谨呈：××投资有限公司2010年11月海南海口市35、36号地商业前期策划版权声明：本文仅供客户内部使用，版权，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010.11报告思路及目录?业态组合定位?项目分析?规划创新建议?商圈分析?项目商业部分发展战略?招商策略建议?案例分析?出售策略建议?商铺推广策略2商业部分概念性报告概要发发展展战战略略————主力店主力店主主题题特色特色可出售性可出售性灵灵活性活性项项目定位目定位————中央政中央政务区务区··首席体首席体验验式式购购物中心物中心海洋主海洋主题题StreetMallStreetMall（街（街区购区购物中心）物中心）餐餐饮娱乐饮娱乐型型准准区区域性域性以品牌超市以品牌超市为为核心的核心的购购物中物中心心规划创规划创新新————垂直空垂直空间间2+12+1模式模式水平空水平空间间的全街的全街铺规划铺规划模式模式海洋主海洋主题题的景的景观观街街区区媒介策略媒介策略————基本沿用外基本沿用外销媒介策略，媒介策略，内外外销主要是推广主主要是推广主题不同，不同，下沉式广下沉式广销场场主入口及中庭主入口及中庭内负负销一一层变层变首首层层题以大理和昆明以大理和昆明为为推广核心推广核心区区域，以域，以现场现场展示展示，活，活动营销动营销，，户户外广外广告告为为主要推广媒介主要推广媒介商商铺铺功能功能转换转换的的两种两种模式（正式模式（正式与与非正式）非正式）招商策略招商策略————分分阶阶段招商重点，段招商重点，对对于主力店不惜代价，以面于主力店不惜代价，以面积换单积换单价价出售策略出售策略————不同位置采用不同出售方式不同位置采用不同出售方式选择选择最佳出售最佳出售时时机（确定主力店后）机（确定主力店后）3报告思路?业态组合定位?项目分析?规划创新建议?商圈分析?项目商业部分发展战略?招商策略建议?案例分析?出售策略建议?商铺推广策略4项目分析——经济技术指标36号地块各项指标35号地块360136023603占地面积（M2）31491.113976.8715628.2729609.96土地用途商住商住商住二类居住用地使用年限（年）70707070容积率5.62.12.02.0建筑密度≤25%≤25%≤25%≤20%绿地率≥50%≥45%≥45%≥45%建筑限高（≤米）200404050停车位（个）-293312592商业面积比例（%）30%15%15%　商业面积（M2）5290544034688　合计商业面积（M2）619965项目商业SWOT分析优势劣势紧邻未来海口市政府、会展中心，片区发容积率高，建筑密度低展前景较好；地块分割严重，规划限制条件多有西海岸最具规模的商业配套；临滨海大区域目前人口密度较小,商业氛围冷清道、长滨路，有利于商业开发。西海岸二线海景资源，属高档片区，片区消费能力较强；机会威胁海南国际旅游岛-带来相关政策利好；海甸岛美丽沙商圈形成竞争态势东环铁路开通-拉近消费距离片区商业用地较多，未来招商压力较大跨海大桥–提升片区商业辐射能力政府政策性风险南港码头-三港合一带动片区商业发展盈滨半岛-与片区通车，扩大商业辐射范围商业—商业片区发展日益成熟，商业互动性6项目关键问题?项目所在商圈未来发展速度的不确定性较大；?项目35号地高容积率商业部分可出售性较差。（一般规划层数较高）7报告思路?业态组合定位?项目分析?规划创新建议?商圈分析?项目商业部分发展战略?招商策略建议?案例分析?出售策略建议?商铺推广策略8海口三大商圈——海秀东商圈、解放西大同路商圈、国贸商圈?目前，海口市中属于市级的商圈有3个，大小级别依次为：海秀东商圈、解放西大同路商?解放大同路商圈圈、国贸商圈、。其余的海甸岛、秀英、滨海?国贸、玉沙路商圈路、龙昆、府城商圈南?海秀东商等都属于城市片区级商圈圈，影响力和辐射力都不及三大商圈。9海秀路商圈是海口乃至海南省最大的商圈?海秀路商圈是海口乃商圈分析指标海秀东商圈1.人口规模及特征分析海口核心商圈，辐射全市，乃至吸引下属县市消费；消费人口年龄22-55岁，至海南省最大的商圈，教育水平高，收入中上且稳定；以公务员、医生、律师、商人等职业居多。商品贸易辐射范围涉及到整个海南，在海秀东2．经济状况分析处于强势核心商业地位，大型商场云集，酒店众多；从业人员以从商、政府、服务行业居多，居民收入两极化现象明显，消费能力强弱分化；节假日消费强路一带集中了海口几个、旅游消费多。最大的3．竞争状况分析同业竞争激烈，大商场定位雷同，经营手段单一，集中在一条街道两侧，市场shopingmaill，人流车相对饱和；专卖店众多，与商场专柜形成竞争。流也是最大的。该商圈4．