谨呈：鹏欣集团上海浦江智谷东区地块前期策划及物业发展建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。项目认知2区域位置项目所在区域为浦江镇，位于上海近郊，中心城区南翼，黄浦江东岸，距离人民广场17.5公里。浦江镇，隶属于闵行区，位于中心城区南翼，黄浦江东岸。距离人民广场17.5公里，虹桥机场18公里，浦东机场31公里。3区域认知项目位于国家级开发区漕河泾开发区浦江高科技园核心区位，高科技制造与研发产业云集漕河泾开发区浦江高科技园是国家级开发区，上海市重点打造园区，西起浦星路，东至万芳路，南临沈庄，北出口加工区靠中心河，地理位置优越，交通便捷。总规划面积10.7平方公里。?高起点规划、高标准建设?注重打造景观环境综合配套区?完善的配套?兼具高科技产业制造、研发与服务功能浦江智谷?微电子设计、计算机及其软件、光电子为主的信息产“863”业为主，数百家国内外知名公司入驻国家软件孵化维豪信息基地产业基地项目位置项目地块为工业用地，隶属于浦江智谷商务区，毗邻交通干道，距离八号线联航路站约2公里。浦江智谷商务园总占地约1100亩。园区位于浦星公路东侧，联航路南北两侧，是为浦江高科技园区核心区位，交通便利、水系发达。项目临近干道浦星公路、三鲁公路与联航路，交通便利，距离八号线联航路站约2公里。5项目认知浦江智谷前期产品以类平层写字楼为主，租售并举，但销售及出租水平一般，入驻企业不多?浦江智谷为上海第一个生态办公区，整个项目开发分为东区、中区、西区三部分。?西区为4栋4层高的研发楼组成全部是以全装修标准交付使用。研发楼标准层面积在6000-6500平之间，售价在7500-8500元/平之间，租金在1.5-1.8元/平·天。?中区是定制化由6栋4-5层高的商务楼组成，中区除了1号楼外，其他5栋都是企业定制型销售，目前暂时还未开建。1号楼是由两栋楼宇通过中间大堂相连而成的双子楼，层高4-5米，标准层面积在872平米左右，售价在11000元/平左右，租金2.5元/平·天，物管费12元/平·月，也是全装修标准交付使用6。地块概述本项目为浦江智谷东区地块，占地6.7万平，容积率仅1.26，具备打造低密度办公园区的基础召楼路本地块路航联项目内容占地6.7万平建面8.5万平容积率1.26限高24米7本体关键字：城市近郊中小体量中低密度工业园项目具具备备打造低密度打造低密度办办公公园区园区的基的基础础8世联对目标的理解目标财务目标：前期顺利销售，保证一定利润企业目标：带动浦江智谷前期项目的租售9市场盘点10分布区域上海市在售的工业地产项目主要分布在规划中“1+3+9”工业园区内?“1”是指浦东新区?“3”是指三个国家级开发区——漕河泾新兴技术开发区、闵行经济技术开发区和上海松江出口加工区?“9”是指九个市级工业园区——莘庄、宝山、嘉定、康桥、松江、奉浦（上海市工业综合开发区）、金山嘴、青浦和崇明?从工业区的地理分布来看，浦东和闵行是工业区分布最多的两个区域，各有3-4个工业园区，其他区（县）基本上各有1个工业区。11产业分布市区内园区大多已形成产业集聚，聚合效应强；郊区工业园的产业大多呈散点分布状态，聚合效应较弱园区主导产业?从各大工业园的主导产业张江高科技园区微电子、软件开发、生物医药产业、银行卡产业等分布来看，有的工业区如漕紫竹科技园微电子、光电子、数字技术、软件技术、新材料和研发培训河泾、张江、紫竹科技园、嘉定、金山等都形成了一定漕河泾新兴技市术开发区区工重点发业园展微电子、光：电子、产业计算机及软件、新材料、生物集聚医药等闵行经济技术开发区轨道交通等机电设备、生物基因制药和食品加工制造业的产业聚集效应；莘庄工业区电气机械及器材制造业、电子及通讯设备制造业、新型材料及加工业金桥出口加工区电子信息、汽车及零部件、现代家电业、新材料、食品、医药产业?而松江、青浦、康桥、莘上海化学工业区石油化工、精细化工、化工新材料庄等工业园区引进的产业则临港产业区汽车、重大和中型设备制造业及出口加工显得较为庞杂，缺乏特色。嘉定工业区汽车零部件以及光电子信息、环保设备青浦工业区生物医药、现代纺织及新材料、精密机械、电子信息、出口加工松江工郊业区区工园区电子信息、新型材料、生物：产业医药呈、食品及保健品、精散点分布细化工上海市综合工业开发区通讯设备制造、机械装备、输配电设备、生物医药及中草药市区宝山工业区金属材料、有机材料及复合材料等钢铁延伸加工业康桥工业区汽车零部件、新型建筑材料、纺织工业金山工业区化学制品业及精细化工、电气机械和器材制造业、建筑材料制造业崇明工业园区食品制造业和船舶修造业星火开发区精细化工、造纸、生物医药、建筑材料12市场盘点上海市在售的工业地产项目主要分布浦东等七个区域，截止2010年11月共计150万方产品存量，存量巨大区域项目个数存量套数存量面积(平(套)米)?