1北京钧涵基业企业管理顾问有限公司2010年5月上海房地产企业卓越运营管理模式房地产企业卓越运营管理模式房市金碟www.fdc01.com2讲师简介18年企业管理实战经验，8年管理咨询经验；主要从事战略规划、组织管控模式、流程管理、人力资源管理项目的咨询和培训，其专业水平及丰富的管理咨询经验获得客户的普遍赞赏，由他亲自主持咨询的项目均取得预期效果；对房地产发展战略、不同类型的房地产公司在集团与项目公司之间管控模式与集分权设计、流程体系设计、成本管理体系设计、项目管理、绩效管理、激励与薪酬体系设计有广泛而深入的研究；拥有100余家大中型房地产企业全案管理咨询经验，400多家房地产企业管理培训经验；曾主导咨询服务的部分地产企业:中海地产，世茂集团，富力地产，新世界地产，北辰置地，北京城建地产，中房集团，复地集团，中华企业，纳帕地产，广厦集团，紫薇地产，银城地产，亿达集团，深圳航空城等。谢志华北京钧涵基业企业管理顾问有限公司总经理资深房地产管理咨询专家清华大学/北京大学/上海交大房地产总裁班特聘讲师房地产业协会，商会特聘专家《中国房地产报》《城市开发》特约撰稿人???房市金碟www.fdc01.com3核心能力与运营体系--组织设计关于标杆学习的思考核心能力与运营体系--运营与监控房地产战略与核心能力的思考2314房市金碟www.fdc01.com4中国的房地产已经从经济问题变成了政治问题，短期内随着最严厉调控政策的不断出台，房地产市场将会出现调整的态势经济对房地产已经高度敏感，政策就像一根敏感的弦—5月24日与5月25日的股市因为发改委的一句话大起大落；调控政策直指投机性需求，一线城市一手房成交量大幅下滑，二手房交易价格明显松动；短期内由于开发商手中现金较为充裕，价格将有一段时间的胶着和博弈，但随着以恒大全国统一八五折为标志的降价行动的开始意味着房价开始松动；房价问题已经从单纯的经济问题变成了复杂的政治问题，房价不下调不足以平民怨。zzzz房市金碟www.fdc01.com5但是，多种因素决定了房地产中长期仍然看好我国城市化水平距离国际水平仍有较大差距，城市化进程发展将极大推动房地产业的发展；受“人口红利”因素影响，未来20-30年房地产业发展前景良好；我国目前人均GDP的发展阶段，支持房地产发展的需求旺盛；中国土地资源的极度缺乏将极大推动土地成本和房地产市场总体价格的不断上涨；中国受传统消费观念的影响，房地产市场的需求在中、长期也会保持上升。zzzzz房市金碟www.fdc01.com我国城市化率距离发达国家、甚至国际平均水平还有很大差距；我国的城市综合承载力不充分，城市化水平仍处在初级向中级转变的过程中；根据战略，中国的城市化发展的进程至少需要～年或者更长的时间，仅城市化一项，我国每年将新增房地产需求亿平方米，房地产市场发展前景广阔。???203026中国城市化进程国际城市化发展水平45%55%75%40%60%80%中国国际平均水平发达国家美国45%55%85%95%0%20%40%60%80%100%0%20%目前2020年2050年我国的城市化水平距离国际水平仍然很低，城市化进程是房地产的根本驱动力房市金碟www.fdc01.com2010-2025年婚龄人口的刚性需求再度增加50岁以上群体对于住房的改善需求72010年前中产阶层崛起及贫富差距拉大，导致社会游资充裕，住房投资需求持续升温35-45岁群体的住房改善需求人口红利的利好因素支持房地产市场中、长期向好需求主体我国的人口结构已经由50年到80年的“人口负债期”转入“人口红利期”（这一阶段的主要特征是因人口结构变化所导致的高储蓄、高投资和高经济增长）房市金碟www.fdc01.com3-5%8000美元以上住房普及化，房地产对于经济的带动作用减弱8%1400-8000美元普通大众对于住房改善需求增加82%1400美元以下住房还不能成为大众消费品人均GDP世界银行认为，一般来讲，房地产投资与GDP之比会随着人均GDP的增长而呈倒U形，我国目前正进入稳定高速发展期，普通大众对住房改善需求明显增加（2008年我国人均GDP为3300美元）住宅产业发展情况房地产投资占GDP的比重我国目前人均GDP的发展阶段，支持房地产发展的需求旺盛，房地产市场中长期处于上升通道中房市金碟www.fdc01.com20XX年9中国耕地存量变化情况19.5118.3118.27181717.51818.51919.5201996年2006年2007年中国是人口大国，从保障粮食安全和社会稳定的要求出发，必须确立粮食基本自给的方针，１８亿亩耕地是一个具有法律效力的约束性指标，是不可逾越的一道红线。