见证新中心区的未来-----丽晶.国际策略总纲本次报告指导意义1.项目销售执行的策略指导2.合作公司对项目整体营销策略的把握我们的目标提升企业知名度品牌建设利润最大化完美销售均价4500-5000元/平米顺利销售已确定的部分●简洁、现代的外立面模型初定●第一块户外广告牌出街●国际化形象定位初步确定●社区智能化设施初步确定●相关合作公司的确定第一部分项目概况报告第二部分市场分析纲要第三部分客户分析第四部分策略总纲第五部分营销攻略项目概况—地理位置北面:创业一路,正对好旺角老城区西面:临政府商务用地和酒店用地东面:鸿荣源地块新中心区南面:待开发地块项目处于老城区向新城区过渡的项目处于老城区向新城区过渡的门户地带门户地带;;项目交通便利项目交通便利,,为地铁口物业为地铁口物业;;项目距创业一路项目距创业一路((老城区老城区))天虹商场近天虹商场近,,享老城区成熟配享老城区成熟配套套;;项目概况—经济指标和项目进度用地面积：24291.58㎡建筑面积：134946.32㎡住宅面积：90100.33㎡商业面积：15940.44㎡容积率：4.5覆盖率：38.7%绿化率：36.9%7栋高层半围合成的精品社区6月7月8月9月10月11月12月BB区目前已出地面区目前已出地面售楼处售楼处//样板房完工样板房完工选房选房BB区主体封顶区主体封顶内部认购内部认购开盘开盘项目概况—户型结构北主力户型:二房(21.7%)、三房(70%)437二房面积区间:276-79M26三房面积区间:89-128M215户数（B户型面积户数（A区）区）户数（A+B)套数比大三房花园三房二房二厅一卫76-79M296户86户182户21.7%三房二厅一卫89-90M2194户71户265户31.50%小三房二房三房二厅二卫105M225户21户46户5.50%三房二厅二卫一工110-128M2168户105户273户32.50%四（五）房二厅二卫一工160-190M232户32户64户7.60%复式170-280M26户4户10户1.20%合计　521户319户840户　项目概况—户型解析80平米：两房两厅一卫两阳台84平米：两房两厅一卫两阳台东北向东北向,,户型方正实用，布局紧凑；户型方正实用，布局紧凑；南北通透；客厅带弧形南北通透；客厅带弧形覌覌景大阳台；景大阳台；客厅带弧形大阳台；两卧带凸窗客厅带弧形大阳台；两卧带凸窗两卧带凸窗；两卧带凸窗；项目概况—户型解析94平米：三房两厅一卫两阳台126平米：三房两厅两卫+工人房户型方正，南北通透；客厅带弧形大户型方正，南北通透；客厅带弧形大正南向正南向,,对园林对园林,,结构合理实用，带结构合理实用，带阳台；三卧带凸窗阳台；三卧带凸窗工人房；客厅带弧形大阳台工人房；客厅带弧形大阳台,,主卧带主卧带落地凸窗落地凸窗项目概况—户型解析110平米：三房两厅两卫164平米：四房两厅两卫两阳台入户花园入户花园空中花园户型方正，南北通透；两卧带凸窗；户型方正，南北通透；两卧带凸窗；正南向正南向,,对园林对园林,,客厅与卧室共享弧形客厅与卧室共享弧形带入户花园带入户花园,,主卧带落地凸窗主卧带落地凸窗阳台；带入户花园；偶数层带空中花园阳台；带入户花园；偶数层带空中花园项目印象位置:新中心区门户位置,新中心区未来的商务区域交通:交通便利,地铁物业产品:项目规模小，容积率高,户型设计经济实用，局部有亮点配套:新中心区配套不成熟品牌:品牌优势不明显报第一部分项目概况告纲要第二部分市场分析片区市场分析竞争市场分析如何利用片区价值？如何建立竞争优势？片区市场分析—宝安市场2003年住宅销售面积行政区合同面积均价2500000罗湖87072178192033788福田159946181792000000159946116851241484822南山203378862641500000盐田19537361001000000870721宝安16851243773500000195373龙岗148482234730罗湖福田南山盐田宝安龙岗合计786626857852002/2003年住宅新增批准预售面积行政区2002年2003年3000000罗湖8338655695012500000福田2516707111474820000002002南山1899771227745415000002003盐田1501301925601000000宝安11590481304909500000829057667890龙岗74523266225960湖田山田安岗合计罗福南盐宝龙市区销售面积和市区销售面积和预预售面积售面积集集中西中西移移,,宝安宝安市场进入高市场进入高速速发发展阶段。展阶段。