谨呈：海南省地产集团顺应旅游发展趋势，重塑丝路文化辉煌，提升海南文化国际竞争力修改稿海南龙栖湾旅游地产项目前期策划报告二OO九年二月世联项目组进行了大量的数据收集与相关研究进行的调查进行的访谈进行的研究参考的数据?龙腾湾-龙栖湾及其?世联集团董事长/总?海南旅游地产研究?世联平台数据库周边实地调研与踏勘经理?海南东部旅游带研究?CNKI数据库?海南主要湾区考察?海南土地储备中心主任?海南西部工业带研究?中国房地产信息网数-海口：东海岸、西海?三亚规划局总规划师据库岸等?海南区域开发模式研?深圳综合开发研究院究?搜房网数据库-三亚：三亚湾、大东旅游研究中心主任海、海棠湾、红塘湾?项目价值研究?《中国房地产年鉴》?深圳华侨城旅游投资、亚龙湾等发展部?项目发展方向研判?海南、海口、三亚等?-其他区域：清水湾?深圳华侨城旅游总策?项目解决方案研究2000~2007年统计公、香水湾、石梅湾等划师报?项目发展战略评估?海南房地产市场调查?深圳万科集团?海南官方统计网站??项目整体定位?海南旅游市场调查万豪集团营销总监?部分城市统计年鉴?消费者市场调查?海口喜来登酒店营销?项目功能定位总监?优秀硕博士论文?……?……?欧博公司Miche?……Perisse?……2深圳世联地产Worldunion汇报内容?概述?国际一流滨海旅游度假区案例与关键成功因素?海南旅游发展新趋势?项目发展机遇研判和市场可行性分析?龙腾湾-龙栖湾整体定位?龙腾湾-龙栖湾空间布局?区域模式?开发计划3深圳世联地产Worldunion项目区位：距三亚凤凰机场60公里，距三亚市区70公里，距离乐东县城45公里项目在海南的位置图项目在乐东的位置图乐东县城45km60km凤凰机场三亚项目70km项目4深圳世联地产Worldunion项目规模：面积共约66平方公里，包括龙腾湾和龙栖湾两个湾区?项目总规模约66平方公里，海岸线长33公里，内陆延伸2公里?项目自东向西包括两个湾项目范围区：龙栖湾、龙腾湾，两（66平方公里）湾区均为西南朝向，自然相连，之间无建筑物阻隔龙腾湾龙栖湾项目（海3岸3公线里）5深圳世联地产Worldunion项目四至：南部临海，北靠三个乡镇，东端紧靠三亚崖州湾，西部为莺歌海盐场?项目地段分属于九所、利国、黄流三镇，三个镇均以农业为主，其中九所镇规划为未来的新型城区?东端的石柱岭位于乐东和莺歌海盐场黄流镇利国镇三亚崖州湾交界处，可见东锣、西鼓两岛镇村庄户数（万人口（万区（个）户）人）九240.512.53九所镇所利140.341.62国黄140.351.88流总521.26.03计南部海面东锣、西鼓石柱岭6深圳世联地产Worldunion项目交通：临近多条交通干道，外部交通便利；内部交通以乡镇公路为主，通达性较差?项目外部交通便利，位于海南省南部九所等三个镇区，临近多条交通干道，距三亚、机场等地点较近?项目内部交通以乡镇公路为主，225国道和环岛铁路西线横穿整个项目，是与外界联系的主要交通设施?项目海边通达性较差，进入海边需要穿过海边的村庄，路况较差，车辆无法直接进入交通要道东线高速、西线高速、中线高速西环铁路距三亚70公里距凤凰机场60公里距南山35公里225国道距乐东县城45公里7深圳世联地产Worldunion土地利用：以集体用地为主，包括村庄、水塘、农田、河流和防护林等?项目纵深两公里范围内涉及村庄52个，户数1.2万户，人口6.03万人项目土地利用占比农产品基地村庄入海河道基本农田林地建设用地农田未利用地防护林带水塘资料来源：乐东县政府8深圳世联地产Worldunion内部资源：一线滨海处于未开发状态，资源条件极佳，无其他特殊资源?滨海资源优越，海水清澈，沙质细腻，海岸线绵延长达33公里?龙腾湾海岸人为活动较少,沿线均为防护林带海水海岸线沙滩?龙栖湾沿岸分布大量养殖水塘，海岸遭到轻微破坏?项目内分布四条天然河流，其中望楼河入海口为天然避风良港河道入海口山海相连龙栖湾四河分布望楼港部分海滩遭破坏9深圳世联地产Worldunion项目背景海南省提出建设国际旅游岛目标项目位置位于乐东县滨海区，东距三亚70公里项目规模龙腾湾-龙栖湾岸线长33公里，面积66平方公里基本特征项目四至紧邻三亚崖州湾、莺歌海，背靠三个乐东乡镇项目交通外部交通便利，内部通达性差项目资源滨海资源优越，生态环境良好大三大三亚亚旅游圈旅游圈内内、具有、具有优质滨优质滨海海资资源源条条件、件、属性界定大大规规模、陌生模、陌生湾区湾区的旅游的旅游开发项开发项目目10深圳世联地产Worldunion审视（一）:项目如何寻找独特的价值定位，为海南旅游开辟新市场已形成的旅游格局预期将有多个湾区入市海棠湾……清水湾：海甸岛：红塘湾国际综合度假区中档滨海度假区石梅湾香水湾三亚湾：亚龙湾：西海岸：城市级度假