谨呈：隆基泰和实业有限公司承德隆基泰和RBD项目市场研究及开发方案报告（中期沟通）世联地产·华北区域顾问业务中心二零一一年五月版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1报告内容?项目本体条件分析?城市背景环境分析?住宅市场研究?商业市场研究?RBD案例借鉴?项目整体定位?分物业类型初步定位?经济测算及评价2【区位】项目位于承德高新技术开发区，武烈河与滦河交汇处，未来规划建设的承德RBD（休闲商务功能区）内老市中心老市中心开发区RBD开发区?老市中心：紧邻避暑山庄，商业繁华，交通便利。?开发区：属于政府规划新城所在地，将来会成为承德市第二极，与老市中心并驾齐驱。?RBD：总占地约3.24平方公里，是多功能、综合性集行政办公、商业、商务、文化、旅游服务等功能为一体的城市公共功能中心。3【外部交通】项目地块通达性较好，紧邻京承高速入口处，城市主干道连接市中心?迎宾路连接本项目和承德中心城区，路况较好，车程约半小时。?地块紧邻京承高速，且临近规划建设中的高铁车站。迎宾路G01京承高速滦河环城东路4【周边现状】目前项目周边为待平整土地及在建楼盘?西侧：紧邻京承高速承德入口?东侧：相隔部分地块为山地和铁路经过，景观资源一般京承高速入口处?东南侧：为在建楼盘武阳丽园?南侧：目前为工厂及待平整土地武阳丽园5【周边规划】项目周边未来将有教育、商业、企业办公等多种类型配套?北面：未来建有红星美凯龙家具广场。?东面：分别为小学建设用地和回迁区。红星美凯龙?中间：规划建设三个商业银行?南面：临近地块将建设海关大楼。办公楼。三个地块合计用地面积2.04万平，建筑面积8.06万平，容积率为4。?南面：有已经建成的承德颈复康药业集团。6【地形地貌】内部土地较平整，地块拆迁完毕，整体利于后续开发建设35531241427【内部交通】内部主要干道建成，交通状况良好?地块南北主干道已经建成，地块内部规划道路未修通。规划范围内已有两条道路进入施工阶段。?未来：需项目自行进行路网建设。8【技术指标】项目含多种不同用地性质地块，未来物业类型多样地块用地性质用地面积（万平)建筑面积(万平））容积率1二类居住用地4.4712.522.82二类居住用地5.7916.212.87697733二类居住用地1.907.604815944二类居住用地2.098.36425二类居住用地1.094.3646商办混合用地2.610.43.27商业用地2.16.33.08酒店用地3.8412.283.29商业办公用地1.873.371.8合计26.9682.61规划条件：——8号地块建设shoppingmall；——9号地建设承德市地标建筑五星级酒店，双子座建筑，限高150m。9本体属性中小城市城市发展方向上的区域性开发项目10报告内容?项目本体条件分析?城市背景环境分析?住宅市场研究?商业市场研究?RBD案例借鉴?项目整体定位?分物业类型初步定位?经济测算及评价11【城市区位】承德位于河北省东北部，临近京津等区域中心城市，与其来往便利n地理位置：承德是河北省辖市，处于华北和东北两个地区的连接过渡地带，地近京津，背靠蒙辽，省内与秦皇岛、唐山两个沿海城市以及张家口相邻。n交通情况：交通便利，铁路、公路辐射周边省市。1.铁路：目前有京承、锦承、承隆三条铁路在承德站交汇，正在建设中的张唐铁路和即将开工建设京沈客运专线计划在2014年竣工。2.公路：境内有101、111、112国道通过，向北可通往内蒙古，向东可达辽宁，西南前往北京，东承德市南则到天津。3.高速路：构筑以“一环八射”（所谓一环是指市区周边高速环路，八射是指：京承，承唐，承秦，承朝，承津承围，承赤，承张）高速公路为核唐山市心的综合交通网络。12【人口及行政区划】承德全市辖八县三区，目前人口约370万，城区人口约50万，属于中小城市规模?承德总占地4万平方公里，人口总数约370万。——人口主要集中在市区及离市区较近的承德县、平泉县以及围场满族蒙古族自治县等。?全市行政划分为八县三区：——三区：双桥区、双滦区、鹰手营子矿区。——八县：丰宁县、隆化县、滦平县平泉县、承德县、围场满族蒙古族自治县和兴隆县及宽城自治县。13【区域经济】承德在河北省GDP总量位于中下游，属于典型的中小城市规模，城市对外吸引力较低GDP值增速?承德2010年全市实现生产总值880.5亿元，100020.00%比上年增长11.4%。880.516.30%763.7?2010年河北省全省生产总值实现20197.1亿800714.916.00%15.70%元，其中承德市处于全省的第十位。