谨呈：绿宸地产走向未来，更决定未来走向!——河北固安项目前期策划报告整体思路整体思路项项项项目背景目背景目背景目背景核心核心核心核心问题问题问题问题聚焦聚焦聚焦聚焦项项项项目机目机目机目机会寻会寻会寻会寻找找找找项项项项目定位目定位目定位目定位整整整整盘盘盘盘操操操操盘盘盘盘策略策略策略策略启动区启动区启动区启动区策略策略策略策略项目背景。?本体分析?开发商目标本体分析本项目位于河北省固安县县城南部，毗邻北京，项目区位属于北京周边陌生区域京?本项目位于固安县九企业铁城南部，距离固安县工业北部路50公里城核心区2公里；?本项目属于固安县固安核心区固安站城市总体规划（2008106－2020）南部工业区国道内居住用地；项目地块东干渠南部工业区?本项目位于临空发廊涿高速展带的中心层内，毗邻第二机场，发展潜?固安县隶属河北省廊坊市，地处首都地区“一力巨大；?交通优势明显，具轴三带”京津发展轴的轴心区；固安有承接北京人口疏散?固安与北京大兴区仅有永定河相隔，古有“天及空港人口的位，区子脚下”之称，今有“京南明珠”美誉；本报告是严格保密的。?固安距北京天安门50公里，属于京郊区域；本体分析本项目紧邻106国道，交通便捷，距离南三环车项目交通程40分钟区域交通——?106国道、京九铁路纵穿全境，京九铁路在南三环固安设有车站和货场；南四环?大广（大庆、广州）高速北京段直达固安县南五环城；大?廊涿高速公路横贯东西，向东30公里与京兴津塘高速公路相连，向西15公里与京石高速线衔接；南六环?区域内943路公交直达北京；京开项目交通——高速?紧邻106国道，出行便捷，至北京南三环京车程40分钟；10九6铁?距离在建地铁大兴线南兆路站距离约25公国路里；道?943路公交，直接通达北京；首站：霸州火大广车站，终点站：永定门长途汽车站；全程高?距离京九铁路固安站不到3公里；速廊涿高速公路943路公交车首站：霸州火车站，终点站：永定门长途汽车站；全程53.5公里，快车33站，慢车47站，发车间隔约15分钟本报告是严格保密的。大广高速公路河北段，计划2010年开工，2013年建成通车；地铁4号线大兴线预计2010年10月开通，终点站南兆路站。本体分析周边有少量低端配套，紧邻县城中心，可享受县项目周边配套城中心现有配套文?周边有少量配套，且配固安人民法院京安学院套低端；固安人民政府?项目地块距离固安县中固安镇医院心距离不到2公里，可享受县城内配套设施；明珠商厦固安核心区文聚宝龙超市固安第一中学启动区周边配套固安人民医院汇丰家园售楼处五金店启动区（南五里）项目地块沿街餐饮加油站加油站政府围挡强盛汽车贸文学校易有限公司1道0商场引6清加油站医院干国本报告是严格保密的。渠本体分析周边道路现状良好，地块较为规整，具有水体资源项目四至农兴路搅拌站尚品阳光地块现状在建道路10106国道6农兴路国木材林道一期前期售楼处位置公主河二期天顺家园小区引清干渠启动区三期固马路回迁小区加油站垃圾处理厂云龙湾酒店项目四至加油站东至：106国道，双向六车道；固马路混凝土厂西至：固马路，双向四车道；南至：云龙湾酒店；本报告是严格保密的。北至：农兴路，双向四车道本体分析项目为中低等开发强度具备完善生活配套的区域项目经济指标开发项目，一期地块中等开发强度无配套支持经济指标整盘（开发商提供）一期（根据用地红线图）启动区规划总占地面积1815亩500亩228亩住宅建筑面积165万平米约83万平米约38万平米19万平米酒店：2万平米小学：1.4万平米幼儿园：1万平米公建建筑面积医院：0.4万平米--------文体活动中心：1万平米菜市场：0.5万平米其他商业配套：12.7万平米居住建筑密度30%30%----容积率1.522.52.5绿地率30%30%30%本报告是严格保密的。本体分析启动区地块规整，无可利用资源，紧邻国道，北启动区侧紧邻回迁别墅区，周边有少量低端配套启动区周边配套汇丰家园售楼处五金店启动区（南五里）沿街餐饮加油站加油站围挡强盛汽车贸易有限公司10公6主河加油站国道本报告是严格保密的。本体分析本体属性：北京周边，中低等容积率，配套齐全项目本体小结超大规模的区域开发项目交通便捷；紧邻106国道，通过京开高速直到CBD车程不到1小时；943路公交车直达南二环超大规模;184万超大规模社区（开发周期8－10年）具优势备条件发展成一个功能完备的大型居住社区；项目内配套齐全；规划设计幼儿园、酒店、小学、医院、会所、菜市场以及配套商业紧邻北京，具备一定的城市属性；中低等容积率，物业类型可以有多种选择边缘地带，区域认知较差；劣势紧邻主干道，噪声影响；对启动区对启动区影影响较响较大！大！周边配套较低端；回迁房影响品质本报告是严格保密的。项目背景。?本体情况?