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世联-中小城镇进入性研究
世联-中小城镇进入性研究
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保密声明:本资料为世联地产顾问有限公司机密资料,世联公司对本资料内容拥有完整知识产权。该资料的申请者、审批者及授权使用者有责任和义务对于本资料的信息安全提供保证。对于因为个人使用本资料而可能遭致的意外、疏忽、侵权及其造成的资料外流及损失(包括因个人电脑损坏、遗失、病毒等原因引起的资料泄露),申请人及审批人将承担直接连带责任,世联公司有权对其进行责任追究,并根据相关制度予以严肃处理,特此声明。附件研究内容?附件一:机遇型城镇数据及进入策略?附件二:城市群梯度布局策略完整研究?附件三:关于开发商商业模式的专项研究?附件四:城市群城镇筛选过程2城市地图—机遇型城镇分布辽中南城市群京津冀城市群鞍山密云县秦皇岛唐山廊坊山东城市群蓬莱济南北部新城胶州中原城市群胶南长三角城市群洛龙新区徐州成渝经济区淮安盐城泰州扬州镇江南通绵阳武汉武昌绍兴湖州崇州江夏新区富阳宁海蒲江岳阳奉化嘉兴余姚金华泸州南昌长沙县平潭岛福州东部新城泉州衡阳长泰武汉长株潭城市群厦门岛外集美新城闽东南城市群东莞惠州佛山珠海湛江珠三角城市群3都市新城山东城市群济南北部新城中原城市群洛龙新区武汉武昌江夏新区福州东部新城平潭岛武汉长株潭城市群厦门岛外集美新城闽东南城市群4都市新城(居住类)武汉—武昌江夏新区机遇性指标:?与城市交通距离:光明大道、二环相连,至城区半小时?房价价差:1/2(江夏3000元/平方米武汉市6000元/平方米)?区域环境及配套:配套逐步完善中?政府利好:政府搬迁、大型企业、高校园区落户武汉市新区平台指标:?收入情况:11852元?区域成熟度:属于新区起步期,中建、华侨城均有意向进入区域机遇点:?机遇点:定位于城市副中心,品牌开发商看重区域的低密度、生态环境(中建、华侨城均有意向进入),伴随政府搬迁、大型企业落户以及高校的迁入,区域未来发展潜力巨大?重点挖掘机遇:江夏区作为武昌的城市副中心,将成为未来区域开发热点方向,依托低密度、依据生态的环境,未来区域住宅开发意向将以高端城市住宅为主,江夏新区符合XX高端城市住宅的产品线5都市新城(居住类)济南—北部新城机遇性指标:?与城市交通距离:绕城高速,半小时生活圈?房价价差:1/2(北部新城6000元/平方米,城区13000元/平方米)?区域环境及配套:配套水平较为落后,与区域未来意向差距较大北部新区平台指标:?地产开发量:27.67万平米?区域成熟度:品牌开发商在城区起步期均有拿地意向,北大资源、绿地、中海均进入区域机遇点:机遇点:?济南市区域环境生态的改善(小清河改造)、政府搬迁的利好,将形成未来的济南副中心?重点挖掘机遇:城市高端住宅+商业综合体开发6都市新城(居住类)厦门—岛外集美新城机遇性指标:?与城市交通距离:至城区,10分钟左右?房价价差:1/2(集美6554元/平方米,厦门13885元/平方米)?区域环境及配套:功能配套完善,依托大学城、台商投资区及杏林湾片区等住宅小区?政府利好:新城规划利好,配套高起步平台指标:?客群收入情况:26131元集美新城?区域成熟度:四大新城同步启动,将面临板块内以及其他新城的客户竞争机遇点:?机遇点:集美新城,凭借较佳的资源条件以及高配套的起点,将成为宜居生态新城的典范厦门市?重点挖掘机遇:区域内靠海资源地块,具备开发高端城市住宅的潜力,也吻合XX高端城市住宅的产品线7都市新城(居住类)福州—东部新城机遇性指标:?与城市交通距离:城市快速路、三环路、四环路、贵新隧道、至城市半小时?房价价差:2/3(东部新城7963元/平方米,厦门13885元/平方米)?区域环境及配套:成为城市高端板块、高知产业的延伸,市级公建配套福州市?政府利好:政府搬迁,驱动区域开发平台指标:?收入情况:20289元?区域成熟度:包括世茂、万科、华润等,中航、保利、中海均有意向进入机遇点:?机遇点东部新城是市级的公建配套,城市高端、高知版块的延伸。东部新城,凭借较佳的资源东部新城条件以及高配套的起点,将成为宜居生态新城的典范?重点挖掘机遇:区域内,别墅供应量较小,但市场消化较好,客户有购买别墅的臵业习惯。具备开发高端城市住宅的潜力,也吻合XX高端城市住宅的产品线8都市新城(居住类)洛阳—洛龙新区机遇性指标:?与城市交通距离:洛阳环城高速,至城市半小时?房价价差:1/2(洛龙区3071元/平方米,市区4207元/平方米)?区域环境及配套:配套逐步完善,区域商业建设启动?政府利好:政府主导的新区规划的重点区域,加大城中村改造力度,各种优惠政策、奖励措施向城中村改造倾斜洛阳市平台指标:?收入情况:15949元?区域成熟度:区域内已有开发商进入,如红星美凯龙、宝龙广场机遇点:?机遇点:洛阳,作为中原城市群第二大核心城市,城市首位度高;洛龙新区,已吸引了商业(红星美凯龙、洛龙新区宝龙广场)、住宅品牌开发商的进入?重点挖掘机遇:区域东部未来有大规模土地供应,具备开发高端城市住宅或商业开发的潜力,也吻合XX高端城市住宅、商业地产的产品线9都市新城(产业新城)平潭岛机遇性指标:?