，小房到投机的成本让于，一，让产品一将成为新的；市场产品品质的能力提高，品质及性价比较的项目，开发市场优趋势越来越。“”预更中项目了大的发展空间。端留近两情况逐渐回落热潮减缓许多出持或略走低象这应该正回归这不代这回正受也些热点域近三级全主要总体8出明明显更时也7、个月市场有所，投资2007年，城市现了房价平的现发生，是房市理性的但是并房地产市场的，是一个房地产市场调整的过。加息、、格贷一系列政策的行，让投资客户到了大的影响，是让一房地产投资的区迅速，二城市与国城市的水平。、长沙高房地产市场将加大，高档住宅市场将现分水大开发商的大面积地，将年长沙高地产市场放量将增大，市场面一个的分水，可能面大的市场竞争力，同真前兆！表雪崩只轨程紧缩银根严信金融执最只降温拉端岭拿促使端临岭临压给，长沙房地产已经进入，市场日趋理性化，随着消费者对居住要求的不断提升让本项目有了足够的市场支撑。本项目随势而发，，同时也将成为将来市场衡量品质地产的一个标准。市场发展与产品的提升准确的入市时机以及高标准、高品质德国豪宅将会赢得更多的市场份额优质的快速发展期小结：外地开发商的进驻推动了年上半年2007年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%23.10%13.34%12.30%11.40%17.30%18.30%20.30%2001年2002年2003年2004年2005年20060200400600800100012001400160018002000995.51776.621519.9808.82912.571052.591296.66年上半年三、长沙消费水平分析2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007200120