XXXXXXXXX有限公司青浦徐泾镇项目可行性分析2012年8月1-1项目概况青浦项目地块位于上海市青浦区徐泾镇，距离市中心人民广场16公里(直线)；距离徐家汇12.5公里(直线)；距离虹桥机场4.5公里(直线)。21-2项目区位青浦项目地块距离大虹桥商务区核心区域2公里；距离徐泾镇3.3公里(直线)；距离七宝镇4.5公里(直线)；距离九亭镇4.8公里。31-3项目规划指标地块面积：48200㎡土地用途：居住用地容积率：1.5建筑高度：≤40m建筑密度：≤30%绿化率：≥35%小户型：≥70%保障房：无偿提供5%室内菜场：≥300sqm挂牌时间：8月22日至8月31日启始楼板价：7000元/㎡其它：海天花园出入通道为公共用地，由政府协调其出入口南移。政府协调共享出入口。41-4项目现状项目地块场地平整，具备熟地开发条件。自来水、燃气、有线电视、电信在诸光路上；污水位于高富丽园门口，雨水就近排入河道；供电尚未到位。51-5项目四周本项目西侧为为西郊丽源和湖畔佳苑项目，南侧为海天花园，北侧为大千美食林。61-6项目交通条件宗地距离虹桥火车站、虹桥机场4KM，车程5分钟；轨道：距离地铁2号线徐泾东站2KM；沪朱线：朱家角-人民广场；上朱线：朱家角-上体馆；776路：徐泾-中山公园地铁站徐泾2路：通往徐泾镇,交通便捷。71-7周边公共配套设施1KM范围内生活配套学校医院商业配套（3KM内）81-8周边重大规划-虹桥商务区91-8周边重大规划-虹桥商务区项目距离规划中的国家会展中心仅1.5公里101-8周边重大规划-虹桥商务区大虹桥项目的交通保障措施公示日期2011年3月111-8周边重大规划-虹桥商务区虹桥商务区核心区土地出让情况虹桥核心商务区已累计成交13幅用地，出让面积达63.9万平方米，出让总金额约为229.9亿元，其中多以纯商办用途为主，入驻的开发企业包括瑞安房地产、龙湖地产、万通地产、万科等龙头。该区域内的土地溢价率普遍不高。2011年3月出让的虹桥商务区核心区一期09号地块，折合楼板价约15658元/平方米。这是虹桥商务区核心区迄今成交的楼板价最高的地块。地块名出让面积土地性质成交总价(万元)拿地企业楼板价（元/sqm)虹桥商务区核心区一期06号地块62299.4商业娱乐办公综合318800瑞安地产13674虹桥商务区核心区一期08号地块89805.6商业娱乐办公综合321700上海地产集团等11038虹桥商务区核心区一期01号地块45282.1商服用地144120丽宝建设股份有限公司12100虹桥商务区核心区一期04号地块27893.8商服用地155000北京万通英睿投资管理有限公司15099虹桥商务区核心区一期09号地块15052.6其他商服用地52500上海三湘股份有限公司,上海聚湘投资有限公司15658虹桥商务区核心区一期05号地块78751.7商办305422重庆龙湖地产发展有限公司,福运投资有限公司10503虹桥商务区核心区一期07-1地块8203.2商办28285冠捷投资有限公司13000虹桥商务区核心区一期02号地块92133商办、其他商服306666红星美凯龙家居集团股份有限公司9095虹桥商务区核心区一期03号地块南块32176.6其他商服用地148000万科企业股份有限公司13398虹桥商务区核心区一期范围内03地块51294.7其他商服用地238000汕头市联美投资（集团）有限公司9789北块虹桥商务区核心区一期07-2地块15461其他商服用地63700上海兆臣房地产发展有限公司闵行区虹桥商务区核心区北片区地块11号112863.5商住办203202上海沪彤置业有限公司闵行区虹桥商务区核心区南片区地块02号8129.7办公楼14049上海紫宝房地产开发有限公司122-1区域普通住宅楼盘分布区域主要楼盘分布132-2周边主要楼盘案例1、万科城花新园楼盘基本信息图片介绍案名：万科城花新园总建面：40万平方米总户数：当期户数88户开盘时间：2011-10-22价格：29000元/sqm销售率：97%绿化率：50%车位售价：12万元容积率：1.22开发商：上海东苑美墅置业有限公司142-2周边主要楼盘案例2、虹桥晶邸楼盘基本信息图片介绍案名：虹桥晶邸总建面：6万平方米总户数：当期户数150户开盘时间：2010-9-12房型：小户型酒店公寓价格：16000元/sqm销售率：76%绿化率：40%容积率：1.4开发商：上海九韵置业有限公司152-2周边主要楼盘案例3、新虹桥雅苑楼盘基本信息图片介绍案名：新虹桥雅苑总建面：10.8万平方米总户数：当期户数251户当期开盘时间：2012-5-1价格：25000元/sqm销售率：22%绿化率：45%容积率：1.8开发商：上海兴鑫房地产开发有限公司162-3区域客户群项目所在区域潜在客户客户群来自整个上海市，传统型购房者，为改善当前寻找面积、户型、环境更为理想居住条件的住宅。