耕地存量，2006年比1996年减少1.2亿亩，年均减少1200万亩；2007年比2006年减少460万亩；按照年均减少300万亩的保守估计，只能用到2016年；按照2020年计算，平摊到每年只有200万亩可用；根据2009年全国城市建设用地审批情况看，新增建设用地中80%都来自农村集体土地，坚守18亿亩耕地的任务将极为艰巨。此外，2050年前需要完成1.6亿亩退耕任务，“十一五”期间已完成8065万亩，未来退耕任务一项就将突破18亿亩的耕地红线。因此，中国土地资源的稀缺性可见一斑。国家土地政策中的18亿亩耕地红线在资源端构成很大的压力，中国土地资源的极度缺乏将极大推动土地成本和房地产市场总体价格的不断上涨房市金碟www.fdc01.com82%70%55%50%42%60%（其中曼哈顿仅为10%，次贷危机进一步降低了住房自有率）城市居民住房自有率（近几年的统计结果）10中国英国美国法国荷兰德国国家中国人普遍的购房置业的消费心理明显高于对于房屋租赁的心理预期。所以，受传统消费观念的影响，房地产市场的需求在中、长期也会保持上升。中国受传统消费观念的影响，使得需求比国外同等发展阶段的国家更加放大，房地产市场的需求在中、长期也会保持上升房市金碟www.fdc01.com商工农20146科金华大融街金11创首河湾星洋远HOSO侨融招商局侨城华展创合生龙湖地金中信世茂乐雅居2009年中国房地产销售额百亿企业销售额桂园碧润华富力世纪金源大恒万达海中绿地利保绿城科万0100200300400500600700思考：恒大不缺钱为什么要降价？带有明显的战略意图！---2008年－2009年，万达、世纪金源、华润、中心、华侨城、招商局、融侨、SOHO、远洋、星河湾、首创、金融街、大华、金科成功晋级2009年万科销售额、销售面积双冠称雄，绿城、保利、绿地、中海新晋400亿销售额行列??从竞争趋势来看，不容忽视的是，行业集约整合的趋势会越来越明显，行业集中度会进一步增加房市金碟www.fdc01.com同比增长率2007年各区域房地产投资额1343313538164724.6%40.9%37.9%东部地区中部地区西部地区02000400060008000100001200014000160000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%亿元12中部地区西部地区东部地区市场结构化差异明显，一线城市的门槛将会越来越高，未来地产竞争的主战场将在二三线城市数据来源：国家统计局?房地产行业在全国基本呈现从东部（省市）到中部（省市）再到西部（省）的阶梯式滚动式发展；?近年中部发展迅猛，投资增速持续保持领先，投资总额已赶超东部；?具体表现在省会城市、百万人口级规模的城市发展领先7177房市金碟www.fdc01.com时间发达国家房地产开发企业13中国大陆房地产开发企业香港房地产开发企业房地产开发/产品型房地产投资/资本运作型房地产服务/服务型?房产增量开发?地产开发?房地产开发?物业持有经营?房产中介?房地产金融服务?房地产金融服务?物业持有经营?房产中介?房屋定制?卖方市场?对新增住房需求快速膨胀?均衡市场?对新增住房需求稳定增长?买方市场?以提升住房质量的需求为主?高利润阶段?高风险/高回报?产品创新?单一的融资手段?中等利润阶段?适中风险/适中回报?资本优势/规模优势?微利阶段?低风险/低回报?资本优势/规模优势?成熟的房产金融支持行业规模经济特征需求特征业务类型类金融特点越来越明显，以股权、债权投资为主，不参与开发价值链运作，主要获取投资收益的盈利模式已经开始逐渐显现，地产金融将会得到高速发展房市金碟www.fdc01.com5%-10%项目营销能力销售管理一级市场中的竞争激烈，众多开发商涌入及城市目标消费者的分散，大大提高了营销费用和客户获取难度工程管理项目管理能力成本管理1450%-70%项目运作管理建筑设计一级市场中各房地产公司的运作能力的普遍提高，增加竞争激烈程度资金融取能力项目策划外部环境对房地产企业的价值链各环节进行挤压行业秩序将进一步规范，进入门槛将进一步提升30%-40%土地获取融资管理土地获得能力土地成本的提高，和金融信贷政策的变化，直接影响房地产公司的资金运转压力成本比例房市金碟www.fdc01.com价格，获得大面积的土地，进，依靠产品能力带来的产品溢力、规模化的采购优势、工厂开发，在城市的非成熟区域大以极低的土地15以学校、酒店配套为条件，行低密度住宅开发依靠强大的产品打造能力，聚焦高端市场价构成建立竞争优势专注于居住地产，依靠强大的产品研发能化的生产优势、优质的售后服务建立竞争优势以主题公园（如欢乐谷）为动力的成片区面积拿地，改变环境，提升地价，滚动开发依托产业发展为动力，进行大城市周边的区域开发及配套开发业务，长期分享区域经济发展成果绿城模式万科模式上实模式碧桂园模式华侨城模式（绿城、星河湾）（中海、金地等）（资