开发商目标项目背景开发商目标“打造绿宸集团品牌形象，项目引领固安市场”“考虑大盘，给前期客户留足一定利润空间”“资金快速回笼”世世联联理解：理解：此此为开发为开发商首商首个进个进京京开发项开发项目，在保目，在保证证安全基安全基础础上，首期上，首期实实现现快速快速销销售售，，综综合效益最合效益最大大化化，，树树立立开发开发商品商品牌牌。。项目背景世联解读?首期安全、快速回款，树立良好的市场影响力?整盘综合效益最大化，引领固安市场整体思路整体思路项项项项目背景目背景目背景目背景核心核心核心核心问题问题问题问题聚焦聚焦聚焦聚焦项项项项目机目机目机目机会寻会寻会寻会寻找找找找项项项项目定位目定位目定位目定位整整整整盘盘盘盘操操操操盘盘盘盘策略策略策略策略启动区启动区启动区启动区策略策略策略策略问题聚焦。问题聚焦北京1小时交通圈城镇组团中，发展相对滞后的非热点区域印象外围城镇,区域竞争力有限一小一小时时交通交通圈圈1小时交通圈城镇：?燕郊：京承京承京哈高速，快速公交通达；房地产成熟发展区域；区域配套有限；机机场场快速快速?大厂：半半小小时时交通交通圈圈京哈高速，快速公交可达；顺义顺义房地产起步发展区域；区域配套匮乏；?香河：京京哈哈京沈高速，快速公交可达；通州通州燕燕郊郊家具产业、房地产发展区域；区域配套大大厂厂匮乏；?廊坊：香香河河京津塘高速，快速公交可达；房房山山亦庄亦庄自身产业发展完善、房地产成熟发展区京沈大大兴兴域；区域配套完善；京石京石廊坊廊坊?永清：京津塘、廊霸路；固安固安自然环境良好，房地产启动区域；区域配套匮乏；永永清清?固安：京京开开京津塘京津塘京开高速，快速公交可达；农工业、房地产启动发展区域；本报告是严格保密的。区域配套匮乏；问题聚焦农业产业为主，具备优质交通系统的北京南部外围城镇区域印象无强势区域价值吸引力固安县产业结构比例固安县概况：速廊坊市高?总面积698.73平方公涿固安县密里?2008年末总人口永清县416670人京津南通道京?主导产业：农业九铁路数据来源:2009廊坊经济统计年鉴与大兴县紧邻，且有交通联系紧密?固安-北京南四环:京开高速路程约40公里；?固安-广阳区九州镇：密涿高速廊坊段约20公里?固安-永清县：廊涿线约20公里；?固安-涿州市：廊涿线约25公里、廊涿高速路程约30公里；?固安-霸州市：106国道约35公里、大广高速规划路；本报告是严格保密的。问题聚焦共享北京支付能力有限的刚需客群，受区域发展限制，区域市场当前阶段属认知度有限区域一小一小时时交通交通圈圈廊坊燕郊均价：6500－均价：7500元/平7500元/平米米产品形式：普宅京承京承产品形式：普宅交通方式：自驾车交通方式：公交、自内向型市场，北京机机场场快速快速驾车客户鲜少刚需主流热点选择区半半小小时时交通交通圈圈域顺义顺义香河固安均价：5500-6000元均价：5500-6000/平米元/平米京京哈哈产品形式：普宅、类产品形式：普宅、燕燕郊郊低密别墅通州通州交通方式：自驾车交通方式：公交、热点区域刚需主流选择区域自驾车大大厂厂刚需选择区域香香河河大厂房房山山均价：4500元/平永清亦庄亦庄米均价：5500元/平大大兴兴京沈产品形式：普宅米京石京石交通方式：自驾车产品形式：别墅、刚需选择区域类低密廊坊廊坊交通方式：自驾车低密度首置客群固安固安选择区域永永清清京京开开京津塘京津塘本报告是严格保密的。主要客户流向次要客户流向市场分析区域内市场处于起步阶段，区域市场同质化竞争严板块分析重，本项目处于现有认知较低的南部区域北京固安市固安市场场目前主目前主要代表要代表项项目目以中小规模中高容积率普京御系列，不同宅项目为主，平台价格集产品系均有，品中在5500-6500元/平米牌具有一定知名北部区域，目前仅万汇广场在售，度，大卫城8月开盘当月销售400套，新8日开盘，续客永定河政后每月8-9套；4月4000组左右，均价5300－6000元/平米；核心区?固安的房地产市场处于房地产发展初级阶段，多数为当地开发商，中小规模项规划中新城区域，价格主要集中在目为主；5800-6200元/平?市场同质化竞争严重，户型均以80-100米；本项目南部区域平米两居为主力供应（占比70%左右），一居面积60平米左右，三居100-130平低密度项目米之间，建筑类型多以小高层板楼为主，普宅项目中小规模为主；106国道问题聚焦本项目将面临多层面的激烈竞争，主要对手为区区域市场域内同期开发的京御系、绿洲项目竞争锁定预计本案入市时间2011年5月2010年2011年2012年恒基现代城68、110平米的一居，85、97平米二居，118、120、139平米的三居，供应量37万平米红城1居59平米，2居70-80平米，3居115平米，供应量1600多套目天顺家园76-90平米两居，120平米三居，供应量约40万平米前在