新都富豪国际新都荟建议报告天来集团商业地产市场推广部2012年4月项目总论项目概况名称及区位项目名称：富豪国际新都荟项目区位：项目位于新都区主城东面，大学城片区，新都大道与兴乐路交汇处项目总论项目概况项目经济指标项目数值土地性质商业金融用地占地总建筑面积500,000㎡购物中心72,000㎡（地上60,000㎡+地下12,000㎡）五星级酒店40,000㎡甲级写字楼20,000㎡酒店式公寓60,000㎡住宅320,000㎡车位数量项目总论项目概况效果图项目总论项目概况项目现状?周边交通路网已建设完成?购物中心裙楼已建设完成，酒店塔楼部分即将封顶?住宅部分多栋塔楼已即将封顶?写字楼、公寓待建区域发展分析成都概况成都发展规划“一轴三核六走廊”在成都市新一轮发展规划中，将以城市中轴线为发展主轴，以中心城区和天府新区为双核，以成龙、成青、城灌、成温邛、成新和南部走廊为纽带，构建“一轴三核六走廊”的多中心、组团式、网络化的城镇发展格局。本案所在的新都区位于“六走廊”中的“成新”走廊，属于成都市重点打造发展区域。本案区域发展分析区域概况新都区位?新都与温江都是成都市规划重点打造的“六大新城”；新都?温江位于成都的西面，新都位于成都的北面。区域发展分析区域概况新都简介?新都区位于成都市北面，是古蜀国三大名都之一，素有“天府明珠”和“香城”之称。?全区幅员面积496平方公里，现辖13镇（街道）、255个村（社区），全区总人口65万人。?新都区是成都市科技·文化·旅游卫星城，在成都市总体规划中被确定为都市区，其中32.6平方公里为都市区。新都区同时被定位为成都市城北副中心，承担成都市机械、电子、食品、生物制药、旅游和公路物流基地的功能。本案区域发展分析区域概况新都区位?新都区本案本案所在的新都主城片区位于成都市东北面。?距离成都市绕城高速公路约8.6km车程；?距离成都市三环快速道路16.37km车程；?距离天府广场约23.74km车程。天府广场区域发展分析区域规划城市发展定位成都市主城区的重要组成部分——北部新城（城市副中心）成都市的北部中心成都市历史文化名城的组成部分城市职能：主要承担现代商贸物流、综合服务、新型工业、居住、旅游文化观光等职能区域发展分析区域规划城市发展规划“一主两翼四轴”发展规划一主——北部新城城市重点发展区。以新都城区为核心，进一步提升城市功能引领西部经济核心主体区建设。两翼——新繁组团。以新繁镇为核心，以家具和食品两大产业为依托，以产业推动城镇化，推动一三产业融合，以城带乡，实现城乡统筹发展。石板滩组团。以石板滩镇为核心，建设农机产业园区，中国塑料城，加快区域快速发展。四轴——成彭“品牌提升”轴北新“现代商贸”轴蜀龙“四态融合”轴成青“两化互动”轴本案位于发展规划中“一主”的核心片区，发展前景看好。区域发展分析区域规划产业发展规划西部机电装备制造工业区本案西部公路物流新繁泡菜产业枢纽（北区）198生态功能及新繁家具产业现代服务业功能园——成都全球区家具建材CBD大丰国际商贸——北部新城现代商贸功能综合区区域发展分析区域规划交通规划“十纵”“六横”“四轨”“十纵”“六横”——新都区将现有县道、乡道规划改造改造和新建后，将形成十条纵线和六条横线组成的交通网络；本案“四轨”——成都市轨道交通一号线、三号线、五号线以及成绵乐城际快铁线。本案位于城市纵线与横线交汇处，且与未来成都市轨道交通3号线北延线邻近，交通条件优越，通达性好。区域发展分析区域规划成都“北改”机遇“北改带动”——交通先行构建立体交通?川陕路新都城区段改造已于今年3月启动，计划明年全面建成通车；?货运大道——绕城高速互通式立交桥，预计今年6月全线建成通车；?地铁3号线2期、1号线规划进入新都；?万石路北延线作为成都市北部新城现代商贸功能区发展副轴线也已经开工建设。“北改”带动——承接成都商贸产业转移（如国际商贸城已承接成都传统荷花池批发市场转移）?新都是“北改”的重要产业承接地，在承接成都市批发贸易市场、物流市场等专业市场向新都转移的同时，对产业进行升级，进一步推进新都发展；高端商贸助推新都?北部新城现代商贸综合功能区是市委、市政府确定的13个市级战略功能区之一，定位是以国际商贸为主的现代服务业和城市商业副中心，将引领成都乃至中西部现代服务业提档升级，也是一个现代城市，是新都区“充分国际化”的先行区，将引领新都区全面发展。区域发展分析区域商业分析新都主城商业分布老城板块新城板块新都区已形成了三老城商业个主要的商业中心新城大学城组团-宝商业组团光桂湖商组团（老城商业组业中心团、新城CBD商业组团、新城大学城新城CBD商商业组团），各组业组团团之间以社区商业相互衔接，部分社区形成了特色社区商业街和社区商业中心。