极品VILLAS驾临鹏城——别墅市场调查报告世联地产顾问(中国)有限公司2004年4月SUPERVILLASWILLBEHERE羊台山羊台山溪之谷溪之谷工作思路深圳宏观经济及房地产现状分析别墅市场分析研究北京别墅市上海别墅市其他城市知深圳别墅市场分析研究场分析研究名别墅概览场分析研究深圳别墅市场发展趋势判定深圳城市概况建市历史：1979年设市，1980年定为特区，1981年升为副省级市地理位置：中国南部海滨城市，与国际化城市香港相接。气候状况：亚热带海洋性气候，非常适于居住。领土面积：1952.84平方公里，特区面积为395.81平方公里经济地位：中国大陆人均国内生产总值最高的城市。居住人口：约700万深圳宏观经济状况宏观经济依然保持持续、快速、健康发展的态势，城市可持续发展潜力位居全国第三。2003年深圳完成国内生产总值2860.51亿元，按可比价格计算，比上年增长17.3％。本市生产总值（GDP）达到345.58亿美元，人均GDP6510美元。2003年，全市完成全社会固定资产投资总额946.49亿元，比上年同期增长20.1％，房地产开发投资410.06亿元，增长5.6％。数据来自《深圳市2003年国民经济和社会发展统计公报》深圳房地产市场状况房地产市场需求持续旺盛，需求增长势头趋于平稳，住宅需求持续增长。土地供应趋紧，土地价格抬升迅速。关键词：拍卖坂雪岗尖岗山“9万3地块”新增住宅供给明显下降，住宅批准预售面积比住宅销售面积少95万平方米，新增供求比为0.88：1,求略大于供，房价上涨2.55％。深圳住宅市场一直保持着“一二季平稳、六九月飘红、年末劲涨”的销售规律。数据来自深圳市房地产研究所深圳宏观经济及房地产市场发展阶段判定世界发展银行经济理论高速增长平稳增长衰退增长800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$深圳2003人均GDP$6510宏观经济增长房地产业发展状况深圳小于4%萎缩2003年经4-5%停滞济增长率5-8%稳定发展为17.3%大于8%高速发展数据来自《深圳市2003年国民经济和社会发展统计公报》深圳宏观经济已处于平稳增长阶段，房地产业处于高速发展时期深圳房地产市场聚焦?关键词：豪宅TOWNHOUSE投资升值?2003年被称为深圳豪宅年，各大知名楼盘均有推出数量不等的TOWNHOUSE，独栋小别墅。?区域热点突出，香蜜湖、红树湾、华侨城大盘云集，豪气冲天。?受宠物业出现二极分化，大面积豪宅与小面积投资物业均成为市场追捧对象。?消费者投资意识空前高涨。?别墅项目增多，人气渐旺。深圳土地供应趋势2003年第四季度地价指数达到近三年的最高点，表明深圳土地趋紧，未来能够建造容积率极低的别墅用地将较为稀缺。深圳房地产价格趋势2003年第四季度房价指数达到近三年的最高点，表明深圳房产消费能力极为强劲，推出豪宅正逢其时深圳消费者消费能力状况2003年深圳居民可支配收入持续上升，达25935.84元，比去年增长3.99%。居民消费欲望不断增强，人均消费支出19960.32元，比去年增长5.5%。2003年度人均投资性购房支出为3263.8元，增幅高达59.8%，人均投资性购房支出占人均消费支出的比例为16.35%，比去年增加了5.56个百分点。居民消费能力的提升，是豪宅市场快速发展的催化剂。高端物业的神秘面纱必将被抛弃。工作思路深圳宏观经济及房地产现状分析别墅市场分析研究北京别墅市上海别墅市其他城市知深圳别墅市场分析研究场分析研究名别墅概览场分析研究深圳别墅市场发展趋势判定回顾：全国别墅市场总体发展阶段与宏观经济的关联经济发展状况：97年发生金融危机政策：95年国务院下发了《关于控制高档房地产开发项目的通知》快速兴起政策性低迷复苏平稳发展数据来源:国家统计局图例:别墅发展阶段房地产市场尤其是别墅市场对宏观经济形势及政策的依赖性偏大展望：未来几年经济形势及政策对别墅总体市场的影响?2004年全国经济增长率预计8.5%，深圳经济增长率预计为15%，整体经济向好。?十六届三中全会出台的若干政策，为经济稳定、持续发展提供了有效的政策基础。?企业家及消费者信心指数升高，对房地产的投资置业热情将逐步攀升。?国土资源部2003年2月下发的[2003]45号文件规定“停止别墅类用地供应”。好好利利国内领先城市别墅市场分析北京＆上海为何选择北京、上海？理由一：北京、上海是全国别墅市场的领头羊，别墅面市量大，热点不断，市场成熟度高。理由二：北京、上海别墅个盘品质佳、实现售价高，对溪之谷具有重要借鉴意义。