12年市场回顾与13年研判2012-12-15深圳世联地产顾问股份有限公司SHENZHENWORLDUNIONPROPERTIESCONSULTANCYCO.,LTD.?2012，向死而生?2013，冷热不均[2012，向死而生]上门量2月触底回升从领先数据世联的上门量来看，2月5日触底回升，一直持续增长。上门量在10月创下历史高点，达到15万的水平。即使在11月仍有12万多，处于绝对的高位。121086420数据来源：世联研究成交量从3月开始恢复1-11月全国商品住宅成交8.1亿平米，同比上涨2.3%；销售均价5494元，同比上涨7.8%。125494/㎡↑7.124739/㎡5096/8％㎡104474/㎡103654㎡88668.1亿㎡8.0亿48.5㎡9.2(1-11月）4㎡5.6亿㎡↑2.3％2㎡200数据来源：国家统计局，世联研究一二线城市跑赢全国各线城市的销售增速对比121086420数据来源：国家统计局，世联研究涨价楼盘从6月开始明显增加世联重点监测的28个城市降价楼盘情况世联重点监测的28个城市涨价楼盘情况数据来源：世联研究刚需是市场成交的主流世联57万成交客户里的投资客占比情况表明：受限购影响，12年投资客占比非常低，今年11月仅占14.6%，远远低于07年7月的51.6%和10年4月份的46.7%。世联成交客户的投资客占比情况121086420数据来源：世联研究144平米以上产品去化困难世联从自己重点经营的10个核心城市的销售情况来分析，刚需产品和改善产品热销，占比较高，144平米以上产品占比较小。说明144平米以上的产品存在去化困难的现象。世联重点监测10个城市的成交面积段分布数据来源：世联研究世联销售的面积段分布：一线城市世联代理销售的面积段表明：一线城市主要销售面积段在120平米以下，客户人群为首次置业和首次改善为主，144平米以上产品走量困难。深圳公司6%5%8%=904%90X=120120X=14077%140X=160160广州公司6%5%31%18%=9090X=120注：世联共48家分公司，这里只选部分代表性城市120X=140140X=16040%160数据来源：世联研究世联销售的面积段分布：二线城市世联代理销售的面积段表明：二线城市主要销售面积段在120平米以下，客户人群为首次置业和首次改善为主，144平米以上产品走量困难。长沙公司4%4%19%40%=9090X=120120X=140140X=16033%160重庆公司3%4%14%=9090X=120注：世联共48家分公司，这里只选部分代表性城市26%53%120X=140140X=160160数据来源：世联研究世联销售的面积段分布：三线城市世联代理销售的面积段表明：三线城市主要销售面积段在140平米以下，120-140平米占比也较大，144平米以上产品走量困难。常州公司13%8%32%=9090X=120120X=14030%17%140X=160160无锡公司4%8%=9037%90X=120注：世联共48家分公司，这里只选部分代表性城市29%120X=140140X=16022%160数据来源：世联研究房企向死而生，偿付能力提升从房企短期偿付能力来看，11年4季度和12年1季度是开发商偿付能力压力最大的时段。从12年2季度开始，偿付能力逐步提升，说明开发商现金流最紧张的时候已经过去。房企短期偿付能力逐步提升121086420数据来源：Wind，世联研究主流房企业绩完成率高公司名称2012年1-11月销售金额（亿元）全年销售金额目标（亿元）目标完成率保利地产920.32800101.91%华润置地301300100.33%花样年64.960108.00%恒大地产846.3800105.79%中海外1059800132.00%融创中国305.8300101.93%佳兆业15016590.91%碧桂园420.943097.88%龙湖地产358.639092.00%合景泰富11212093.00%恒盛地产103.513079.62%远洋地产293270108.52%世茂房地产422.86300138.00%万科地产1271.51215104.65%雅居乐270.731585.94%金地集团298.930099.63%富力地产29032090