住宅优化QC小组课题—制定住宅产品评价体系及定量评价标准序言随着国家对房地产市场的调控逐步深入，制定一系列限购、限贷、信贷紧缩等一系列具体措施，自2011年下半年以来房地产行业受到国家调控的巨大影响，销售价格及成交量受到严峻考验，众多房企已出现资金链断裂等一系列的问题，房地产行业通过近二十年的发展已逐步回归理性，地产暴利已成过去时。同时，随着消费者对于购房更趋于谨慎、理性，冲动型消费已属于昨日黄花，人们更关注的是生活品质与居住品质，在房地产发展的今天，如何既能满足客户需求，又要符合规划条件要求，还能在房地产市场竞争激烈的环境下立于不败之地，创出一片蓝海，在夹缝中求得生存，是摆在房地产从业者及房企目前的一项重要课题。在实际项目运作过程中，我们通常会换位为客户对项目产品进行剖析、分解，以找到产品本身的亮点以达到吸引客户购买的目的，但如何评价一项产品是否满足功能要求，是否符合客户需求，又是否符合开发定位及成本目标呢？我们根据昆明市房地产市场调研信息，通过对同区域住宅价格与品质之间关系的分析，结合住宅品质的评定标准，最终通过定量评分反映产品品质并通过该标准指导今后的产品设计。一、小组成员介绍二、选择课题通过“XXXX”项目开发，在项目总图及主要经济技术指标已通过昆明市规委会审批，并核发规划条件，后期对单体户型的选择及组合存在较大缺陷，且无可量化的考核标准，导致末期营销形成较大阻力，直接影响项目销售回款进度，因此房开公司住宅设计QC研究小组针对遇到的问题，以广泛的市场调研数据为研究基础，对住宅户型设计优化方案设计提出了多个设想，认为此前工作户型设计出现各种问题的主要原因是产品设计未能量化，基于此提出制定住宅产品评价体系及定量评价标准，为后面项目住宅设计优化提供科学技术支持。三、现状调查（一）现状调查一（产品属性及价格调查）（1）、调查范围策划部于2012年8月15日委托爱德华房产经纪公司对万科金域缇香、龙江雅苑、金领时代高层、小高层住宅的销售价格、销售率及涉及户型的面积大小、功能进行了全方位调研。上述调研项目均紧邻北京路延长线上，直线距离不超过500米，容积率均在3.0左右，通过对当地人群调查，客户最对这三个项目最关注的因素依次为面积、户型、朝向，在进行产品对比及分析过程中可基本忽略交通、区位、容积率、绿化等方面的影响。（2）、调查结果通过对满足此次QC研究内容，面积区间在80㎡至125㎡以下中小户型的筛选及对区域影响因素的评估，最终对以下项目的产品结构及销售价格进行了分析、归纳。（下表一）　面积分布　总户分布比价格区间80~9090~100100~110110~120户型特征户型特征户型特征户型特征数例（元）㎡㎡㎡㎡结构经济、布局合11500~120004理、高品质、高附　　　　0　41.82%加值动静分区合理，主有较高产品附加值且布局紧凑、适用，11000~1150072要房间朝向好，品1可通过后期改造增强　　104.55%功能性强质高住宅功能及品质空间尺寸合理，房功能合理，具有较高布局紧凑、适用，产品功能齐全，结构10500~110009间方正，但同质化521附加值及可改造空间177.73%功能完善合理，有一定附加值较高，性价比高功能基本合理，空空间尺寸合理，房产品功能齐全，空间功能合理，结构规则10000~1050014间尺寸有进一步优9间方正，性价比较3布局合理，动静分区32913.18%，舒适，品质较高化完善空间高得当、舒适产品功能基本齐全产品功能齐全，结布局紧凑、适用，功，但空间尺寸不太布局紧凑、适用，功9500~100001415构合理，空间尺寸10能完善，房间方正、64520.45%合理，需进一步优能完善，实用率高基本得当实用率较高化功能基本合理，能产品功能齐全，结构产品功能齐全，结构部分产品功能缺失9000~9500118够满足小三房或大16合理，空间尺寸基本13合理，布局得当，增4821.82%，实用率较低两房客户基本需求得当值及可改造部分有限功能基本符合定位功能及分区基本合理功能及分区基本合理景观位置、朝向差要求，空间尺寸与8500~90001820，但每层户数较多，17，但每层户数较多，4620.91%，楼层差，特价房动静分区应进一步对品质有一定影响对品质有一定影响完善一梯多户组合户型，功能及分区基本合理在户型规整程度上功能基本合理，但采，但整体品质较差，8000~8500　　3、朝向、日照上存88198.64%光、通风面较少，日一层多户，采光、通在一定瑕疵照时间短风差景观位置、朝向差，8000以下　　　　　　2楼层差，多为组合户20.91%型；特价房合计50　60　60　50　220100.00%（二）、现状调查二（客户需求调查）（1）、调查范围房开公司策划部于9月7日至9月9日在昆明秋季房交会期间，通过驻点发放问卷的方式对客户需求进行了调查，共发放问卷1000份，经统计实际采集有效份数860份。