定安海博园项目整体定位和物业发展建议世联地产顾问股份有限公司2011年7月20日本报告是严格保密的。SCM010727BJ-strategicplan(GB)整体定位回顾2000亩地块建议560亩地块建议海南及海口房地产市场分析本报告是严格保密的。本项目的整体基调是——以养生为主题的旅游度假区25种运动，体能智能全面检测，兼具运动与体检为一体的健行基地海南最养生的富硒美食街，自己享受，还给亲朋好友带回健康食品南丽湖小分子六环水与南药的美妙结合，南药养生SPA，还原青春美貌南中国道家养生精髓，养生道长亲授修身养性秘诀置身稻田、湖水、花海中，享受净心、悟道养生之旅本报告是严格保密的。倡导的是渗透于细节的全链条养生生活方式——“硒养生，新生活”有机农业生态园——富硒产品生产示范点购吃4富硒土壤养生小镇——富硒美食品尝、展销娱孕育养生天堂住游听法禅院——长生行宴，富硒健康长寿宴风情十里绿堤——富硒作物观光本报告是严格保密的。涵盖了涵盖了44大旅大旅游体游体系，系，1313大大核核心项心项目目的养的养生生价值体价值体系系1、MK运动主题公园2、有机农业生态园3、风情十里绿堤4、养生小镇9、听法禅院10、菩提九庄健行净心悟道造镇5、南药五行养生会所11、波罗格展馆6、稻香别苑12、TravelMall7、水晶酒店13、百里百村旅游产业研究与发展中心8、丽人湖畔本报告是严格保密的。整体定位回顾2000亩地块建议560亩地块建议海南及海口房地产市场分析本报告是严格保密的。海口、三亚可建设用地开发逐渐殆尽，分别开始向腹地及两翼扩张海口海口、三、三亚亚是海是海南南最早最早发展发展的主的主要城要城市市，开，开发发成熟成熟，目，目前政前政府严府严格格控制控制土土地出地出让，让，可开可开发用发用地地供应供应愈愈来愈来愈少。少。东线品牌开发商云集n中南集团n合景泰富n中信集团n宝安集团n中信泰富神州半岛n华润石梅湾n富力集团富力湾n雅居乐清水湾n……本报告是严格保密的。7二线腹地凭借其优越的自然环境资源逐步吸引越来越多的旅游和置业客群海口各湾区县市客户公寓1.6-2.3万/㎡文昌滨海别墅2万/㎡以上在海南有事业，追求完善城市配套的客户多选公寓9000—1.4万/海口海口市区㎡以上择此地公寓大于1.2万元/㎡无法承受海口房价，对基本城市配套有诉求的琼海市区文昌公寓7000-8000元/㎡买家万泉河.官塘被价格挤压来此置业的客户看中琼海的城市配公寓1-1.2万元/㎡琼海五指山博鳌套公寓6000-7000元/㎡公寓2万/㎡以上别墅1.28-2万元/㎡别墅3万/㎡以上博鳌价格敏感，对滨海有诉求的客户保亭公寓7000-8000元/五指山养生养老，对价格敏感的低端客户㎡乐东别墅4万元/㎡以上万宁兴隆万宁被滨海挤压并对自然资源有一定诉求的客户公寓6000-7000元/公寓0.9-1.5万/㎡㎡三亚市区洋房1.2-1.5万/㎡陵水待开发区域，多为对价格敏感或投资客公寓1.55-2.5万/㎡别墅2.5-4.5万/㎡洋房2-3.4万/㎡保亭低端养老度假客和对自然资源有诉求的买家三亚各湾区乐东待开发区域，吸引低端养老度假客和投资客公寓3-3.5万元/㎡各湾区为顶级富豪聚集地，腹地吸引着追求城别墅约7万元/㎡三亚市价值或无法承受滨海高价的买家海资源内陆自然资源一级海景：三亚、陵水环境资源：五指山、保亭——温泉资源：保亭、兴隆二级海景：海口、万宁、琼海本报告是严格保密的。——河流资源：万泉河、南渡江海南各区域按资源价值可以分为四个层级，本项目所处的海口大区域，属于第二个层级海资源一级：三亚、陵水二级：海口、万宁、琼海内陆自然资源环境资源：五指山、保亭温泉资源：保亭、兴隆河流资源：万泉河、南渡江万泉河第一层级：三亚、陵水第二层级：海口兴隆第三层级：万宁兴隆、琼海、文昌第四层级：保亭、五指山本报告是严格保密的。999海口是典型的二元市场，异地品牌开发商集中在沿海各板块，主打岛外客户，以滨海度假物业为主；本地开发商集中在内陆五个片区，以自住型生活社区为主，主打海口本地客户u新建桥荣域u万隆u以岛外客户为主的西海u万科新埠岛u联华岸片区聚集了大量一线品牌浪琴湾u新世1600亩海甸u宝安岛东海岸开发商的大规模项目。界美丽江南城沙u鲁能国贸海蓝椰u首创u以岛外客户为主的东海风4000多亩u长信金大英山岸片区仅有鲁能、鸿洲独挑牛大梁。岭府城片区滨江片区u异地二线品牌开发商主要集中在海甸岛片区。u东部板块：定位成国家级生态旅游度假区，片区内可开发土地资源较少、房地产项目开发受限，目前依靠少数几个大盘带动外销板块u海甸岛：海口市最早开发的填海区域，生活配套较成熟，可开发的土地资源基本出让完毕u西海岸：一线优质海景资源，海口传统的豪宅区域，在海口政务新区建设内销板块带动下，将成为海口新中心u盈滨半岛：一线优质海景资源，新兴住宅板块，目前由鲁能、富力带动，雅居乐也将进驻u国贸、金牛岭片区：高端以及中高端内销板块，基本停止住宅用地供应本报告是严格保密的。