谨呈：嘉霖投资深圳坂雪岗项目前期策划本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。前言introduction企企业业品牌思考品牌思考————写在项目定位之前写在项目定位之前地产企业品牌建立途径1：以量取胜万科在四季花城之后万科在四季花城之后开开始确立其始确立其领领导导者品牌的地位，者品牌的地位，并并形成系列形成系列产产品品线线，走全，走全国规国规模模复复制的道路。制的道路。星河地星河地产产0505年年实现规实现规模化模化发发展展后，明确后，明确发发展思路，展思路，实实施品牌施品牌滚滚动动，全面提速。，全面提速。地产企业品牌建立途径2：以点突破体量地地业业以成功以成功运运作作““后海后海十公公馆馆””一一举举建立其在地建立其在地产产五界的影界的影响响力，走精品化力，走精品化后峯城海路路线线。。市公假馆后蓝日月意海湾翠馨名畔馨居苑居居200020012002200320072008结合开发商品牌对项目理解：特征以量取胜以点突破√以项目品牌开发商具有极强以项目品牌缺少规模优势适用前提的土地获取能力带动带动企企业业品牌品牌代表系万科、星河地业精品打住造宅??价价值值最大化，同最大化，同时时均衡市均衡市场风险场风险??精准定位：精准化市精准定位：精准化市场与场与客客户户需求需求01Cognizance地地块认块认知知&&借借鉴鉴案例案例————定位面临的条件与可行方向定位面临的条件与可行方向地块印象地块印象：相对成熟区域小体量住宅项目区位坂雪岗片区，万科城东北角指标地块1为小规模方正地块四至地块周边为道路与工业厂房，缺少景观资源交通稼先路与坂澜大道修通后可达性强配套雪岗南路商业街、学校、医院交通便利（道路通车后）、基本配套完备、小规模、不具备景观资源Q1Q1：中小：中小规规模体量模体量项项目如何定位？目如何定位？Q2Q2：缺少：缺少资资源的源的条条件下如何打造精品住宅？件下如何打造精品住宅？案例一：后海公馆后海公后海公馆馆位于南山后海位于南山后海蓝蓝天路天路与与后海后海滨滨路路的交的交汇处汇处。。东邻东邻蛇口蛇口东填东填海海区区，北，北邻邻澳城澳城项目。片区的起势者，引领片区品质与项目。市场。?项目位置：南山后海大道与蓝天路（原工业五路）交汇处?基本指标：总占地面积：25040㎡总建筑面积：65063㎡（其中）住宅面积：60500㎡商业面积：2500㎡会所面积：1000㎡?建筑容积率：2.56?绿化率：35%?楼层：29-31层塔楼（共4栋）目前为片区内最高建筑?主力户型：100㎡/130㎡三房，少量260平米复式点状排布，中央园林景观最大化纯粹社区，以100/130平米三房/3+1房为主力户型所有户型均南北通透、方正实用，100%入户花园设计130130平米三房平米三房两厅两卫两厅两卫??可可实现实现3+13+1功能功能??全部全部东东南朝向，南朝向，户户型方正型方正实实用用??通通风风采光好，南北通透采光好，南北通透??100%100%入入户户花花园设计园设计??主主卧独卧独特特270270度景度景观观凸窗凸窗设计设计100100平米三房平米三房两厅两卫两厅两卫??全部全部东东南朝向，南朝向，户户型方正型方正实实用用??通通风风采光好，南北通透采光好，南北通透??100%100%入入户户花花园设计园设计??主主卧独卧独特特270270度景度景观观凸窗凸窗设计设计后海公馆的豪宅品质?楼体全部采用干挂花岗岩石材，是深圳第一个将用于写字楼建筑的干挂石材应用于住宅建筑的楼盘，实现了一个住宅建筑材料运用的飞跃。外墙工程总造价近一亿?精装修全部采用世界知名品牌：意大利博洛尼整体厨房、德国杜拉维实景拍摄特卫浴、德国高仪水龙头、松下空调、三星液晶电视、西门子电冰箱、西门子洗衣机、鸿基高级实木地板、德国ABB插座面板等品牌。?后海公馆入户大堂、电梯间地面及墙面均采用2.5cm天然白洞岩装饰而成。?后海公馆的地下停车场大堂的地面全部采用环氧树脂地坪漆材料，一般用于五星级酒店、高档写字楼及商场。后海公馆的豪宅品质度假风格的泳池设计“健身器材中采用网式地面加的劳斯莱斯”热系统，以及美诺德士品牌：国专利纯天然供以最完善的人氧系统的高温瑜体工学设计和伽房：全深圳有最杰出的质量此配置的健身会在业界称雄的所屈指可数，而诺德士，对健先进技术所倡导康生活的关注的正是生活的艺与公馆无缝契术。合。后海公馆的豪宅品质借鉴传统中国画“平远、高远、深远”的画理，由南向北营造景观层。层层不同的风景线，使进入小区S型连池溪流，的视线，己在高弯曲的线条给人大疏朗的林木与以舒广自然的体建筑间延伸向远验，手工接的叶，心理感受深远形木平台，散落，而别有洞天。树荫下，以技艺表达对自然的尊重。10cm厚道天然花岗石林荫道，严谨而不失灵动的气氛营造；手工接的叶形小台散落路边，以精湛技艺表现对生活的礼遇。