55011.00%11.40%60013.00%12.00%50004003008.00%4300400034002004.00%亿元3000230000.00%210020502006年2007年2008年2009年2010年200013001160966.12930880.51000781.5“十一五”期间承德全市生产总值及增长速度0庄山定口家唐邯郸沧州保廊坊邢台承德衡水石张家秦皇岛资料及数据来源：《2010年承德市国民经济和社会发展统计公报》、《2010年河北省国民经济和社会发展2010年承德在河北省内生产总值排名统计公报》14【产业结构】承德凭借避暑山庄等资源成为我国著名的旅游城市，带动了旅游业的发展?承德市有“紫塞明珠”之称。有我国现存最大的皇家园林--——避暑山庄（世界文化遗产），雄伟壮观的寺庙群--——外八庙。?1982年，“全国首批24个历史文化名城”、“中国首批44家风景名胜”。?1994年，联合国科教文组织列为“世界文化遗产名录”。?2007年，国家5A级旅游城市。?······15【产业结构】但目前仍然以工业和建筑等第二产业为主，旅游经济所占比重不高16%33%?承德市的第二产业是主导产业。其中承德市双滦大兴矿业有限公司、承德钢铁有限公司等重工业企业是河北省知名企业；以及近期房地产市场的崛起，第二产业生产总值占全市生产总值的51%。51%?相比较第二产业，第一产业和依附旅游业的第一产业第二产业第三产业第三产业所占比重不大。资料及数据来源：《2010年承德市国民经济和社会发展统计公报》16【产业结构】钢铁和矿业是承德的主要支柱产业，孕育了大量高收入财富人群?滦平县内矿产资源?承钢集团是国家大型一档企业，全国500十分丰富，目前已家最大工业企业之一，北方最大钒钛钢铁基发现的达50多种以地，是河北省和承德市工业的重要带动力上，特别是铁矿资量，现有子公司14个(独资公司7个、控股公源分布在全县东部、司7个，其中中外合资公司2个)、分公司14东北部和西南部十个，公司现有职工2.3万人，拥有总资产个乡镇，储量约163.8亿元，其中所有者权益20.4亿元。固定亿吨，黄金、白银资产原值33.89亿元，净值23.32亿元。和各种非金属矿也都非常丰富。?宽城县充分利用自身的资源优势，加强金矿的堪探开发。全县共有国营黄金矿山两个、集体黄金矿山26个、采区（坑口）200多个。产业的发展也带动了经济的进步，宽城县已经成为承德商业消费群体中一个重要的组成部分。17【城市规划】承德市城市规划实施“南扩、西进、北延、中疏”的发展战略，项目所在的南区是城市重点发展方向?城市规划战略：通过实施“南扩、西进、北延、中疏”城市发展战略，形成组团式结构，即中心城区由老城区、北区、西区和南区四个组团组成。北区——南区（高新技术产业园区、高校园区）：为行政办公、高新技术产业和教育功能区。中心聚焦人口30万人，建设区面积30平方公里，城区经10年以上时间再造一个新市区。西区——西区（双滦区）：主要包括双塔山镇和南区滦河镇，职能为工业和附属旅游区。——北区：用5至7年时间打造成为为休闲度假、会展和现代物流区。——中心老城区：职能为旅游服务、商业贸易区。18小结：一、旅游业对城市整体经济增长以及消费拉动作用有限，依然以内向型经济发展模式为主。二、承德整体经济发展水平不高，以矿产、热电为主要支柱产业，孕育了部分城市高端消费人群。三、城市扩张使南部开发区已经成为城市的热点区域，是房地产市场竞争的重要板块。19报告内容?项目本体条件分析?城市背景环境分析?住宅市场研究?商业市场研究?RBD案例借鉴?项目整体定位?分物业类型初步定位?经济测算及评价20板块分析承德房地产市场可划分为以下三个板块市区板块开发区板块大学城板块承德老城区，沿下营房大街、承德老城南环线以南，京承滦河与武烈河交界以南，大?主要区域石洞子沟路、牛圈子沟路等。高速以北，武烈河沿线。学城及周边区域内楼盘。塞纳蓝湾、水榭花都、中承德世纪城、卧龙山庄等阳光四季城、天都嘉城、?典型项目泰自然城、名苑山庄等和润新城等开发区板中心城区板块块大学城板块21【价格I】各板块价格水平以中心城区最高，其次为开发区；但价格差距较小，整体发展较均质单价（元/平）高层叠拼750070006500600055005000450040003500塞纳蓝水榭花中泰自名苑山卧龙山天都嘉和润新阳光四凤凰御御龙瀚湾都然城庄现代城世纪城庄城城季城景府中心城区板块开发区板块大学城板块22数据来源：世联调研【价格II】在类似市场环境条件下，高品质产品的溢价能力开始显现，市场不同层次产品之间的价格差距逐渐拉开?天山水榭花都：主要竞争项目价格比较（元/平）——稀缺产品形式：城市中心区的洋房和双拼、联排别墅。40000（预）——鲜明风格特色：承德市场较纯粹的西班牙风格。——项目配套设