.63%首创置业11012091.67%绿城中国484400121.00%数据来源：Wind，世联研究房企拿地欲望上升，土地溢价率回升40个大中城市土地成交溢价率下半年回升明显121086420数据来源：Wind，世联研究其他滞后指标也在三季度触底开发投资增速触底新开工面积增速触底121210108866442200数据来源：国家统计局，世联研究[2013，冷热不均]展望未来：调控常态化需求：核心城市需求无忧从经济和人口的角度来看，环渤海、长三角、珠三角和中部城市群的人口聚集能力和经济发展潜力都是非常突出的，这些地方的房地产需求仍然较大。北京和环渤海城市群中部城市群长三角城市群珠三角城市群需求：适龄购房人群处于高位25-45岁适龄购房人群处于高位，未来十年随着城镇化推动，仍能处于高位。2003年人口比例分布2006年人口比例分布2009年人口比例分布2012E人口比例分布数据来源：Wind，世联研究需求：婚房需求可持续几年80后婴儿潮适婚人口占比上升，婚房需求仍可持续几年。适婚年龄段人口总量走势1400013000120001100010000900080007000数据来源：Wind，世联研究需求：家庭户规模裂变带来新需求当前家庭规模以二、三、四人户为主,其中一人户、二人户逐年增加。空巢、丁克、单身、单亲等正在构成家庭新结构，并带来新需求。2004年家庭户规模2009年家庭户规模数据来源：Wind，世联研究需求：家庭资产负债表有加杠杆空间中国按揭贷款/GNP比值在09年仅为14%，相比美国和英国，仍有巨大的加杠杆的空间。20数据来源：中金公司需求：家庭现金表良好，收入持续增长中国居民人均可支配收入持续增长，未来有“收入倍增”计划，预期现金流可持续增长。20数据来源：国家统计局，世联研究需求：家庭资产配置房产占63%中国家庭资产配置里房产占63%，说明中国家庭对于房产配置的偏好。除了居住需求之外，更有增值保值功能。数据来源：奥尔多数据供应：2013年潜在供应仍处绝对高位我们用新开工面积滞后1.5年推算未来潜在供应，发现虽然13年呈现回落趋势，但依然处于绝对高位。因此，13年房企仍然需要快速跑量的策略。12住宅潜在供应面积仍处绝对高位1086420数据来源：国家统计局，世联研究供应：核心城市主流产品涨价压力大从目前各城市的面积段来看，144平米以上的产品均占到各线城市的最大的比例，说明当下库存结构大户型产品去化困难。观察核心城市库存的面积段分布，核心城市的主流产品面临着紧缺的局面，说明核心城市的主流产品面临着较大的价格上涨压力。1一线城市主0.8流产品紧缺部分二线城市主流产品也会出现紧缺0.6三线城市去化压力依然较大0.40.20数据来源：世联研究行业短周期波动：流动性影响更大预计明年中国的出口仍能温和增长，较高的顺差、FDI持续流入和汇率稳定政策等，导致结汇的需求依然存在。上半年流动性偏好，下半年因为通胀的压力收一收，全年流动性基本保持平稳状态。即房地产全年成交量无忧。长短期国债收益率息差保持平稳走势12息差最小息差最时，房价暴3跌410小时，125房价暴跌人民币适8人民币汇率维当升稳，外汇占款降准降息人民币快速升值，带来流动性，带来流动值，升准加避免息差维持在高6性好转，息，息差逐步资本位。降准降息息差扩收缩，直至最外大。带来流动窄点。性好转，流。息差扩息差4大。有所收缩，但维2持稳定。0数据来源：Wind，世联研究大者恒大：平稳状态下的持续分化142家A股上市房企前三季度营业收入和净利润分布净利润：亿元12108642营业收入：亿元0024681012数据来源：Wind，世联研究大者恒大：行业集中度持续提升房地产行业集中度持续提升121210108866442200数据来源：Wind，世联研究利率市场化推动行业加快洗牌利率市场化带来利率偏高的局面，房企内部收益率与资金成本之间的裂口大小正在成为行业洗牌的推动力。内地房企密集香港IPO和发债已经很好地说明了这个趋势。而这两年，正是那些能够在香港融到低成本资金的企业逆势崛起。另外一种崛起的企业，是有强大股东背景能够在内地拿到廉价资金的房企。中国房地产服务的第一选择。深圳世联地产顾问股份有限公司SHENZHENWORLDUNIONPROPERTIESCONSULTANCYCO.,LTD