案例二：龙岸龙坂区域第一豪宅·突破外围形象限制?占地面积：约10万㎡?总建筑面积：约27万㎡?分期：项目分三期开发?可售建筑面积：198000㎡?商业面积：约3000㎡?容积率：2.0?物业形式：别墅+叠墅+高层?主力户型：别墅约220-260㎡、叠墅约180㎡、高层约125-165㎡三房四房?总套数：约1400套??以高以高层围层围合式布合式布局保局保证证小小区区私密私密性及景性及景观观最大化最大化??水景水景园园林的打造，配以名林的打造，配以名贵树种贵树种，，为为高高端端客客户带来户带来生生态态景景观观。。??峰峰水水别别墅墅，，围绕围绕社社区龙区龙栖湖栖湖面而建，以面而建，以层层层层退台退台式排布式排布设计设计，，融融入入歌歌剧剧院式院式线线脚脚、、拱拱基等基等元素元素。。??50005000万打造万打造欧欧式式风风格格会会所，所，1313米米挑挑高大堂，高大堂，包含恒包含恒温温泳池泳池、、宴宴会场会场所等所等户型设计优势突出：得房率、赠送125平米率高龙岸一期户型户型面积套数户型特点90平米62套两房不可改，三露台248套三房改四房，双露台、双阳台，厅宽4.5，主卧145平米125平米宽3.731套四房改六房，双露台，双阳台，厅宽4.8，主卧145平米宽3.8165平米124套四房改六房，双露台，双阳台，厅宽5.0，主卧宽3.962套双拼+联别墅排220-260平米户户型特点型特点::165平米??客客厅开间厅开间4.5-54.5-5米米??赠赠送送内内庭庭院可院可改改房，三房，三个个大大露台露台((入入户户花花园园))??一梯三一梯三户户，，双卫双卫，主，主卧卧衣衣帽帽间间公共区域展示体系到位：入口仪式、地标会所（五星级售楼处）、园林全景展示、精致样板房入口私家路水景园林的打造，为豪宅社区带来生态景观享受。13米挑高大堂的地标级会所纯粹社区：纯粹社区：??后海公馆后海公馆100/130100/130平米两种舒居产品，保证社区的高端性与纯粹性平米两种舒居产品，保证社区的高端性与纯粹性??龙岸高层产品龙岸高层产品125125平米以上为主，保证社区的高端性与纯粹性平米以上为主，保证社区的高端性与纯粹性优质产品：优质产品：??后海公馆后海公馆44栋高层点状布局，保证园林空间；全东南向户型、通透舒适栋高层点状布局，保证园林空间；全东南向户型、通透舒适??龙岸高层半围合布局，保证户型朝向与景观；高层户型得房率高龙岸高层半围合布局，保证户型朝向与景观；高层户型得房率高豪宅品质：豪宅品质：??后海公馆全干挂石材立面、世界知名品牌精装后海公馆全干挂石材立面、世界知名品牌精装??龙岸公共区域展示体系到位：入口仪式、地标会所、园林全景展示、精龙岸公共区域展示体系到位：入口仪式、地标会所、园林全景展示、精致样板房致样板房1.1.中小中小规规模社模社区产区产品相品相对统对统一，以一，以保保证证社社区区的的纯纯粹性粹性；；2.2.中小中小规规模社模社区区以点以点状状布布局局排布，排布，保保证园证园林最大化林最大化；；3.3.加加强强户户型型赠赠送送率、朝向、通透性率、朝向、通透性；；4.4.豪宅品豪宅品质质打造以提打造以提升升项项目价目价值值，主，主要包括要包括立面、公共空立面、公共空间间展展示示、精装、精装。。02Opportunityandcondition机机会与会与制制约约。。————从大势、市场、区域及客户四个角从大势、市场、区域及客户四个角度寻找项目发展机会及制约度寻找项目发展机会及制约A市场大势A大势对项目的影响分析：在市在市场场冷淡冷淡的的态势态势下，下，宜宜以以抗抗风风市场冷淡险险性相性相对较对较强，强，且且较较小小户户易易实现实现小体量小体量项项目目对对政策政策关关价价格格突破的中等突破的中等户户型型产产品品为为主。主。注注度度不不在于在于预见预见性，性，更更在于在于抗抗风险风险性性在市在市场稳场稳定的定的态势态势下，下，宜宜以能以能够够市场稳定提提升升价价值值的高的高端端中大中大户户型型产产品品为为主。主。B龙坂发展趋势B区域发展对项目的影响分析：龙华作为新城市副中心发展潜力巨大坂雪岗片区依托华为、佳兆业改造区域环境；收费站外移加速区域融合坂坂田田区区域域自自有有消消费费需求需求旺盛旺盛，，随随片片区区逐步逐步成熟及成熟及发发展，展，区区域外域外吸吸引引力力持持续续，，但但随龙华随龙华新新城一城一带带重重点点发发展，展，对关内对关内的的吸吸引力引力将将受到受到一定一定的的削弱削弱影影响响站在巨人的肩膀上——项目道路修通后，与万科城联系更紧密，可享受万科城片区发展成熟后的红利，放大区域价值。C龙坂市场供应08年龙坂推售项目总量约96万平米片区项目/地块建筑面积(万）容积率推出时间金地梅陇镇三期1332008年2月二线拓展