（2）、调查结果①、对于客户购房的主要②、对于客户进行二次置目的进行了调查业的原因进行了调查400386700660350600300500250400200调查人数调查人数30022015014412020010010050012投资型自住型0区位因素面积因素品质因素其他③、根据对购房者购房时对户型本身最关18001660注的因素进行了调研，1600通过调查客户对住宅的1400公共空间；户型本身的120011551105客、餐厅；卧室；厨卫1000925总得分；阳台等关注程度，并800600进行重要性排序，并根400410据重要程度打分，首要200关注因素权值5分，往0后依次递减1分。客厅、餐厅卧室、书房公摊及其他厨卫阳台四、设定课题目标1、课题目标：高层、小高层中小户型住宅组合产品特定属性分析研究，并对产品功能进行定位，为产品定价及产品配比分析提供参考依据。通过住宅产品评价体系对户型单体的评分与户型品质等级呈对应关系，最终通过产品定量评分直观反映住宅产品品质。2、课题研究方法在忽略区位、交通、景观环境等影响因素情况下，户型产品设计的优劣直接反映了产品的品质，通过对户型产品的定量评分，评分分值必然与产品品质量化（价格）呈现一一对应的关系，结合市场调查数据一，即上图每个分值区间对应的户型与相同颜色的价格区间对应的户型相同。其户型叠合率（EXP）理想情况下应为100%，因此通过EXP值可考核产品评价标准是否符合客观市场规律。3、目标值：EXP≥85%4、适用范围：适用昆明地区高强度住宅土地开发利用的单体平面选型及产品经济技术指标评价。五、原因分析QC小组对房交会期间的调研数据进行了分析，得出客户在选择购买住宅时，主要关注因素依次为客、餐厅；卧室、书房；公摊及实用率；厨卫空间；阳台的各项技术参数及舒适程度。六、确定主要原因七、制定对策（一）产品评价体系的建立1、研究范围：对于区域范围内受区位、交通、景观环境影响较小或同类区段、品质的高层及小高层中小户型组合产品的公共交通空间设置、户型各功能房间面积特征、产品舒适度、市场认可度、结构经济性进行定量分析。2、评价方法①、依据人体工学原理及人体生活习惯研究室内空间尺度。②、依据家居布置方式及建筑朝向研究室内空间及房间布置、动静分区。③、根据市场调研消费者对住宅户型设计各个影响因素及价格敏感性分析，依次按照敏感程度分配权重数并进行系数修正以及制定评分计算规则。3、户型优劣评价（1）公共空间部分①、规范：12层（含）以上18层以下布局方式：配置二部电梯（其中一部为防火梯）和普通楼梯，需设消防前室；18层（含）以上布局方式：配置二部电梯以上（其中一部为防火梯）和带有消烟室的两部楼梯，需设消防前室（图1）。昆明地区超过18层的一类高层建筑消防电梯需单独设置前室（图2）。②、常见布局：以12至18层2类高层建筑为例（并排布局，可形成相对独立的电梯前室）（竖向布置，在同一满足前室通风、采光情况下面积最小）③、公共空间的布置与计算方法A、楼梯间：双跑楼梯宽2.6m，假定标准层层高2.9m，则楼梯部分面积14㎡。B、电梯：一梯三户至四户均选用两部电梯，电梯井道尺寸几乎一致，约8.5至10㎡C、电梯前室，选择竖向布置电梯前室与公共通道可共用，前室14至16㎡，横向布置则单独设置公共通道。D、管道井：楼梯间及前室可自然通风，仅需设置设备井道，不需要正压送风，面积约2.5~3㎡通过比较分析，一梯三户、四户组合紧凑型户型单体，在具备条件的情况下公共部分宜选择竖向布置，公共部门面积可控制在42至44㎡之间，相对并排布置可节约公共空间2.5至3㎡。④、朝向：公共部分宜布置在朝向相对较差的位置，尽量靠北向布置。（2）起居室1、功能：客厅是家庭居住环境中最大的生活空间,也是家庭的活动中心,主要功能是家庭会客、看电视、听音乐、家庭成员聚谈等。2、面积：在不同平面布局的套型中，起居室面积的变化幅度较大。其设置方式大致有两种情况：相对独立的起居室和与餐厅合而为一的起居室。在一般的两室户、三室户的套型中，其面积指标如下：①、起居室相对独立时，起居室的使用面积一般在15㎡以上；②、当起居室与餐厅合为一时，二者的使用面积控制在20—25㎡；或共同占套内使用面积的25％～30％为宜；③、通常两房及紧凑三房小户型最小短边轴长度以上不宜小于3.9米，并应减少直接向起居室开门的数量，布置家具的墙面直线长度应大于3000mm，背景墙的直线长度不宜3米，客厅直接采光面长度不应＜1.5m。3、与门厅的关系①、经济紧凑型户型可利用门厅或玄关的位置解决鞋柜、衣柜的布置问题，但要确保门侧墙垛有一定的宽度：摆放鞋柜时，墙垛净宽度不宜小于400mm；摆放衣柜时，则不