10位于城市重点发展方向，海口最高端板块，长流政务新区西海岸及会展中心的建设将极大促进西海岸城市价值提升，发展将更加提速长流起步区开发节奏：p一期：安排市委、市政府及一部分处级职能局的搬迁；配海甸岛套建设会议中心、接待中心，建设市民广场、会展中心国贸紫园p二期：安排市人大、政协、填海区处级职能局的搬迁，建设商务办公区中央公园p三期：完善基础配套设施，开发西南部的住宅小区长流起步区规划七星级千禧酒店7万㎡，108层，300多米五星级酒店6万㎡会展中心14万㎡经访谈了解，各方人士都看好市政府搬迁给西海岸片区带来的增值影响，区域未来将大力发展本报告是严格保密的。11海甸岛海口早期的填海区域，城市功能的自然延伸区，短期内土地供应有限，且多数项目转向居家型依靠荣域、江南城建立区域价值市场口碑p旧城区：以小规模、烂尾楼改造项目为过去荣域宝安江南城主，采取小户型低总价策略，主打岛外中产度假客户；u北海甸：依托国贸和旧城区配套，以宝安江南城、荣域为主的大规模、高现在品质楼盘为代表，拉开岛内客户北海甸置业趋势；北海甸美u北海甸剩余土地零碎且散，美丽沙集丽中开发尚待时日，但依托国贸区不断沙成熟的配套，以及美丽沙国际一流滨水新城规划，未来海甸岛区域价值将旧城片区未来不断提升容积率0.9，总建规模筑面积248万㎡推广中国右岸，贵胄语之城，惊世典藏依托国贸和老城区，拥有滨海配套极不完善和城市双重价值美丽沙滨水新城定位对区域价值继续抬升本报告是严格保密的。12非城市主力发展方向，目前处于开发的初级阶段，靠两江东组团个大盘带动，但区域凭借交通优势，未来发展潜力较大p规划：“两带一区五片”的布局，依托红树林自然保护区，打造成东海岸国家级旅游度假区，创造具有一流品鲁能海蓝椰风牌、一流水准的集休闲度假、高尔夫运动、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区p土地供应：生态度假区的规u目前东海岸尚处于开发的初级阶段，整划极大限制了土地的供应；代表楼盘鲁能海蓝椰风、鸿洲江山体形象尚未形成，资源型态保存较好；p发展前景：由于主打生态旅客户构成外来度假客户u东海岸的整体现状还比较荒凉，生活、游，受环境保护限制，片区商业配套匮乏，公共交通配套基本空白，土地供应及开发力度有限；区域价值东海岸国家级旅游渡假区与市区的沟通基本依靠私家汽车。u东海岸的稀缺滨海资源是其价值所在，土地供应受红树林自然保护区的限制，但它并不位于政府主力的发展方向上，土地供应较少导致东海岸目前发展陷入困境；本报告是严格保密的。13区位较偏，配套缺乏，但凭借强势的滨海资源和鲁能、盈滨半岛富力等大型品牌开发商的带动，已成为新兴热点片区，未来可开发土地较多内海、外海双重景观代表楼盘鲁能海蓝福源、富力盈溪谷、金手指温泉小镇、文王府花园客户构成岛外客户区域价值一线海景资源、休闲度假中心土地供应未来还有大规模土地待开发金手指温泉小镇p规划：“以发展度假休闲为主，观光游赏富力盈溪谷为辅，形成景观资源独特的、具有热带滨海特色的旅游度假区。p土地供应：片区内土地被几大品牌开发商掌握，未来可开发土地较多；p发展前景：海口新兴的中高端住宅区；本报告是严格保密的。14国贸因成熟的城市价值成为主打本地客户的高端区域，住宅功能逐渐减弱，向商务休闲功能发展美源·日月城、海岸1号、美源湾规划——国际一流商务湾区代表楼盘紫荆花园岛内客户占70%，岛外客户客户构成占30%——内销一居市场客户偏好滨海资源，以及高城市价值新世界美丽沙已无土地供应土地供应万绿园美源海口湾土地价格为全市最高土地价格u国贸填海区是整体配套成熟的城市核心区，国际商务湾区的规划方向板块前景：国贸填海区是住兼具一定海景资源；宅功能消失中的板块；未来u美源海口湾为最后一内销为主和最高地价决定的城市核心区形象区域功能将转换为集居住、个项目，近期准备开商务休闲为一体盘。已无土地供应决定近期住宅开发完毕本报告是严格保密的。15大英山规划为海口新中心的潜力板块，土地由海航控制开发，未来将承接国贸的城市价值n政府规划：规划为大英山综合商务区、是海口未来的城市中心，国贸n土地状况：区内土地供应较充足江东片区大英山n区域价值：城市价值金牛岭n客户构成：岛外中高端客户、部分海口高端客户府城滨江新城n典型项目：海阔天空国瑞城、国兴城n供应及价格体系：整体供应量约200万平米典型项目：海阔天空国瑞城?位置：国兴大道?规模：建筑面积100万平米?户型：2房92-108平米是主力户型，约100多户。3房136-169，4房187跃层?价格：十月开盘，预计12000-20000元/平米?客户：上门咨询客户主要是岛外中高端客户、本地高端的新海口人n从国