工作思路深圳宏观经济及房地产现状分析别墅市场分析研究北京别墅市上海别墅市其他城市知深圳别墅市场分析研究场分析研究名别墅概览场分析研究深圳别墅市场发展趋势判定北京别墅市场分析北京别墅市场发展历史回顾1992年：以玫瑰园、丽京为代表的首批别墅项目上市1992～1995年：粗放型产品集中大量供应1995年：政策性控制，停止别墅立项1996～1999年：几乎无新别墅项目通过立项，部分存量房得以消化2000～2002年：市场复苏转暖，人均GDP稳步提高，入世、申奥成功等众多利好因素促使别墅市场发展提速2003年2月18日，46号令停止别墅土地供应，刺激别墅市场迅速放量北京别墅市场分析1别墅市场结构性分析5036%45403522%在售项目中50%为2002年以来入市新盘3018%2514%2010%1510502000年以前2000年2001年2002年2003年6041%504025%21%10-30万平方米中等规模项目为主流3013%2010（本报告中数据基于对北京目前在售141个别墅项目的调查）05万平米5-10万平米10-30万平米30万平米北京别墅市场分析2别墅市场供需总体特征北京别墅市场分析3市场供应量集中放大?截至2003年年底，在售项目总建筑面积约1200万平方米，其中2003年新盘总面积达650万平方米，相当于过去10年存量总和?46号令影响下未来两年市场供应量将继续放大高档产品和中档产品成为市场两大主力100%5035%30%4580%403521%60%5000元/平米305000-8000元/平米258000-10000元/平米13%40%10000元/平米201520%1050%02000年以前2000年2001年2002年2003年5000元/平米5000-8000元/平米8000-10000元/平10000元/平米米总体市场需求旺盛中产阶级郊区化进程加快,小独栋和亚别墅热销产品特征演变产品形式不断丰富,产品品质不断升级?早期产品多属于粗放型发展，产品形式单一，品质平平?近年来市场趋于细化，针对不同需求的TOWNHOUSE、小独栋、花园洋房等新的产品形式不断涌现?总体产品素质提高，出现了部分个性化、高品位的精品项目并取得良好市场反应营造社区自然环境或人文环境渐成理念北京别墅市场分析4客户特征演变别墅客户群体逐步本土化1997年之前，持有外国护照的客户占到70％其中港、澳、台客户约占50％，以自住和投资客户为主；东南亚、欧美等客户20％左右，多数为机构客户1997年以后，别墅的购买群体逐步本土化国内客户已经占到自用型客户的80％，并且有持续增长的潜力别墅客户群层面扩大，别墅从少数人彰显身份的专属品走向追求引领居住时尚的别样生活方式国民经济的持续稳定增长下中产阶级的规模不断壮大价格适中的亚别墅以及小独栋等产品的出现使中产阶级的别墅梦成为可能SARS极大的加快了中产阶级的郊区化进程北京市别墅项目地域分布3030252321201616151310554443110平义阳兴淀州庆台柔云山沟山昌顺朝大海通延丰怀密房头景门石其他昌平16%22%通州9%在售别墅项目分布最多的六个区/县依次为：昌平、顺义、朝阳、大兴、海淀、通州海淀顺义11%16%大兴朝阳六个区县的别墅项目占在售总量的75%11%15%北京别墅市场分析5主要别墅分布区域特征描述区域名称区域性质别墅产品功能别墅产品形象平均价格城市&郊海淀第一居所高档山地别墅14200区城市&郊朝阳第一居所高档城市别墅11000区顺义郊区第一居所高档涉外别墅10000第一居所&第二居昌平郊区景观型别墅/乡村别墅7769所城市&郊大兴第一居所性价比高的城市低密度住宅6300区第一居所&第二居通州郊区“农民房”4900所北京别墅市场分析6高档别墅市场研究高档别墅的竞争是整个市域范围的竞争昌平马坡依据各自不同的基础发香江、天竺展条件，高档别墅市场已市区经基本形成竞争的板块格西山局；各板块特征鲜明重点别墅板块特征对比对比项目天竺昌平区域西山马坡市区知名度和高档区域的认高较高高较高一般知度自然景观资一般良好优异良好一般源区域生活配套及交通状较高较高一般一般高况的成熟度人气走低较高旺盛走低持续东部繁华产业城市辐射影西城、中关村亚北地区、市区（CBD）、中关村东部响最强区域、亚运村区东北部使馆区?山地景观别?以高档独栋墅为主，供应?景观别墅概别墅为主?景观别墅为有限?独特稀缺的念，注重休闲物业形态?产品注重会主，产品整体?自用为主，土地资源度假功能产品特征所、公共空间素质较高产品塑造总体?往往能实现?投资、租赁?投资、租赁?以自用为主水平一般，更最高的价格现象较多现象普遍多依赖独特的共性：优越的自然景观条件是区域价值开发高档别墅的必要条件知名个案介绍一——西山美庐（1）地理位置：?新兴的热点高档别墅板块，板块市场的政策海淀敏感性极强昌平马坡本项目?板块内项目主香江、天竺要以依托优越的西山美庐市区外部自然景观条西山通州件的山地别墅为世世