区域发展分析区域商业分析新都老城商业组团目前的核心商业圈现状：桂湖摩尔百货〃新都区传统商业中心，街区商业为主；老区府〃区域内百货项目仅有一个，总体量约桂湖文化宝光-桂湖16,000㎡。旅游区商业中心最新分区规划：〃旧城改造，强调宝光—桂湖文化旅游与商业的结合。〃打造新都特色旅游文化商业中心。桂湖摩尔百货周边商业街区区域发展分析区域商业分析新都老城商业组团?老城商圈以街区底商为主；?该区域人流量大，商业氛围较好，但整体档次不高；北街?该区域地铺租金是新都城区最高的，西街平均租金价格区间在180-200元/㎡·月左右。租金水平街道名（元/㎡/主要经营业态称月）以服饰、鞋类、箱包、化上升街120-250妆品等桑园街120-220服饰、皮具箱包、鞋桑园街新中路160-210通讯、电器、服饰类北街130-180餐饮、家居、超市品牌服饰、鞋类、餐饮、西街150-280桂湖摩尔百货书店东街80-170餐饮、家居、药店服饰、特色小吃、饰品、上南街120-200副食新中路下南街70-160服饰、家居、五金、副食区域发展分析区域商业分析新都老城商业组团桂湖摩尔桂湖摩尔是新都城区唯一经营中的百货。是当地居民购物消费的主要场所，同时辐射新老城区。时尚百货馆时尚百货馆生活超市馆桂湖摩尔由两栋4层独立单体组合而成，分别规划为“时尚百货馆”和“摩尔超市”。其整体定位为中低端，百货类商品70%以上为区县类品牌。2F女装及打折区2F女装3F男装名称经营面积租金楼层业态楼层主力商户桂湖摩尔时约8000㎡服装扣点：1F：:个人护理、珠宝、化妆品、鞋、皮具箱包1F：屈臣氏、美宝莲、袋鼠王尚百货馆18%-25%2F：女装、内衣、配饰、伞2F：ONLY、VERYMODA、伊莎贝拉3F：男装、运动、休闲3F：JACKJONS、匡威4F：空置摩尔超市约8000㎡/1F：餐饮、电器卖场1F：德克士、苏宁电器2F：综合超市（家品、休闲食品、客服中心）2F：摩尔超市3F：综合超市（生鲜、食品、家电）3F：摩尔超市4F：影城、电玩4F：湖光影城、电玩城区域发展分析区域商业分析新都新城CBD商业组团新城CBD商业组团〃新城CBD商业组团由新城中央商务区新城CBD组团和新城市广场部分组成。〃片区内汇集了新都区政务服务中心、和信〃新城市中心广电大厦、假日酒店和和信甲级写字楼，维也纳商业广场是未来新都的商务文化和商业中心。新都国际广场新区府新都国际广场〃目前该片区已经营商业项目仅有维也文广中心纳商业广场，其他商业项目皆在建设当体育馆中，且都将于2013年-2014年期间开业四川音乐学院面市。区域发展分析区域商业分析新都新城CBD商业组团?新城CBD商业组团大部分商业项目皆在建设当中；?目前该区域配套还不完善，已面市商铺租金价格不高。和信〃新城市中心维也纳商业广场新区府文广中心新都国际广场租金水平街道名称主要经营业态（元/㎡/月）维也纳商30-50装修建材、餐饮业广场和信〃新45-180生活购物中心城市广场区域发展分析区域商业分析新都新城大学城商业组团〃新城大学城商业组团位于石油学院、成都医学院之间。新城大学城组团〃该区域尚处于开发期，尚未有交付和开业项目。〃区域内有还有大片商业用地待开发整理。〃空军医学院也还在建设当中，片区住宅已交房项目不多，石油学院目前人气不足，成熟尚需3-4年时间。保险研究院我的大学成都医学院蓝色勾线部分为控规中新城大学城商圈的商业地块，目前该区域正在进行一级土地整理，土地尚未出售，地块内还属于拆迁状态本案缤纷新天地本案本案区域发展分析区域商业分析新都新城大学城商业组团新城大学城组团大部分商业项目皆在建设当中，目前区域内还没有经营中的商业项目，暂无租金参考。我的大学万千城本案缤纷新天地项目分析地块环境分析地块四至NESw项目分析地块环境分析人流导向新都大道与兴乐路衔接了大学城商业组团与新都老城及CBD片区，而本案正处于两条主干线的交汇处，交通条件优越。人流导向：如图。近2-3年内，从项目东面来访的人流将非常少。原因：?紧邻高速公路，住宅开发少；?未来将建设高铁和地铁站台，并配套商业设施，人流将可能大增；?高铁和地铁建设期尚无最终定论。川音人流方向项目分析地块环境分析道路交通从交通现状和控规来看，新都大道和兴乐路都能给购物中心提供较好的展示面，在规划时应充分利用。项目分析地块环境分析轨道交通·规划中的成都地铁3号线北延线线路将沿新都大道方向经过本案附近，并在项目东面与成绵乐快铁交汇，未来将为项目带来稳定人流；·建设时间未定，初步计划在2015-2020年期间进行。项目分析竞品分析重点竞品列表编号项目①大润发②万千城③和信新城市广场6·12④新都国际广场⑤缤纷新天地本案⑥我的大学354项目分析竞品分析大润发国际商业广场项目项目名称大润发国际商业广场项目地址蜀龙大道与新都大道交汇处总建面60,000㎡（其中集中商业25,000㎡