交通条件分析海秀路为海口市东西方向主干道之一，由于规划原因，已出现停车场紧缺的现由上世纪八十年代起步象，各商场相互争夺车位，车位不足也给消费者驱车购物带来不便。，现在已经发展成熟，5．客流量分析多数为自身客流，滞留时间较长，目的性强。在节假日消费相当集中，周末的主力商业中心有明珠广客流量大过平日，晚上的客流量大过白天。场、DC数码城、第一百货、南亚广场等。6．环境分析地理位置为绝对的城市中心、商业旺区，区内酒店林立，消费场所众多。7．自身分析中高档商品聚集，经营品种以珠宝、化妆品、服饰、食品、皮具、超市、电脑、电子、通讯等产品为主；卖场设计布置现代、漂亮，为目前海口市最好；经营方式上充分利用门前广场和大型显示屏，活动促销频繁，聚集人气。8．城市规划是政府扶持发展的商业区域，也是发展最成熟的一个区域；但由于前期规划的缺位，出现了诸如车位、同业竞争等问题。10海秀路商圈——南亚广场南亚广场项目位于海口市海府路与和平南路的交汇处，商住综合楼，总25层占地面积23528平方米建筑面积128392容积率3.5平方商业面积51977平方米商业层数5层所处商圈海口最大商圈海秀东路、明珠商圈，附近常住人口25万主力店家乐福，2、3层，营业面积约2万停车位地上54，地下及立体停车楼约730，总车位约780状态海口最早的大型超市，目前经营状况良好租金业态套数营业方式负一层160-180元/㎡各类服装、内衣、床上75店铺、柜台用品、家居饰品；首层200-220元/㎡化妆品珠宝首饰店铺64店铺、柜台、柜台二层家乐福超市，海口第一家家乐福三层四层餐厅、娱乐城、影院、11店铺、开放式美容11解放西大同路商圈分析?解放西、大同路商圈商圈分析指标解放路商圈是得胜沙、解放路、1．人口规模及特征分析海口次级商圈，部分商品具有全市垄断性地位；消费年龄10-60岁，跨度较大；教育水平参差不齐，收入中等或中低水平，稳定性差；以个体户、学生、职员、营业新华南、博爱路传统员等为消费主体。历史商业街区的延伸，是海口商业的发源2．经济状况分析公共文化配套设施密集，吸引了年轻人消费；小商户云集，政府再就业安排渠道之地，海口历史最古老一；居民收入状况一般，消费能力中等。的商圈，起源于上个3．竞争状况分析新华南电器一条街，博爱路小商品一条街、解放西、得胜沙路服装鞋包一条街，聚世纪初，很多南洋风集了大批小商户，各商户相互依存，形成了专业市场格局，占据了海口市垄断性地情的骑楼街具有历史位。4．交通条件分析属于街区性质，道路纵横、四通八达，公交路线发达；停车场地有限，仅部分大型文化保留意义，如新商厦有停车场，如多宝利、东方广场等；区内规划有步行街，禁止机动车进入。华南的家电、中山路的交电、博爱路的小5．客流量分析客流量大，为自身客流和分享客流；滞留时间长，目的性强，晚上和周末、节假日商品、得胜沙的服装相对集中。6．环境分析历史悠久的传统商业区域，位于城市地理中心，建筑陈旧、配套落后，集中大批中，这是我市的商业文小商户、手工业者，若不改造发展前景被限。脉和多年商贸业的积淀。这里将来将被改7．自身分析电器产品聚集，服装鞋帽以中低档产品为主，小商品包罗万象；传统街铺形式居多，少数大型商场多采用柜台摊档形式，密集混乱。除电器产品外，很少采用活动促造成海口主要的商业销经营，以议价经营为主。步行街。该商圈主要的商业中心有友谊商8．城市规划政府规划改造，现状已遭遇发展瓶颈，需要科学的规划、建设和引导。海旅集团负业广场、百货大楼、责的海口骑楼老街项目已完成《海口南洋骑楼项目示范区可行性研究报告》。泰龙城等。12解放西大同路商圈——友谊商业广场友谊商业广场简述经营楼层7层，停车收费，3元一次，以中高档物品为主、店面大的以保底联营的方式出租所处商圈大同路商圈商业层数7层停3元一次车收费业态租金营业方式首层名品店、快餐、银行、珠宝、480-500元/㎡柜台、商铺化妆品、皮鞋、钟表二层各类女装服饰美容230-280元/㎡柜台、商铺三层运动、休闲服装、户外用品运180元/㎡柜台、商铺动品乐器皮具四层男装、童装、极速乐园开放式五层KTV、咖啡厅、餐厅开放式13国贸商圈分析——最新的商圈?国贸商圈是近年随商圈分析指标国贸商圈1．人口规模及特征分消费年龄22—60岁，人口密度比海秀路稍逊，教育水平高、收入稳定且位于中上水平着海口湾片区开发而析，职业以大中公司职员，银行、证券金融机构职员、律师、商人、教师等居多。新型的商圈，也是海口唯一的CBD商圈，2．经济状况分析海口CBD，写字楼密集（玉沙国际、国贸中心、深发展大厦、珠江广场、南洋大厦等等），办公人群集中，区内有椰树集团，居民收入高，消费能力强，外来人口多，有起源于九十年代，近度假季节性消费特点。年新开张的商业项目有：宜欣购物广场、3．竞争状况分析存在市场空白，但由于目前几家商场定位雷同，仍竞争激烈；区内餐饮娱乐业和服务上邦百汇城，本片区业较