与城市交通距离:龙江路,清昌高速,省道,国道,至城区两小时福州市?房价价差:1/2(平潭县5900元/平方米,福州市12332.98元/平方米)?区域环境及配套:配套逐步完善中?政府利好:福建省委确立平潭为福州(平潭)综合实验区,实行海关特殊监管,实施更加灵活便利的政策,方便台湾商品进出和两岸人员往来平台指标:?收入情况:18865元?区域成熟度:海西意见出台后,平潭备受关注,华侨城已进驻平潭机遇点:?机遇点:平潭跨海大桥的修建将更紧密的将平潭岛和福州联系在一起,与台湾密切的贸易往来,也更加突显平潭岛的地位,随着海西意见的出台,未来平潭岛的发展潜力将不可限量,现今,已有华侨城进驻平潭岛?重点挖掘机遇:平潭岛区位优势明显,现今已有政策利好支撑,平潭跨海大桥、环岛高速以及各项基础设施的完善必然带来发展的重大机遇。依托低密度、依据生态的环境,未来区域住宅开发意向将以低密度高端住宅为主,符合XX高端城市住宅的产品线10边缘城镇山东城市群蓬莱胶州胶南长三角城市群成渝经济区崇州富阳蒲江奉化余姚长沙县长泰武汉长株潭城市群闽东南城市群11边缘城镇(休闲度假类)杭州—富阳机遇性指标:?核心城市人均GDP:杭州74924元?交通情况及时间:鹿杭大桥,1小时?景观资源情况:富春桃源景区(4A)平台指标:?地产开发量:48.13万平方米?房价水平:17459元/平方米?区域成熟度:承接杭州西南别墅板块的外溢杭州市客户,将面临周边临安等区域的竞争?机遇点:?机遇点:主动融入大杭州体系,伴随鹿杭大桥开通,使城市融入杭州1小时生活圈;定位于中国运动休闲之城,具有一定可开发的旅游资源,如富春桃源景区?重点挖掘机遇:高端度假物业开发富阳市12边缘城镇(休闲度假类)宁波—奉化机遇性指标:?核心城市人均GDP:宁波73998元?交通情况及时间:厦杭动车组,半小时?景观资源情况:溪口风景区(4A)、滕头村生态旅游区(4A)平台指标:?地产开发量:27.36万平方米?房价水平:8337元/平方米?区域成熟度:品牌开发商陆续进入,存在一宁波市定竞争;将同时面临周边板块的竞争(余姚、慈溪等)机遇点:?机遇点:定位于宁波的“滨海客厅”,具备可开发的优质旅游旅游资源,如象山港、溪口风景区等,但整体开发档次较低,具备升级的机遇?重点挖掘机遇:高端度假物业开发奉化市13边缘城镇(休闲度假类)宁波—余姚机遇性指标:?核心城市人均GDP:宁波73998元?交通情况及时间:杭甬客运专线,1小时?景观资源情况:丹山赤水风景区(4A)平台指标:?地产开发量:59.39万平方米?房价水平:10346元/平方米?区域成熟度:品牌开发商陆续进入,存在一余姚市定竞争;将同时面临周边板块的竞争(奉化、慈溪等)机遇点:?机遇点:处于城市发展主轴上,北联的区域,处于城宁波市市1小时生活圈范围内;大量优质资源,处于待开发状态?重点挖掘机遇:高端度假物业开发14边缘城镇(休闲度假类)长沙—长沙县机遇性指标:?核心城市人均GDP:长沙64019元?交通情况及时间:武广新站、京珠高速公路,半小时?景观资源情况:松雅湖国家级湿地公园平台指标:?地产开发量:258.7万平方米?房价水平:4700元/平方米?区域成熟度:度假物业处于起步期,碧桂园已进入区域;同时将面临周边板块的竞争长沙县(宁乡、望城)机遇点:?机遇点:政府着力打造的松雅湖休闲、度假景区,有长沙市望成为国家级的湿地公园,是政府的重点工程之一;半小时的生活圈内?重点挖掘机遇:高端度假物业开发15边缘城镇(休闲度假类)成都—崇州机遇性指标:?核心城市人均GDP:成都39510元?交通情况及时间:成都第二绕城高速公路,半小时?景观资源情况:西江、白塔湖(4A)?平台指标:?地产开发量:33.16万平方米?房价水平:7500元/平方米?区域成熟度:逐渐成为区域热点,品牌开发商陆续进入;将面临同类板块的竞争(青城山、蒲江、新津等)机遇点:成都市?机遇点:城市空间拓展已经进入成都的二级郊县;崇崇州市州凭借良好的资源条件具备物业开发的机遇?重点机遇挖掘:高端度假物业开发16边缘城镇(休闲度假类)成都—蒲江机遇性指标:?核心城市人均GDP:成都39510元?交通情况及时间:成新蒲快速路和成蒲铁路客运专线,半小时?景观资源情况:一江、一湖、两溪、两山、两渠平台指标:?房价水平:10000元/平方米成都市?区域成熟度:逐渐成为区域热点,品牌开发商陆续进入;将面临同类板块的竞争(青城山、崇州、新津等)机遇点:?机遇点:绝佳的资源条件,负离子含量最高的区域,山、水资源丰富;城市空间拓展已经进入成都的二级郊县;凭
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世联
,
中小城镇
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进入性研究
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在项目定位的基础上,对其进行较具体的规划及总体上的设计,使其功能、风格符合其定位。
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