虹桥商务区未来虹桥商务徐泾项目客户群拓展区域区拓展区域范围划定动迁居民规划人口导入多为徐泾或者青浦地区的规划都市型来自整个上海地区，关注区域本地人群。工业园区的未来发展和社区的生活氛围。从业人员172-4市场情况小结?本项目区域以别墅为主，普通住宅楼盘较少。普通住宅销售均价在1.6万元至2.5万元之间。?本项目处于大虹桥拓展功能规划区域内，虽然公众对大虹桥已产生概念疲劳，但虹桥核心商务区的高密度投资是实实在在的，3年内环境巨变是可以期待的。?根据区域市场情况，本项目毛坯房售价的合理区间约在1.8万至2.2万元之间。?虹桥核心商务区出让土地楼板价在0.9至1.56万元/sqm，本项目楼板价不宜超过0.9万元/sqm。183.项目规划项目总平面图193.项目规划鸟瞰图204.项目经济分析项目规划指标地块指标土地面积:72.30亩48,200sqm容积率1.5总建筑面积：88,981sqm计容面积72,300sqm可售面积：67,125sqm公建及物业用房1,060sqm地上面积72,300sqm室内菜场300sqm地下面积16,948sqm垃圾收集站加公厕200sqm其中：商铺0sqm保障房3,615sqm住宅：70,740sqm车位533个小高层：22,620sqm储藏室sqm多层：48,120sqm可售车位427个总户数740户可售户数700户214.项目经济分析项目成本估算表工作单位单价总价序号项目备注(平方米)(元/平方米)(万元)一土地成本67,0221土地费用72,3009,00065,0702契税1,9523.00%二前期费用72,3003002,169三建安成本67,1253,54323,7851多层48,1201,6007,6992小高层22,6202,2004,9763地下建筑16,9483,7006,2714全装修工程22,6201,5003,3935总体工程72,3002001,446四配套工程费用72,3007005,061含大市政配套费用小计67,12514,60598,037五管理费用2,9413.00%六营销费用3,2372.00%七不可预计费9303.00%合计105,147八财务费用16,595九营业税9,308十增值税8,359总计67,12520,768139,408224.项目经济分析项目损益表工作单位单价总价序号项目备注(平方米)(元/平方米)(万元)一销售收入161,8731多层(毛坯)44,50522,02898,0332高层(精装)22,62025,02556,6073地下车位427(个)16.94(万元/个)7,233二建设成本139,408三项目毛利22,465四所得税5,61625.00%五净利润16,848静态投资回报率12.09%234.项目经济分析现金流量表单位：万元工作季度序号项目总额12345678910111213141516现金流出一土地成本67,02267,022---------------1土地费用65,07065,070---------------2契税1,9521,952---------------二前期费用2,169434108108108434108108108325108108----108三建安成本23,785--1,2492,1782,1671,8532,4271,8181,8611,8381,3481,2851,6381,4841,2091,4311多层7,699--3089241,5401,540924693231385385231154--3852小高层4,976------2494981,244995746498249249-2493地下建筑6,271--9411,2546273141,254627314314----3143144全装修工程3,393-----------3391,0181,0186793395总体工程1,446--------72145217217217217217145四配套工程费用5,0612,531-506506--506759---253----五管理费用2,941184184184184184184184184184184184184184184184184六营销费用3,237----65194296271192256412480393364180134七不可预计费9308935684785991816658444649453646八财务费用16,595-3203205,1053203203205,105---4,785----九营业税9,308------7989906086081,6621,