片区市场分析—宝安市场价量齐升价量齐升2004年后宝安的楼盘放量和价格将得到持续增长市场现状2005年以后市场档次代表项目价格范围代表项目预计价格尖岗山项目、石岩溪之高档冠城世家、御龙居4500以上7000以上谷中档泰华明珠、桃源居3000—4000金泓雅园、幸福海岸5000左右低档福中福花园3000以下金城时代家园4000以下（世联资讯平台）客户外客户外拓拓2004年后宝安将成为关内置业人士关注的焦点市场现状2005年以后市场档次代表项目客户覆盖区域代表项目新增客户源高档冠城世家、御龙居西乡、宝城、南山尖岗山项目、石岩南山、福田、罗湖、香港溪之谷、香港中档泰华明珠西乡、宝城、金泓雅园南山、福田、香港低档福中福花园西乡、宝城新中心区中小盘南山（《宝安地产市场研究报告》）片区市场分析—宝安三大片区格局?2004年宝安三大片区总体供应量约250万平方米，较2003年大幅增长近一倍。?大盘供应区，中档精品楼盘路线?2004年下半年，新中心区将成为宝安市场的绝?在售项目较少，市场在售总量不足对主角，市场热点将高度集中。其他板块呈现10万个盘现象。?04年新推总量约40万，规模较大?整体市场价格将随着中心区的放量而迅速上升尖岗新区西乡片区2800-3600元/平米?成熟度高，售价高，销售速度快?本地居民聚集地，整体形象差?大型成熟品牌社区/形成市场亮点新安片区?04年供应量约为55万（在售103400-4500元/平米万+新增45万）?鸿景园和香缤广场将是04年新安宝安新中心区亮点4000-4500元/平米以上片区市场分析—聚焦中心区中央商务区新中心区规划功能定位?深圳市西部次区域中心?深圳市首批重点发展的卫星城?宝安政治、经济、文化、体育、信息中心?现代化、园林式、花园式海滨城区电车电车地铁地铁公交公交轮轮渡渡宝安新中心区建设日程表2004年底，行政中心建成；投资7亿元的中心区道路网络，2005年底完成；新老城区的立交路口改造，三年内车流顺畅宝安大道和深南大道的连接贯通设计完工，施工在即；地铁1号线的二期工程设计完成，年底有望开工建设；占地５万平方米的宝安实验学校（中小学）已开始动工，计划于明年开始招生；世纪广场预计于今年１２月完成；图书馆、博物馆、青少年宫等工程的可行性研究报告正进行修改，明年就可动工。在中心区的新湖路南侧两个地铁口之间将建成购物、饮食、休闲为一体的约２０万平方米的大型高档购物公园；新中心区将在未来2-3年内全面建设完成宝安新中心区的价值思考核心价值点价值点提炼粤港澳经济走廊枢纽重要、要塞珠江入海口开放、包容海陆空立体交通网络商业化、商务化产业升级、转型现代化、上升外向型经济增强国际化、平台化高标准、高起点的规划规划创造财富滨海中心区世界级的城市环境宝安新中心区的四大优势区位优势连接穗深港的黄金走廊，辐射新经济支点深圳西部地区发展和推动珠江口东岸经济的升级交通优势海、陆、空、地铁四位一体的国际化交通立体交通产业优势以对外制造业为主导的第二产业向商贸物流、服务、高新产外向型经济业、信息业等第三产业过渡产业优化资源优势7平方公里的土地和5公里长世界级的滨海的海岸线，深圳唯一临海城市定位的中心城区；战略思考：如何利用新中心区价值？新中心区是高起点、高标准、高规划下的国际化、现代化城市；新中心区将成为宝安的未来行政、经济、居住、文化中心，住宅和商业地产的主战场，融入新中心区的大背景，是本项目最大的机会；新中心区的国际化气质,是本项目国际化定位的重要支撑;竞争市场分析---宝安市场现状御龙居翠景居32004500碧海名园西乡老城区3000-3500蟠龙居35003300风尚时代2700西乡新城金玉良苑4000鸿景园新安老城区区鸿昌花园350053003700-5300恒安花园3700里仁府4100冠城世家5100宝豪地产融景园5400南山区小高层新安湖花园★泰华45区50006034海云轩4500香槟广场新中心区新安新城区东江豪苑4100好望角二期3800-4200丽晶国际竞争市场分析---在售楼盘情况楼盘名称位置规模价格（元/平米）户型推广主题桃源居前进路2001-2003年总建面25万平均价38002房、3房、4180万平米米房、6房桃源国际2004总建面6万平米（47-190）城新安湖花前进路与新占地面积6800平米、建筑面均价50002房、3房、4让宝安人园圳路交汇处积：47633.38平方米、容积房（81.8-住的更好率为7、总户数为400户。115.5里仁府宝安大道旁2栋高层、占地5964平米，均价41002房、3房都芯海滨体育馆北面建筑面积40000平米，322（86～130）康居户海云轩宝安新中心5栋18层高层，占地9222均价45003房、4房引领宝安区宝安大道平米，建筑面积36786平米（114～新区时尚旁147）新生活鸿景园