区国家级度假区高档滨海度假区东海岸盈滨岛……大东海：崖州湾：……传统旅游区创意产业11深圳世联地产Worldunion审视（二）:项目应如何打造富有吸引力的功能和产品，以完善海南旅游格局东部旅游带已初步成型海南产业已初步形成东部旅游带和西部工业带格局海南旅游客流旅游产品北部旅游目的地西部工业带海口美兰机场美兰机场高尔夫球场儋州/洋浦?560万人次海口客流（16个）海口港口游艇码头琼海?78万人次星级酒店东方(200余家)万宁凤凰机场度假物业乐东凤凰机场三亚客流?500万人次国际会议三亚东部旅游带南部旅游目的地……12深圳世联地产Worldunion审视（三）:面对国际旅游岛建设热潮，项目应该创新何种区域模式，为区域开发树立标杆过去海南取得成功因素现在已经发生变化经济未来发展难以预期发展?全国经济稳步快速发展?全国经济明显放缓?各类土地价格飙升?各类土地价格下降?投资商资金充裕，势力较强?投资商资金严重紧缺期升?投资商大多采用区域拓展战略?投资商保守保生存上速?快?各消费群体的投资欲望强烈各消费群体整体观望济经?土地价格偏离价值?土地价格回归价值?开发主体开发能力强?开发能力急速减弱1978年改革开发2007－2008年时间?市场多元需求支撑?市场需求大幅萎缩13深圳世联地产Worldunion项目最终需要解决三个层面的核心问题：价值定位+功能产品+区域模式从海南岛旅游发展中寻找机会价值定位功能产品区域模式14深圳世联地产Worldunion汇报内容?概述?国际一流滨海旅游度假区案例与关键成功因素?海南旅游发展新趋势?项目发展机遇研判和市场可行性分析?龙腾湾-龙栖湾整体定位?龙腾湾-龙栖湾空间布局?区域模式?开发计划15深圳世联地产Worldunion我们对世界一流滨海度假目的地的成功开发进行了广泛的研究，并着重分析了其中的四个国际案例初步考虑案例?Sentosa,新加坡?Bintan,印尼?Malaka,马来西亚?Johore,马来西亚着重分析其中的四个?Balearic,西班牙?拥有自然山海风光?Varadero,古巴?成为国际化的热门旅游点?Cancun,墨西哥?Pattaya,泰国?制定明确的区域定位、发展规?Varadero,古巴?划及市场推广策略KasaiTokyo,日本?Balearic,西班牙??优化区域产业结构SaiKung,香港?Hawai`l,美?Beitou,台湾国?Karnataka,印度?Hawai`l,美国?NapaValley,美国加州?NavyPier,美国芝加哥16深圳世联地产Worldunion以墨西哥坎昆为例进行详细阐述：坎昆从加勒比海的小渔村发展为世界著名的滨海旅游度假胜地位置/规模：坎昆主要特点:?加勒比海北部，尤卡坦半岛东Cuba北端海滨，总占地约60平方公里，20公里长海岸线，以白沙滩为主坎昆城功能组合：尤坎昆岛?包括旅馆区（坎昆岛）、居住卡区（坎昆城）、国际机场区、坦半保护区礁湖岛?“白沙滩”、圣米盖里托古迹废加勒比海墟、尼楚普特(Nichupte)、波荷奎(Bojorquez)礁湖等17深圳世联地产Worldunion坎昆各种旅游产品构建了度假生活较高的价值体系主题餐厅吃酒吧迪斯科舞厅儿童乐园区游艇玩海岸高尔夫球场各冲浪项旅水上运动俱乐部游活水族馆动购物中心购1500多家自由免税商店游玛雅遗址Spa水疗娱按摩保健其它康体设施18深圳世联地产Worldunion会议展览业与旅游嫁接，国际组织和国际企业的会议促使旅游淡季变成旺季?坎昆国际会议展览中心坎昆国际会议展览中心-举行过多次重要的国内和国际会议位于坎昆旅游酒店区内-每年有许多享有声望的国际企业来举办会议，紧邻高星级酒店群，-会议促使当地旅游淡季变成旺季，酒店入住率高达85%，收费随之上涨距离机场20分钟车程会议时间性质?建成于1994年，共4层，总建面15.3万平方尺发展中国家和发达国家就国际经济合作1981.10国际，能同时容纳7000人与发展问题进行对话的最高级会议?优质海景、紧邻高级酒世贸组织第五次部长级会议2003.09国际店与国际机场、先进完加勒比海湾酒店国际会议每年6月区域善设备、周全服务等优势吸引国际组织和企业电影节每年11月区域在此举办重大会议墨西哥革命周年庆典每年11月全国19深圳世联地产Worldunion文化产业和度假旅游结合，发掘和整合玛雅文化历史资源和民俗风情，为旅游业带来了可持续发展空间文化资源保护政府于70年代开始强调对玛雅历史区域的保护，并对其进行修复玛雅文化文化资源整合文化产品打造将岛上原有的圣米盖用玛雅文化打造旅游里托古迹废墟与周边的奇产品，吸引游客，数据显琴伊察、图卢姆等玛雅文示，其中30%的游客是受到遗迹纳入度假者游览的范围玛雅文化的吸引前往坎昆20深圳世联地产Worldunion坎昆