项目分布主要在浦东区，存量面积占总宝山28921460.44存量面积的金山255067.6370.8%。闵行4552250.35浦东206481068336.29?本项目所处闵行区松江439109166.65域存量5.2万方，占徐汇9278147104.99总存量3.5%。闸北8151105871.13总计4912111509257.48区域内在售工业地产包括本项目浦江智谷及漕河泾浦江高区域市场科技园。漕河泾浦江高科技园区开发早，园区发展成熟，配套较好。?漕河泾浦江高科技园建设占地约8.3平方公里，其中7平方公里为产业区,1.3平方公里为综合配套区。?园区形成较详尽完善优惠政策，?区域内建造高档宾馆、各类配套住宅、购物中心、会展中心、中高档餐厅等设施，同时还将提供金融、文化教育培训、医疗卫生、休闲娱乐等服务。?2006年7月一期动工。?漕河泾开发区为国家经济技术开发区。?目前已形成微电子、光电子、计算机机器软件和新材料等四大产业。浦江智谷为上海第一个生态办公区，整个项目开发分为东区、中区、西区三部分，商务园占地约1100亩14区域内剩余量总量3万平，价格在7500元/平左右，客区域内户主要为电子、IT等高科技产业的跨国企业和国内大型市场企业。项目漕河泾浦江高科技园漕河泾开发区创新创业园地处上海市黄浦江的东面，坐落在闵行区浦江镇，位位于上海市中心城区南翼，黄浦江东岸，西起浦星路区位于浦江高科技园内中心位置，东至万芳路，南临沈庄，北靠中心河。建设占地约150,000平方米，一期面积约58,000平“双创园”规划面积40万平方米，一期建筑面积2.2，二期面积约46,500平，三期面积，约50,000平。基本情况万平方米，占地约30亩。容积率：1.2，建筑密度：32%，绿化率：30%。四期预计明年开启产品包括工业厂房和办公物业。产品包括办公研发物业和少量工业生产物业前三期标准层面积1200-1500平（4-5层）工业厂房标准层面积800-1700平产品面积第四期标准层面积900-1700平（4-5层）办公型物业标准层面积1300-2500平地铁广场标准层面积1200平左右成交均价7300-7500元/平地铁广场：12000元/平，其他物业：7500元/平价格1.4-1.6元/平·天（工）1.6-1.8元/平·天1.3-1.6元/平·天（工）2-2.2元/平·天（办）（办一、二期基本租售出95%以上，三期基本售完，剩余销售出总体量一半左右，目前工业类型约剩10000平销售状况4000平。，办公类型约剩15000平以电子信息产业、新材料、产业为主导的高新技术产电子科技，信息软件、医疗设备，银行等主导的高科客户状况业。以跨国公司、国内高端客户的地区总部为主技产业。以跨国公司和国内高端客户地区总部为主。浦江高科园区客户以微电子，光电子，IT和新材料等产业里企业为主，多为跨国企业和大中型企业。技园园区内客户主以超大型跨国大企业和大中型企业为主。其中跨国超大型企业约占21%，大型企业约占40%，中型企业约占33%。16市区产业集聚——徐汇·漕河泾案例一作为上海开发最早最为成熟的开发区，产业集聚度高，交漕河泾通便捷，配套齐全依托资源??国国家家级经济开发区级经济开发区、、经济经济技技术开发区术开发区、高新技、高新技术产业开术产业开发区发区和出口加工和出口加工区区，，产业产业聚聚集度高集度高，以微，以微电电子、光子、光电电子子、、计计算机及算机及软软件件为为主主??主体位于中主体位于中环环之之内内，地理位，地理位置置优优越、交通便利、配套越、交通便利、配套齐齐全全产品特点及供应??在售在售产产品以品以写写字字楼楼供供应为应为主主??标标准准层层面面积积：：1200-20001200-2000㎡㎡??未未来来供供应应：：1111万方万方在售项目漕河泾现代服务集聚区科研动力现代商务中心平台价格产品类型写字楼、产业园区写字楼、产业园区写字楼、办公楼标准层面积（㎡）200011511560?售价：20000元/㎡?售价：20000元/㎡均价（元/㎡）22000————?租金水平：3.5-4.5元/㎡?租金水平：3.5-4.5元/㎡租金水平（元/4.53.53.5㎡）17市区产业集聚——徐汇·漕河泾个案分析漕河泾现代服务业集聚区：依托漕河泾园区，以写字楼产品供应为主，整层销售项目漕河泾现代服务业集聚区漕河泾经济开发区核心区位，东起虹梅路中区位环线，西至古美路，南起漕宝路，北至田林路。基本总占地23万方，建面80万方，包括地下建筑约20万方，地上建筑面积60万方，容积率